"2000만원은 '면죄부'"…2001만원부턴 '세금폭탄'

[임대사업자가 꿈인 나라]<15> 집주인들 편법도 기승

　정부가 임대소득이 연간 2000만원 이하인 2주택 보유자에 대해 건강보험 가입을 강제하지 않는 방향으로 관련법 개정에 나선다.("[단독]20억 집주인도 건보료 한푼 안낸다" 기사참조)

　정부의 구상은 임대소득을 이자·배당소득처럼 금융소득으로 간주, 피부양자 자격을 유지하도록 하겠다는 것이다. 현재 다른소득없이 연간 금융소득이 4000만원 이하일 때는 피부양자 자격을 부여하고 있는 기준을 도용한 것이다.

　'3·5 보완조치(집주인대책)'에 따라 영세 임대소득자들의 충격을 최소화해 주려는 목적이지만 '부자감세' 논란과 함께 2000만원 기준을 두고도 형평성에 어긋난다는 지적이다. 시장에선 2000만원을 맞추기 위해 편법이 기승할 것이란 우려섞인 목소리도 높다.

　◇임대소득 2000만원 이하가 '영세'하다고?

　임대소득을 금융소득으로 간주할 경우 다른 소득없이 주택 2채를 보유하고 이중 1채를 14억4942만원에 전세를 주더라도 간주임대료 2000만원 이하에 해당, 건보료를 내지 않아도 된다. 월세의 경우엔 매달 166만6000원을 받고 있는 경우에 해당된다.

　과연 이같은 임대소득을 얻고 있는 임대사업자를 '영세'하다고 할 수 있을까. 최근 국토교통부의 실거래가를 분석한 결과 올 1월 서울 강남 선릉로(옛 도곡동) '도곡렉슬' 59.98㎡(이하 전용면적)이 보증금 1억7000만원에 월 165만원에 거래됐다. 같은 아파트가 지난해 12월 6억3500만~7억8250만원에 실거래가 신고됐다.

　이 경우 집주인은 월세 임대소득이 연 1980만원이어서 분리과세(14%) 적용대상이 된다. 다른 소득이 없다고 가정하면 소득세는 필요경비 60%를 제외하고 임대소득공제 400만원이 주어져 연간 54만8800원만 내면 된다. 게다가 피부양자 자격도 유지돼 건강보험료를 내지 않아도 되는 것이다.


　반면 임대소득이 2000만원을 조금만 넘어도 소득세와 함께 건강보험료·국민연금 등으로 연간 수백만원을 내야 한다.

　강남구 도곡로 인근 O공인중개소 관계자는 "정부가 가격 기준을 정하는 것 자체가 혼란을 야기하고 있다"며 "2000만원 이하는 금융소득이고 2001만원은 임대소득이란 게 말이 되냐. 기준이 정해지면 오히려 기준을 맞추려는 갖가지 편법이 횡행하게 될 것"이라고 지적했다.

　◇집주인들 "2000만원을 맞춰라" 편법 만연할 것

　이에 따라 집주인들 사이에선 세금을 내지 않으려고 전·월세 비중을 바꿀 것이란 지적도 있다. 이를테면 월세의 총합이 2000만원이 넘으면 납부 세금이 많기 때문에 월세 비중을 줄이고 전세 보증금을 높이는 방식이다.

　심지어는 계약서에 기입된 월세를 내리는 대신 관리비 등을 올려받는 식으로 전체 수익을 유지하는 방법도 있다. 월 170만원씩 받던 월세를 160만원만 받고 10만원은 관리비 명목으로 거두는 식이다. 세입자와 이면계약을 한 게 아니어서 정부가 이를 알아채기도 어렵다.

　세입자를 가려 받을 수도 있다. 소득공제가 필요없는 사업자나 대학생을 월세 세입자로 선별해 받으면 탈세·탈루가 들통 나지 않아서다.

　한 세무 전문가는 "집주인이 '갑'인 상황에서 어떠한 편법도 가능한 게 주택임대차시장의 특성"이라며 "모든 임대소득에 대해 세금을 걷던지, 1가구2주택자 이상 등 큰 틀에서 기준이 정해져야 한다"고 꼬집었다.