용산역세권 개발사업 '중대기로'

(종합)롯데관광개발·KB자산운용·푸르덴셜 중재안 제시, 코레일·CI 수용 여부에 달려

코레일이 토지대금 미납시 계약 해지를 공식화한 가운데 롯데관광개발, KB자산운용, 푸르덴셜 등 3대 출자자가 새 중재안을 내놓으면서 용산역세권 개발사업이 중대기로에 섰다.

이번 중재안에 대해 내달 6일까지 모든 출자사가 수용하지 않을 경우 코레일의 경고대로 계약은 해지가 불가피하지만 반대로 수용한다면 사업이 정상화되는 전기를 맞게 된다.

다만 중재안 수용 여부는 건설투자자(CI)들이 반대해왔던 지급보증 규모별로 시공지분을 분배하는 내용과 자산유동화증권(ABS)발행을 위해 코레일에 과도한 신용보강을 요구하는 안건이 걸림돌이 될 것이란 전망이 나오고 있다.

롯데관광개발·KB자산운용·푸르덴셜 등 코레일을 제외한 민간 최대 출자 3개사(지분율 합계 32.8%)는 용산역세권 개발사업 정상화를 위해 코레일을 포함한 30개 출자사가 모두 자금조달에 기여하는 내용의 중재안을 마련했다고 21일 밝혔다.

중재안의 핵심은 자금조달에 대한 책임을 출자사별로 형평성에 맞게 골고루 나누자는 것. 우선 논란의 중심에 있는 17개 CI의 지급보증 규모를 2조원에서 9500억원으로 절반 이상 줄였다. 보증시기도 올 3분기 2500억원을 시작으로 2012년 1분기까지 분기별로 5차례에 나눠 실시해 추가 보증에 대한 CI 부담을 덜어주기로 했다.

또 CI의 증자 요청에 대해선 전체 출자사가 지분별로 3000억원의 유상증자에 나서는 방안을 제시했다. 코레일은 자산유동화증권(ABS)발행을 위한 담보 제공을 위해 계약금 8000억원을 포함해 내년까지 납부하게 될 1조8234억원의 토지대금을 반환채권으로 제공해 줄 것을 요청했다.

드림허브프로젝트투자는 이들 출자사의 공동 발의를 받아들여 오는 22일 긴급 이사회를 소집했고 내달 6일까지 출자사별로 수용 여부를 결정해 줄 것을 요청할 계획이다.

결국 이번 중재안을 CI나 코레일이 수용해 용산역세권 개발사업이 정상화로 돌아설 지가 관건이지만 난관이 예상된다는 게 부동산업계의 시각이다.

우선 CI 지급보증 규모에 따라 시공물량을 배분하는 방식은 그동안 CI가 강하게 반발해왔던 안건이다. 중재안은 전체 시공물량 9조3000억원을 기본시공물량(20%)와 추가시공물량(80%)으로 구분해 기본은 지분에 따라 할당하고 추가는 지급보증을 제공한 건설투자자에게 할당하기로 했다.

또 지급보증에 참여하지 않은 CI의 추가시공물량은 추가 지급보증에 참여한 CI를 대상으로 시공물량을 배분하고 남은 잔여분은 외부 건설사에 문호를 개방하는 안도 제시, 기존 CI들의 반발에 부딪칠 가능성이 높다. 전체 출자사의 유상증자가 3000억원에 불과한 것도 반발을 살 전망이다. CI들은 지분별로 지급보증을 하거나 증자를 요구해왔기 때문에 3000억원에 불과한 증자 규모에 불만이 나올 수 있다.

또 CI들이 서울시에 제안한 용적률 800% 상향조정과 토지상환채권 3000억원 인수가 빠진 것도 수용 여부에 영향을 미칠 전망이다. CI들은 사업성 부족과 광역교통분담개선금 4000억원 부담, 분양가상한제·주차상한제 적용 등의 영향으로 4조~5조원의 적자가 불가피하다며 용적률 상향을 강력히 요구해왔다.

코레일의 반발도 심상치 않다. 코레일은 CI 안이든 이번 중재안이든 법과 원칙을 벗어나면 수용할 수 없다는 게 대원칙이라고 설명했다. 일례로 자산유동화증권(ABS)발행을 위한 담보 제공을 위해 계약금 8000억원까지 포함해 내년까지 납부할 1조8234억원의 토지대금을 반환채권으로 제공하는 것은 법과 원칙을 벗어났다는 것이다.

코레일 관계자는 "중재안에 대한 법 저촉 여부를 검토하고 최종적으로 이사회에서 안건별로 결정할 계획"이라며 "절충점을 찾아가는 과정이기는 하지만 현재로서는 부정적인 부분이 많다"고 말했다.