[기고]부동산 시장의 변화를 기대하며

현재 부동산시장의 가장 큰 이슈 중 하나는 부동산 경기 하락이 어디까지 이어질지에 관한 것이다. 부동산 전망 이야기가 나올 때 마다 폭락설과 대세상승설은 함께 등장한다.

부동산 시장을 예측키 어려운 것은 부동산 경기 이론에 따른 부동산시장의 후행성과 비탄력성을 제외하더라도 우리 국민의 부동산에 대한 인식과 시장의 폐쇄성 등 여러 요인이 작용하기 때문이다. 현재 우리나라의 부동산시장은 베이붐 세대의 은퇴, 인구감소 등으로 매우 중요한 전환점에 있고 이젠 부동산 시장에 대한 큰 그림을 그려야 할 시점이다.

우리나라의 부동산 경기는 시장 중심이 아니라 국가의 정책에 대한 의존도가 높다는 게 일반적 견해다. 의식주는 국민생활의 근원이며 이를 해결하는 것은 국가의 책무이기에 정부가 국민 전체의 이익을 위해 시장에 개입하는 것은 당연한 일일 수 있다.

이 같은 국가정책 중심의 주택공급은 주거안정에 많은 공헌을 했지만 시장 발전을 제한했다는 한계가 있다. 신도시의 경우 택지 공급은 공기업중심으로 이뤄지고 민간시장은 주어진 공간에 수익률이 가장 높은 방법으로 주택을 건설한다. 건설사들 중 주택의 공급과 수요에 대한 연구를 하는 곳은 손에 꼽을 정도다.

최근 공사(公社)를 선진화하는 등의 노력을 기울였지만 부동산 시장 전체의 선진화는 아직 갈 길이 멀어 보인다. 우리 건설사들은 세계 각국에서 뛰어난 시공능력을 선보이고 있고 금융권 담보대출금액도 700조원을 넘어섰지만 부동산사업기획능력부족으로 수조원의 프로젝트파이낸싱(PF)이 취소되는 상황을 만들어 내고 있다. 우리나라 부동산시장의 경쟁력이 '온실속 화초'와 같다는 점을 보여주는 것이다.

세계 각국의 21세기 초 화두는 사유화(privatization), 즉 민영화다. 우리나라의 경우에도 부동산 시장에 민영화가 필요한 시점이 아닐까 생각한다. 도로·댐 등과 같이 순수 공공재가 아닌 도시에 아파트를 공급하는 사업이 과거 70~80년대처럼 공익성을 갖고 있다고 볼 수 없다는 게 최근 제기되는 학계 이론이다. 물론 민영화에도 여러 문제점이 발생한다. 공급 조절로 주택가격이 폭등하거나 국민들이 주택난에 휩싸일 수도 있다.

이러한 문제를 최소화하기 위해선 시장을 이분화 할 필요성이 있다. 주택은 국민경제생활의 근간이며, 무주택서민들에게는 생존의 문제다. 따라서 복지로서의 주택공급과 상품으로서의 주택 공급이 분리돼야 한다. 생존을 위한 배려로서의 주택공급은 국가의 책무이므로 이는 국가적 차원에서 공급이 이뤄져야 한다.


또 생존의 단계를 넘는 공급 시장은 원칙적으로 민간에게 주어져야 한다. 일본의 경우 자신의 수입에 따라 임대주택의 임대료를 책정해 일정수준의 소득이 발생하면 민간 임대주택의 임대료보다 비싸지게 해 결국 민간 임대로 이전토록 유도하고 있다. 싱가포르의 경우 국민주택은 주택청을 통해 국가중심의 공급체제로 유지하고 있다.

싸고 좋은 주택을 공급하는 것은 누구나 반길 일지만 민간주택 공급업자의 주요 면적형을 국가 중심으로 공급한다는 것은 시장 질서 자체를 어렵게 만드는 것이다. 어느 누가 동일 품질보다 나은 상품을 국가 주도하에 공급하는데 민간 상품을 사겠는가. 국민에게 좋은 주택을 공급하겠다는 선의가 황금오리(시장)의 배(신뢰)를 가른 격이라고 할 수 있다.

주택시장을 안정화하기 위해선 주택공급 시장을 활성화해야 한다. 또 시장을 활성화하기 위해선 시장 공개성을 확보해 보다 많은 기업이 시장에 참여할 수 있게 해야 한다. 정부가 감독권을 가지면서 안정적이고 공정한 자금조달시장을 유지하는 것이 가장 시장친화적인 정책이라고 할 수 있다.