'뛰어난 교통' 판교·광교가 뜬다

상가투자 어디가 좋을까

“지피지기면 백전백승. 상가투자 알고 하자.”

연초가 되면 새해 투자계획을 짜면서 상가투자를 고려해보는 사람들이 늘어나곤 한다. 실제로 올 들어 강남역 상가 등 핵심 상권을 중심으로 매수 문의가 증가세를 보이고 있다.

올해는 특히 검단지구, 보금자리 주택지구 등에서 30조원이 넘는 보상금이 풀리는 가운데 아파트 등 DTI규제가 있는 주택시장 대신 수익형 부동산 상품인 상가로 대체투자 수요가 발생할 것으로 전망된다.

그러나 미국경제가 더블딥에 빠질 것이라는 전망과 함께 지난 8일 한국은행에서 발표한 기준금리가 동결되면서 성급한 경기회복 기대감은 잠시 접어두는 것이 좋다. 무턱대고 상가투자에 뛰어들었다가는 낭패를 보기 십상이기 때문이다.

원평연 상가뉴스레이다 연구원으로부터 상가투자에 있어 유의점과 유망지역에 대해 자세히 알아봤다.

◆역시 판교, 광교…상가투자 유망

판교는 경기남부에 위치한 신도시로 풍부한 녹지(37%), 강남까지의 편리한 이동성, 신분당선 건립, 테크노벨리 등의 건설 기대감이 작용해 큰 관심을 모으고 있는 지역이다. 판교 지역에는 2009년 한국토지주택공사에서 공급한 단지 내 상가에 약 500억원 정도의 자금이 몰렸고 2개의 상가건물이 개인 투자자에게 통매각되기도 했다. 지난해 말 판교신도시가 준공된 만큼 올해는 상가의 활성화가 점진적으로 이뤄질 것으로 기대돼 관심유망지역으로 꼽힌다.

광교신도시 역시 2010년 인기가 예상되는 지역이다. 경기 수원ㆍ용인일대 1130만1699㎡ 규모로 개발되며 오는 2011년 말까지 3만1000가구, 인구 7만7500명을 수용할 수 있는 도시로 재탄생된다. 서울-용인간 고속도로 등을 통해 강남까지 20~30분이면 이동할 수 있으며, 또 오는 2014년에는 지하철 신분당선 연장선 개통이 예정돼 있어 교통 편리성이 강점으로 꼽힌다. 이러한 장점이 반영돼 실제 광교신도시 아파트 청약율도 높게 나타나고 있는데 지난 11월 이 지역의 한 아파트 청약경쟁률이 수백대 일을 기록했다.


지난해 6월 개통된 9호선과 2011년 완성예정인 신분당선 주변도 눈여겨볼만하다. 전철역은 유동인구를 흡수할 수 있어 상권 활성화를 이룰 수 있는 최적의 조건을 갖추고 있다. 9호선과 신분당선 연장지역 중 특히 강남구청역, 고속터미널, 노량진 등 환승역 주변을 추천한다.

◆남양주, 판교, 동탄 등 택지지구의 근린상가 추천

그렇다면 상가투자에 있어 올 최고의 유망상품은 어디일까?

토지주택공사에서 공급하는 단지 내 상가는 민영 단지 내 상가보다 공급이 적어 상대적으로 상가 효율성이 높다. 이 때문에 판교 등 경기남부의 인기지역 단지 내 상가는 많은 관심을 모으며 낙찰됐다. 토지주택공사에서 공급하는 단지 내 상가는 매주 금요일 홈페이지에서 입찰공고를 확인할 수 있으며 공개입찰 방식으로 낙찰자를 선정한다.

이 중에서도 투자성이 높은 곳은 세대 수가 많고 주변에 근린상권이 형성되지 않은 상가이다. 또 국민임대 아파트 단지는 소비여력이 상대적으로 높지 않아 유의해야 한다.

남양주, 판교, 동탄 등 택지지구의 근린상가 투자도 추천할 만하다는 평가다. 택지지구는 상가 활성화가 이루어지면 안정적인 수익을 확보할 수 있는 만큼 선취매 차원에서 바람직하다는 것. 단 택지지구는 상가가 공급되고 안정적인 수요가 확보되기까지 수년의 시간이 소요되는 만큼 이를 감안해야한다.

택지지구뿐 아니라 서울의 메인 중심지에도 분양가가 할인된 상가를 찾을 수 있다. 이는 사업자의 자금조달 문제와 상가경기 둔화에 따른 마케팅 활성화 차원으로 평가할 수 있는데 개인 정보력을 최대한 활용하면 싼 가격에 취득하는 것도 가능하다.

상가를 분양받기 전 시행사에서 임대를 확보해 둔 선임대상가도 고려해볼만하다. 선임대 상가는 수익률 파악과 투자수익 회수가 용이하고 공실에 대한 우려가 해소되는 장점이 있다. 단 선임대에만 현혹되지 말고 반드시 임차인을 만나 임대차계약의지를 확인해보는 것은 필수다.

◆테마상가, 상가딱지는 주의해야

몇년 전 소액투자가 가능해 지분투자 형식으로 각광받던 테마상가는 지나친 업종 중복과 운영 노하우 부족 등으로 최근 인기가 급격히 하락했다. 이미 일부 테마상가는 유령상가로 불릴 정도로 공실문제가 심각해 수익성에 심각한 문제가 있는 상황이다. 테마에 대한 확신과 시행사의 운영능력을 꼼꼼히 검증해 신중하게 따져봐야 한다.

또 철도청과 민간사업자가 선정해 사업을 진행하는 민자역사도 주의해야한다. 최근 노량진 민자역사의 사업이 좌초위기에 빠져있고 신촌역 밀리오레 같은 경우는 운영에 어려움을 겪을 정도로 공실문제가 심각하다. 민자역사는 역을 이용하는 고객들을 흡수할 수 있다는 장점이 있지만 현재 여러 민자역사가 시대 트렌드에 맞지 않는 구좌형 점포방식을 추구하고 업종선정에 대한 치열한 고민 없이 분양에만 관심을 두고 있어 각별한 주의를 요한다.

마지막으로 피해야할 상가투자 대상은 상가딱지(상가입찰 우선권). 대규모 택지 조성 시 기존에 터를 잡고 있던 상인들에게 제공되는 상가입주권이라 할 수 있다. 법적 안정성이 지나치게 부족해 투자 리스크가 높다.