제기동에 국내 첫 '건축협정형' 자율주택정비사업

'옐로우트레인 제기' 내달 착공… 저리융자+맞벽건축으로 규제완화, 임대수익률 'UP'

'옐로우트레인 제기' 조감도

재개발 해제구역에서 국내 최초 건축협정형 자율주택정비사업 모델이 나왔다. 제기5구역에 들어설 맞벽건축 구조의 8개동 주택단지로 재개발이 무산된 후 주민협정을 통해 자율주택정비사업으로 개발하는 첫 사례다.

자율주택정비사업은 단독주택 10호 미만·다세대주택 20세대 미만의 소유자가 주민합의체를 구성해 주택을 개량하거나 신축하는 사업이다. 사업시행인가(건축협정 통합심의)만 받으면 착공할 수 있어 사업기간이 짧다.

수목건축(대표 서용식)은 '옐로우트레인 제기' 개발사업에 대한 동대문구의 건축협정 통합심의를 통과, 내달부터 착공한다고 4일 밝혔다. 옐로우트레인은 소규모개발로 저층노후주거지 도시환경을 개선하는 수목건축의 주거 브랜드다.

옐로우트레인 제기는 토지주의 소유권을 각각 인정하면서 주민합의체를 구성해 진행하는 필지보존형 방식으로 진행된다. 총 17개 필지 1009㎡(305.2평)의 대지에 연면적 2178㎡(658.7평) 4~5층 규모의 근린생활시설과 주택 8개동을 짓는다.

유럽에서 볼 수 있는 연도형 빌라단지 형태로 맞벽건축으로 계획됐다. 맞벽으로 계획된 두 개의 건축물은 일조권사선에 대한 건축 규제가 완화돼 일반 단독개발사업보다 30% 많은 건축연면적을 확보, 허용된 용적률을 최대한 이용할 수 있다.

여기에 장기임대주택으로 건설하면 기존 서울시의 2종 일반주거지역에선 200%의 용적률을 법적 상한치인 250%까지 올려 용적률 완화혜택을 받을 수 있다. 또 자율주택정비사업은 주택도시보증공사(HUG)로부터 총사업비의 50%를 저리(연 1.5%)로 융자받을 수 있고 전체 연면적의 20% 또는 가구수의 20%를 8년 장기임대주택으로 하는 경우 총사업비의 70%까지 융자가 가능하다. 융자 기간은 최대 10년으로 LH와의 임대주택 매입확약을 통해 사업 리스크도 줄일 수 있다.

사업지는 재개발구역에서 해제된 제기5구역 일대로 고려대 안암 캠퍼스 정문 앞이지만 노후 단독주택들이 밀집돼 낙후됐던 곳이다.


서용식 수목건축 대표는 "기존 제기동의 낙후된 주택을 단독개발할 경우 세전 임대수익률이 8% 수준이나 건축협정을 통해 맞벽건축으로 개발시 15%로 2배 가까이 상승한다"고 밝혔다.

건축협정으로 지어진 건축물은 1개동만 단독 대수선하거나 리모델링, 철거할 수 없고 협정위원회가 동의해야 철거가 가능하다. 최소 20년인 협정기간이 지난 후에도 맞벽건축물은 상대 맞벽건축물 소유자가 동의해야 철거할 수 있다.

그만큼 까다롭지만 여러 동의 외관 디자인을 통일해 특색있는 가로공간을 조성할 수 있다. 주민협정에 따라 다양한 지역커뮤니티공간을 계획할 수도 있다. 옐로우트레인 제기는 건축물의 형태 및 외장재를 통일하고 작은 도서관을 입주자와 주민들이 함께 사용하는 커뮤니티시설을 설치한다. 또 건물 간 별도의 담장을 설치하지 않고 개방하며 주차는 개별적으로 하도록 했다.

서 대표는 "옐로우트레인 제기를 통해 주민들이 건축 디자인과 커뮤니티 공간으로 지역의 변화를 확인하면 주변지역의 인근주민들도 건축협정형 자율주택정비사업으로 개발해 작은 단위의 도시재생이 이어질 수 있을 것"이라고 말했다.