3개월 끌어온 '전세난' 연구용역…해법없는 '속빈 강정'

[the300]국토부 연구용역 중간결과, 어떤 내용 담았나

3개월을 끌어온 국토교통부의 전세난 해법 관련 연구용역은 그야말로 '속빈 강정'이었다. 세입자 대책의 핵심 근거인 전월세 상한제 도입 시뮬레이션 결과는 빠졌고, 계약갱신청구는 1990년 1년에서 2년으로 확대한 사례 결과를 한쪽으로만 해석해 '효과없음'으로 결론내렸다.(☞[단독]국토부 연구용역 중간결과…계약갱신청구권 '전셋값 못잡는다')

26일 국회 서민주거복지특별위원회에서 제출된 '민간임대주택시장 임대료 규제 효과 연구용역(한국주택학회)' 중간보고서에 따르면 임대인 중심의 현재 전세시장에서는 계약갱신청구권제도가 전셋값 안정에 영향을 끼치지 못할 것이라고 밝혔다.

한국주택학회는 보고서를 통해 "한국 부동산 시장에서 개별 임대업자는 어느 정도 독점력을 향유하고 있으며 전세매물의 시장공급은 단기간 비탄력적(가격변동이 구매에 끼치는 영향이 적은 경제 현상)"이라며 "계약 만기가 길어질수록 독점력을 갖고 있는 임대인은 향후 임대료를 높힐 기회가 없는 만큼 (당장) 높은 임대료를 요구할 것"이라고 분석했다.

현재 한국의 전세시장처럼 집주인 칼자루를 쥐고 있는 환경에서는 계약 기간 연장이 가격 상승을 유도한다는 설명이다. 한 번 계약한 매물이 다시 시장에 풀리기까지 시간이 오래 걸리면서 시장이 경색되고 전세 매물이 부족해진다는 것이다. 게다가 임대인은 시장에서 어느 정도의 독점력을 갖고 있기 때문에 주거 안정을 확보하려는 임차인 입장에서 장기계약을 위해 높은 가격을 기꺼이 부담하게 되며 이는 전반적인 전셋값 상승으로 이어진다는 분석이다.

주택학회가 근거로 든 대표적 사례는 지난 1990년 실시됐던 계약기간연장 정책(1년→2년) 결과다. 'KB 국민은행 주택가격지수'에 따르면 임대차 계약기간이 1년에서 2년으로 연장된 1990년의 12월 전세가격은 전년말 대비 16.8%가 상승했다. 이는 계약기간 연장을 법제화하면서 집주인이 향후 올릴 수 있는 만큼의 임대료를 단기간에 급격히 올리게 된다는 국토부의 주장을 뒷받침하는 자료다.

그러나 보고서는 1990년 초반 이후 전세시장이 안정돼 임대차 기간연장이 중장기적으로 효과가 있다는 것은 검증하지 않았다. 1990년대 초반 분당, 일산을 비롯한 신도시 입주물량이 평균 40만 가구에 육박하면서 이기간 동안 임대인의 시장지배력이 약화됐다는게 제외 이유였다. 그러나 계약연장을 2년으로 확대하는 임대차보호법 시행이후 전세가격 상승률 변화조차 제대로 언급하지 않은 것은 애초에 검증 의도가 없었다는 의혹을 불러일으킨다.

임대차보호법 개정안이 시행된지 2년 후인 1991년 12월 전년대비 전세상승율이 1.95%은 기록, 이후 1998년까지 평균 4.23% 상승률을 유지하며 한동안 전세시장이 안정됐다.