"전국민 아파트 살지 않는한…" 미분양 르포

이광수 한화증권 애널 "미분양아파트 자연해소 불가능"

"주택 시행사와 건설사들은 온 나라의 국민들을 아파트에 살게 하겠다는 오만한 생각을 가졌나?"

한 증권사 애널리스트가 지난 주 전국 미분양 아파트현장과 주요 신도시를 다녀와서 쓴 보고서의 한 대목이다.

한화증권에서 건설·시멘트 업종을 담당하고 있는 이광수 애널리스트는 기업이 아닌 지역부동산을 직접 다녀왔다. 이광수 애널리스트는 "건설업체 실적의 한 축인 주택 사업의 리스크를 측정하기 위해 미분양아파트 상황을 직접파악하고 싶었다"고 말했다.

이 애널리스트는 보고서를 통해 장기간에 걸친 분양물량 증가가 지방 미분양의 결정적인 요인이며, 미분양 아파트의 자연해소는 어려운 상황으로 적극적인 해소책이 필요하다고 분석했다.

특히 인구나 지역경제상황이 정체된 곳에서도 무차별적으로 아파트 공급을 늘려 문제가 생겼다는 것이 이 애널리스트 평가다. 일례로 대구광역시의 경우 2010년 1월 현재 미분양야파트는 1만5875가구 수준이다. 대구시의 경우 2000년부터 현재까지 추계가구수 증가가 8%임도 불구 15만8000가구의 아파트가 공급된 것으로 파악되고 있다.

이 애널리스트는 "분양가를 평균 20~30% 할인하면 미분양 아파트의 점진적 해소는 가능할 것"이라며 "다만 수도권은 주택거래량 증가에 따라 미분양 아파트가 감소할 수 있을 것"이라고 말했다. 미분양아파트와 주변 아파트의 시세차가 30% 내외이기 때문에 새 아파트라는 장점을 감안하더라도 20%내외의 분양가 할인이 필요하다는 것이다.

다만 수도권 미분양아파트는 지방보다는 상대적으로 미분양 문제가 덜 심각하다는 분석이다. 과도한 분양물량에도 불구 수요자가 존재하고 있다는 것. 이 애널리스트는 "수도권의 분양률은 지난 2008년 2분기 72%를 바닥으로 지난해 4분기 85%로 지속적으로 상승하는 추세"라며 "봄 이사철 수요와 결혼수요가 증가하면서 자연적으로 거래량이 증가하고, 미분양도 점진적으로 감소할 수 있을 것"이라고 말했다.

미분양에도 불구하고 현재 분양률로 기본분양원가 충당은 가능할 것이라는 분석이다. 건설사 입장에서 미분양 아파트를 통해 매출채권 회수는 가능하다는 것이다. 현재 전국 평균 분양률 73%로 기본분양원가(대지비, 공사비, 이자비용)을 충당할 수 있는 분양률에 4%포인트 수준 미달하는 수준이다.


수도권에서 대규모 입주포기 가능성도 낮다는 평가다. 이 애널리스트는 "지난해 기준 경기도의 3.3㎡의 분양가는 평당 1164만원인데 비교가격은 1188만원으로 계약자 입장에서 계약을 포기할 가능성은 낮다"고 설명했다.

결론은 주택 사업에 대한 과도한 우려와 오해들로 인해 일부 대형사들의 가치가 저 평가 돼 있다는 것이었다. 이 애널리스트는 "최근 주택사업에 대한 우려로 인해 다시 위축되고 있는 GS건설 과 대림산업 에 대해서 관심을 가져야 할 시점"이라고 주장했다.