[단독]"보증금 2억에 월 300만원"…고액 반전세, '대출보증' 불가

주택금융공사, 오는 30일부터 '전월세전환율 6%' 적용 임차보증금 기준 보증발급

보증금 2억원-월세 300만원, 전세보증금 환산 예시/그래픽=최헌정

앞으로 낮은 보증금에 고액의 월세를 내는 형태의 '반전세' 대출이 어려워진다. 주택금융공사(이하 주금공)는 월세에 전월세전환율을 적용한 보증금 기준으로 7억원(수도권 기준)이 넘는 임대차계약은 보증을 중단한다는 계획이다.

18일 금융권에 따르면 주금공은 오는 30일 보증신청 건부터 전월세전환율을 적용해 재산정한 전세보증금을 기준으로 전세자금대출 보증을 내줄 예정이다. 전월세전환율은 6.0%가 적용되고, 환산한 전세보증금이 수도권 기준 7억원(비수도권 5억원)을 넘어서면 주금공의 보증을 이용할 수 없다.

주금공의 고액 월세(반전세)계약 전세대출 보증 불가는 은행권에 통보된 상태로 일부 은행은 이를 조기 적용할 예정이다. 사실상 고액 반전세는 은행권에서 주금공의 보증을 통한 전세대출이 어려워진 셈이다.

지금까지 주금공은 수도권 기준 전세보증금이 7억원 이하면 월세가 고액이어도 최대 4억원(일반전세자금보증 기준)까지 보증을 내줬다. 전월세 계약 구분 없이 단순히 임대인에게 예치하는 전세(임차)보증금만을 기준으로 전세대출 보증의 가입 허용 여부를 결정했다.

하지만 앞으로 월세에 대해 전월세전환율이 적용되면서 고액 반전세는 보증받을 수 없게 된다. 예컨대 보증금 2억원에 월세 300만원으로 임대차계약을 맺었을 경우 다른 요건을 충족하면 현재 주금공의 보증을 받을 수 있지만 오는 30일부터는 어렵다. 전월세전환율 6.0%를 적용한 재산정 보증금이 8억원으로 보증 한도 임차보증금을 초과하기 때문이다.

주금공의 고액 반전세 보증 발급은 감사원 지적 사항에도 오른 문제다. 감사원은 지난 8월 주금공이 보증금만을 기준으로 고액 임대차계약에 전세대출보증을 발급하는 것에 대해 '서민의 주거 안정 등 기금 운용 목적에 부합하지 않는다'고 지적하고 해당 규정 변경을 통보했다.

실제 2020년 1월부터 2023년 9월까지 발급한 전세대출 보증을 대상으로 전월세전환율을 고려해 임차보증금을 재산정한 결과 2123건(보증금액 2304억원)이 보증 가입 요건인 보증금 수도권 7억원 이하(비수도권 5억원 이하)를 초과한 것으로 확인됐다. 이중 주택가격을 확인할 수 있는 계약(1519건)을 보면 소득세법상 고가 주택인 12억원을 넘는 주택을 대상으로 보증을 발급한 건이 54.4%에 이른다. 20억원이 넘는 경우도 13.9%나 됐다.


2022년 1월 주택가격이 71억3000만원인 서울 서초구 아파트를 임차보증금 3억2000만원, 월세 743만원에 계약한 임차인 대상으로도 전세자금 대출이 발급된 사례가 있다. 당시 전월세전환율(3.25%)를 감안해 재산정된 전세보증금은 30억6300만원에 달한다. 고액 임대차계약 보증 중 보증사고가 발생해 주금공이 대신 갚은 금액도 12억3600만원에 이른다.

주금공 관계자는 "이달 말 보증신청 건부터 전월세전환율 6.0%가 적용된다"며 "전월세전환율은 반기(1~6월, 7~12월)마다 재산출해 변동될 수 있다"고 말했다.