커피 한잔 값으로 벨기에 빌딩 투자…제이알글로벌리츠 수요예측 시작

/제이알투자운용

국내 증시에 처음으로 해외부동산 공모 리츠(부동산투자신탁)가 상장된다.

제이알글로벌리츠는 16~17일 기관투자자들을 대상으로 수요예측을 진행한 뒤 오는 22일~24일에 공모청약을 실시할 예정이다. 증시전문가들은 제이알글로벌리츠는 벨기에 정부기관에 건물을 임대해주는 구조로 임대료 미지급 위험이 크지 않고 공모가도 높지 않아 투자 매력이 크다고 평가하고 있다.

16일 제이알글로벌리츠는 지난달 프리IPO(기업공개)를 통해 3430억원을 모집한 후 이번 공모로 4850억원을 추가로 증자해 총 8280억원을 조달할 예정이다. 공모가는 5000원이며, 공모가 기준 시가총액은 8280억원에 달한다. 목표배당수익률은 연 8%다. 제이알글로벌리츠를 운용하는 제이알투자운용은 부동산투자 전문회사로 벨기에 파이낸셜타워 외에 국내 대우건설 본사, 일본 도쿄의 아카사카 스타 게이트 등을 보유하고 있다.

제이알글로벌리츠는 공모 리츠 중에서 유일하게 해외부동산에 투자하고, 자산 규모도 톱 수준이라는 점에서 투자자들의 관심을 끌고 있다. 이번 상품은 제이알글로벌리츠→제이알제26호→파이낸스타워 벨기에 SA FIIS(FTB FIIS)→파이낸셜타워(Tour des Finances, TdF FIIS) 구조로 이뤄져있다. TdF FIIS는 벨기에 파이낸셜타워의 100% 소유권을 갖고 있는 실질 소유주다. 현지법 상 제이알제26호가 직접 매입할 경우 현지은행에서의 선순위대출이 어려워 중간에 현지회사를 세운 것이다.

벨기에 파이낸셜타워의 자산규모는 1조6000억원으로 현재 상장 리츠 1위인 롯데리츠를 웃돈다. 롯데리츠는 지난해 말 상장 당시 자산규모가 1조5000억원이었다. 벨기에 파이낸셜타워에는 벨기에 건물관리청, 벨기에 국영방송과 임대 계약이 맺어져있다. 공실률은 0%다. 임대차기간은 2002년부터 2034년까지 총 33년이며, 계약 종료일 이전에 임차인의 중도해지 권한은 없다. 임대료는 '4270만유로X전년도12월의 건강지수÷기초지수(79.64)'라는 공식을 따른다. 건강지수는 벨기에 통계청이 매월 고시하는 것으로 소비자물가지수에서 주류, 담배, 경유, 휘발유 등의 항목이 제외된 수치다.

공모가도 낮은 수준에 책정돼 투자 매력이 높은 것으로 평가된다. P/FFO는 시가총액을 리츠의 현금 창출력(FFO)으로 나눈 값으로, 낮을수록 주가 대비 배당 효율은 높다는 뜻이다. 라진성 KTB투자증권 연구원은 "공모가 기준 7년 예상 연평균 배당수익률은 약 8.06%로 올해 상장 예정 리츠 중 제일높을 것으로 예상되고, 내년 공모가 기준 P/FFO도 12.9배로 낮아 투자매력이 높다"고 밝혔다.

다만 해외 투자다보니 환율 변동 위험이 있다는 점은 주의해야 할 사항으로 꼽힌다.

제이알26호는 투자 원금 전액과 배당금 총액의 80%까지 통화스왑거래를 계약했다. 만기는 2023년 5월2일까지다. 계약환율은 1457.21원/유로로 결산시기에 평가손이익이 반영될 수 있다. 계약 만기 후 갱신에도 비용이 발생할 수 있다. 박세라 신영증권 연구원은 "예상되는 연 배당수익률은 7%대로 현재 상장돼 있는 리츠 중 가장 높아 투자매력이 있다"면서도 호앞으로 원화 가치가 하락할 경우 배당수익이 줄어들 수 있다는 점에는 주의해야 한다"고 말했다.