한강, 낙동강 등 일부 대도시에 인접한 일부 친수구역은 수익성 확보가 가능할 것으로 보이지만 대부분의 친수구역이 수익을 내기 어려울 것이란 분석이다. 건설업계도 4대강 주변 지역의 용도변경 등이 쉽지 않은데다 개발상품도 제한적이라고 판단, 참여를 유보 중인 것으로 나타났다.
4일 국토해양부와 부동산업계에 따르면 4대강 주변 하천 일대를 주거·상업·산업·문화·관광·레저기능을 갖춘 수변공간으로 개발하는 내용의 '친수구역 활용에 관한 특별법'이 지난해 12월29일 공포돼 4월부터 시행에 들어간다. 특별법 시행에 맞춰 시행령 및 시행규칙도 마련돼 입법예고에 들어갔다.
현재 국토부와 수공은 친수구역 후보지를 조사 중이며 오는 7월 친수구역 사업계획을 확정하고 연내 구역지정을 마무리할 계획이다. 사업시행자는 4대강 살리기 사업에 8조원을 투자한 수자원공사가 주축이 되겠지만 해당 지자체와 한국토지주택공사(LH)도 대상에 포함된다.
기반·환경시설을 완비하는 등 체계적인 개발이 가능한 규모가 되도록 한 것으로 면적도 최소 10만㎡ 이상이 넘도록 했다. 다만 낙후지역 개발 촉진 및 소규모 난개발 방지를 위해 3만㎡ 이상도 가능하도록 했다.
친수구역은 1단계로 주거복합단지를 우선 개발한 후 산업·물류단지 및 관광단지 등으로 확대하는 방안과 몇 개 지구를 우선 시행하고 추가로 시행하는 방안 등 여러 방안이 검토되고 있다.
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개발방식도 토지조성공사를 사업시행자가 시행한 뒤 용지를 매각하는 방안, 조성용지에 대해 공공과 민간이 공동시행하는 '제3섹터 방식' 등 다양한 방안이 연구 중이다.
◇8조 회수하려면 사업규모 80조 돼야
친수구역과 관련, 관심은 수공이 8조원에 달하는 투자금을 회수할 수 있을 지 여부에 쏠리고 있다. 수공은 국토부 산하기관 중 부채비율이 가장 낮은 기관 중 하나다. 하지만 올해까지 8조원을 4대강 살리기 사업에 투자하면 부채비율은 급격하게 증가한다.
수공에 따르면 지난해 76%(추정치, 4대강이 31% 차지)이던 부채비율은 2012년 138%(추정치, 4대강 75% 차지)까지 올라간다. 전체 부채의 4분의 3이 4대강 때문에 발생한다. 문제는 친수구역을 개발해도 수익성이 불확실한 곳이 많다는 점이다.
실제 수공이 물류시설용지 분양을 시작한 경인아라뱃길의 경우 서울과 인접해 사업성이 높은 대규모 부지임에도 불구하고 부동산시장 침체를 이유로 회수기간을 길게 내다보고 있다. 수공은 인천항 72만6000㎡, 김포항 51만1000㎡ 등의 물류시설용지 분양을 준비 중이다.
부동산업계는 친수구역의 경우 적정 인프라가 설치돼있으면서 랜드마크 역할을 할 보(洑)가 있고 개발 수요가 풍부한 대도시가 인접해 있는 구역이 많지 않을 것으로 내다보고 있다. 특히 토지 형질 및 용도 변경이 필요한 침수구역이 많아 이 과정에서 민원이나 특혜의혹 등 잡음이 불거질 가능성이 클 것으로 예상됐다.
이 때문에 건설업계도 친수구역 개발에 소극적인 태도를 보이고 있다. 대형건설사들이 올해 개발사업을 확대하는 내용으로 사업계획을 짰지만 친수구역에 대해서는 관심이 낮은 것으로 알려졌다. 아직 자금조달 시장이 침체돼있는 것도 부정적인 판단을 내리는 원인이다.
한 대형건설사 관계자는 "사업시행자가 발주하는 토지 조성공사는 참여하겠지만 토지 매입 및 상부 건축공사는 사업 리스크와 용도변경 등을 감안할 때 어렵다는 판단을 내렸다"고 말했다.
이와 관련 민주당 김진애 의원은 "수공이 8조원을 회수하기 위해선 수익률을 10%로 봤을 때 최소 80조원의 사업이 필요하다"며 "수요가 많지 않은 4대강 주변에서 80조원 규모 개발사업은 불가능하고 4000억원이 넘는 금융비용도 부담될 것"이라고 지적했다.
이에 대해 국토부 관계자는 "수공의 투자 원금은 친수구역 개발을 통해 해결하고 이자는 국가가 지원하도록 돼있다"며 "투자회수 기간은 단계적 개발계획에 맞춰 조절할 것"이라고 말했다. 그는 "부동산 관련 자금조달 시장이 아직 살아나지 못한 점이 있지만 신도시 개발 등의 노하우를 활용해 원금 회수에 문제가 없도록 하겠다"고 덧붙였다.
