내달 상장 홈플러스리츠 "최대 1.7조 공모…리츠 시대 '신호탄'"

홈플러스 51개 매장 자산 편입…첫해 배당수익률 최대 7% 목표

"그간 시장에 선보인 리츠가 마켓캡 1000억원 안팎의 소규모 리츠였다면 홈플러스 리츠는 규모면에서 압도적 우위에 있다. 2019년을 한국 상장 리츠가 본격적으로 성장을 시작하는 한 해로 만들겠다."

구용우 한국리테일투자운용 대표는 27일 서울 여의도에서 열린 간담회에서 "홈플러스 리츠가 다양한 물건을 편입하는 상장 리츠 시대로 옮겨가는 '신호탄'이 되겠다"며 자신감을 보였다.

내달 29일 코스피 상장 예정인 한국리테일홈플러스제1호위탁관리부동산투자회사(이하 홈플러스 리츠)는 51개 홈플러스 점포를 자산으로 편입해 감정평가액이 최대 4조2600억원에 이르는 초대형 리츠다.

공모희망가 4530~5000원 적용 시 공모규모는 1조5650억~1조7274억원에 이른다. 지분 100% 기준 시가총액은 2조2357억~2조4677억원이다. 홈플러스 리츠 지분의 30%(1억4806만2120주)는 홈플러스가 취득할 예정이며 나머지 70%(3억4547만8280주)가 공모 대상 지분이다.

구 대표는 "홈플러스 리츠 이전 국내 상장 리츠 전체의 시가총액이 6500억원 상당으로 시장에서 대규모 리츠 공모에 대해 의구심을 갖고 계신 것을 잘 알고 있다"며 "이를 해소하기 위해 공모 물량을 국내 증권사와 외국계 증권사에 16 대 84의 인수비율로 배정해 처음부터 상장 리츠가 활성화돼 있는 해외시장 수요를 타깃으로 했다"고 설명했다.

홈플러스 리츠는 대표 주관사로 씨티그룹글로벌마켓증권, 골드만삭스증권회사 서울지점, 공동 주관사로는 미래에셋대우, NH투자증권, 노무라금융투자, 다이와증권캐피탈마켓코리아를 선정했다. 홈플러스 리츠는 오는 28일에서 3월 13일까지 수요예측을 진행할 예정으로 한국리테일투자운용은 수요예측 기간 동안 200여곳 이상의 해외 기관투자자와 로드쇼 미팅을 진행할 예정이다.

구 대표는 "특히 저금리 기조가 유지되는 일본 기관투자자들에서 높은 관심을 보이고 있다"며 "수요예측이 확정된 상황이 아니지만 일부 외국계 펀드에선 2억5000만달러(2795억원) 물량 배정을 사전검토해 달라고 요청할 만큼 관심이 뜨겁다"고 말했다.


홈플러스 리츠는 전국 지역별 핵심 상권에 위치한 홈플러스 매장 51개를 매입할 예정이다. 리츠에 편입되지 않은 나머지 홈플러스 소유 매장에 대해서도 2020년 3월부터 2023년 3월까지 4년간 한 번씩 1700억~2300억원 규모로 콜옵션을 행사할 수 있는 권리를 부여받았다.

구영우 한국리테일투자운용 대표/사진제공=한국리테일투자운용

홈플러스 리츠의 올해 목표 배당수익률은 6.6~7.0%이며 2년 차에는 6.9~7.4%를 목표로 하고 있다. 올해 예상 배당가능이익으로는 1569억~1618억원, 내년 예상치로는 1696억~1746억원을 제시했다. 홈플러스가 책임임차인인 51개 점포는 임대기간 12년, 14년, 16년 만기의 세 분류로 나눠 임대 계약을 체결했다. 임차기간 동안 연간 2.5%로 고정돼 임대료가 상승하며 만기 이후 추가적으로 10년을 연장해 계약할 수 있다.

구 대표는 "51개 점포의 임대계약이 일시에 돌아올 경우 향후 리스 구조에 문제가 발생 될 수 있다고 판단, 3개 분류로 나눠 2년씩 만기가 돌아오도록 해 사전 준비 기간을 갖게 했다"고 설명했다. 이어 "홈플러스가 자체 보유한 80개 매장 중에서 51개 점포를 선별한 것은 공모시장에서 소화할 수 있는 규모를 감안해 설정한 것"이라고 설명했다.

그는 "입점 지역, 기업가치 대비 상각 전 영업이익(EV/EBITDA), 매출 면에서 리츠로 편입된 점포와 편입되지 않은 점포가 유사한 수준"이라며 "이는 홈플러스 리츠가 남은 점포 유동화에 나설 경우를 대비하는 차원"이라고 설명했다.

한국리테일투자운용 측은 글로벌리츠지수(EPRA Developed Asia Index) 편입 가능성도 언급했다.

구 대표는 "지수를 관리하는 FTSE 그룹 이사회에서 편입이 결정되는데 시가총액, 대주주 지분 제외 유통 가능 물량 등에서 편입대상 기준을 충족하는 것으로 파악하고 있다"며 "EPRA 지수 편입이 가능하다면 글로벌 유동성이 확보되는 효과를 기대해 볼 수 있다"고 설명했다.

임일순 홈플러스 대표/사진제공=한국리테일투자운용

이날 간담회에 참석한 임일순 홈플러스 대표는 "창고형 할인매장(홈플러스 스페셜)과 온라인 전용 배송센터를 중심으로 성장을 전개해 나갈 계획"이라며 "홈플러스 리츠 매입 자산 내 5개점의 '홈플러스 스페셜' 점포를 포함시키는데 이어 추후 30개 점포를 추가 전환할 계획"이라고 밝혔다.

홈플러스에 따르면 지난 2013~2017년 홈플러스 스페셜의 연평균 매출액 성장률은 14.5%로 회사 측은 일반 매장 대비 생산성이 30% 이상 높은 홈플러스 스페셜 점포를 최대 82개점까지 확대할 계획이다.

구영우 대표는 "홈플러스 리츠의 목표 배당수익률은 글로벌리츠지수에 편입된 싱가포르 포춘 리츠(Fortune REIT)의 5.5%, 일본 대형유통회사인 이온(AEON)의 점포 대상 리츠(AEON REIT) 3.6%에 비해 높다"며 "홈플러스 리츠를 계기로 국토교통부의 리츠 육성정책과 부동산 자금의 수요가 만나 한국 상장 리츠 시장이 도약할 수 있을 것"이라고 말했다.

홈플러스 리츠는 기관투자자 수요예측을 거쳐 공모가를 확정한 뒤 오는 3월 18~20일까지 국내 일반투자자 대상 청약을 실시할 계획이다. 국내 주관 증권사인 NH투자증권, 미래에셋대우에 배정되는 물량은 각각 2760억원으로 이중 20%인 1104억원이 개인투자자 배정 물량으로 할당된다.