농지ㆍ산지 규제완화..투기차단이 우선

규제 완화 기대감에 농지 등 관심집중..개발권 양도제 도입 필요

대통령직 인수위원회가 '농지와 산지의 규제 완화'를 국정 과제로 채택함에 따라 도시 면적이 늘어나는 등 국토이용 전반에 상당한 변화가 예상된다.

현재 도시용지는 전 국토의 6.1%에 불과한데 농지 보전 위주의 규제를 대거 풀 경우 개발용 땅이 늘어나 장기적으로 주택가격 안정과 기업의 투자 촉진에 기여할 것으로 보인다.

하지만 대도시 주변 농지는 규제를 풀면 투자 바람이 불고 땅값이 올라 토지가격이 되레 불안해질 것이란 지적이다.

이 경우 적정 가격에 공장용지를 찾는 기업들이 값비싼 땅을 외면하게 돼 새 정부가 바라는 투자 확대는 더욱 요원해질 수밖에 없다.

때문에 규제를 풀기 전 개발이익 환수장치를 철저히 갖추는 등 보완책이 필요하다는 게 전문가들의 조언이다.

◆규제 완화 기대감에 농지 등 관심집중

농지와 산지 규제 완화의 혜택은 서울 등 대도시 주변에 집중될 전망이다.


새 정부가 기업 투자환경 개선을 위해 토지이용 규제를 대폭 완화하기로 한데다 한반도 대운하 등 각종 개발 공약까지 겹쳐 투자 자금은 수도권 토지 시장에 기웃거리고 있다.

올 연말 농지법 등 관련법이 개정될 경우 시가화 예정용지 확대 방식을 통해 농지의 도시지역 편입이 상당수 이뤄질 것이란 판단에 따른 것이다.



토지컨설팅업체인 'JMK플래닝'의 진명기 대표는 "이명박 대통령 당선인이 농지규제 완화를 대선 공약으로 내세우면서 개발 가능성이 높은 농지가격이 큰 폭으로 뛰었다"며 "농지는 올해 부동산 시장 최대 관심 상품이 될 것"이라고 말했다.

특히 그린벨트(개발제한구역)내 농지와 관리지역 농지 및 임야는 지난해 초에 비해 20~30% 올랐다. 진 대표는 "수도권 그린벨트 농지는 3.3㎡(평)당 100만원 이하가 거의 없다"면서 "광명 일산 남양주를 가더라도 3.3㎡당 200만~300만원, 비싼 것은 1000만원을 달라고 한다"고 전했다.

인수위는 올해 안에 농지 산지에 대한 실태조사와 규제현황을 파악해 오는 6월까지 규제완화 방안을 마련할 계획이다. 농업진흥지역내 농지대체 제도를 폐지하고 건축제한과 용적률 등이 완화되는 계획관리지역을 늘리는 방안이 우선 검토되고 있다.



◆적정가격에 실수요자 공급 제도 필요

전문가들은 개발용 땅을 아무리 늘려도 땅값이 오르면 기업 투자 촉진에 별 효과가 없을 것이라고 지적한다. 높은 비용을 치르고 토지를 구입, 공장 등으로 개발하면 수지 타산을 맞추기 곤란하기 때문이다.

채미옥 국토연구원 토지주택연구실장은 "새 정부가 값이 싼 땅을 찾다 보니 규제받는 땅에 관심을 갖게 된 것"며 "그러나 규제를 푸는 순간 그 땅은 값이 올라 실수요자에게 못돌아간다"고 말했다.



진명기 대표는 "땅주인들이 높은 양도세 부담을 땅값에 전가하고 있어 기업하는 사람들이 땅을 사려다가 주저하는 사례가 많다"고 전했다.

전문가들은 먼저 땅값 상승 요인을 차단한 뒤 토지 이용 규제를 풀어야 적정가격에 실수요자에게 공급된다고 지적한다.

채미옥 실장은 "'개발권 양도제'나 '용적률 거래제' 등을 한국 실정에 맞게 도입해야한다"면서 "땅 규제를 푸는 조건으로 높아진 용적률에 대한 합당한 비용 부담을 치룰 수 있도록 해야 투기적 수요가 사그러들 것"이라고 조언했다.