해외부동산 투자 성공하려면..

지난해 5월 투자형 해외부동산 취득이 허용되면서 국내 투자자들의 해외부동산 투자에 대한 관심이 날이 갈수록 높아지고 있다. 재경부 집계에 의하면 올들어 5월까지 해외부동산 취득 건수는 1120건으로, 4억5800만 달러에 달한다. 이는 지난해 전체 1268건, 5억1400만 달러에 근접한 수치다.

하지만 아직 해외부동산 투자를 하고 얼마의 수익률을 얻었다는 투자사례를 찾기는 힘들다. 부동산 투자가 시간을 요하는 것이어서 기본적으로 2년 이상의 투자기간을 요하기 때문이다. 따라서 이제 막 국내에서 태동한 해외부동산 투자시장에서의 관련 사례를 확인하기 위해선 다소의 시간이 더 필요하다.

그렇다면 해외부동산 투자에 성공하려면 어떻게 해야 할까. 이에 앞서 반드시 유념해야 할 점은 무엇일까.

첫째 해외부동산은 말 그대로 해외에 있는 부동산을 말하는 것이다. 즉, 해외부동산은 '외환+부동산'이다. 그만큼 투자시 부동산의 가치 등락률 외에도 환율적인 요소까지 고려해야 한다.

예를 들어 1달러 당 1100원일 때 미국에 있는 부동산을 30만 달러에 구입했다고 가정해보자. 이후 구입한 부동산 가치가 10%가 올라 33만 달러에 팔았을 경우 현재 1달러당 900원 초반인 환율을 감안하면 구입 당시보다 오히려 10% 하락한 결과를 낳게 된다.

둘째 현지 방문조사는 필수다. '부동산은 반드시 발품을 팔아야 한다'는 격언이 해외부동산 투자 때도 똑같이 적용된다. 계약하기 전에 꼭 현장을 방문해 입지여건, 주변시세, 교통여건, 예상 임대료 등을 꼼꼼히 따져보는 게 바람직하다.

최근 미주, 동남아 등을 중심으로 관광을 겸한 해외부동산 투어 상품이 속속 나오고 있다. 하지만 현지 부동산 답사는 한나절 정도에 그치는 부실한 경우도 많아 검증된 전문업체를 활용하는 게 바람직하다.


셋째 자신의 투자목적과 사후관리에 대한 계획을 세워야 한다. 초기 고객들에게 가장 많이 받는 질문 중 하나가 "해외부동산 투자를 하려는 데 어느 국가에 하면 좋겠냐"는 것이다. 해외부동산 투자컨설팅을 하는 사람으로서도 참으로 난감한 질문중 하나다.

이런 고객들에게 해주는 말은 우선 투자목적을 분명히 정하라는 것이다. 주거목적이라면 주변의 학군, 편의시설등의 생활환경을 위주로 고려해야 하고 단순 투자목적이라면 투자성향에 따라 단기 또는 중장기, 고위험 고수익, 저위험 안정적인 수익 등 성향에 맞게 포트폴리오를 구성해야 한다. 장기로 투자해야 수익율이 높은 지역에서 단기성 자금을 운용한다면 맞지 않기 때문이다.



투자목적을 정하고 투자물건을 정했다면 이젠 사후관리에 대한 계획을 세워야 한다. 해외송금을 시작으로 mortgage loan, escrow account open, 임대관리 등의 사후 서비스를 투자자 본인이 감당해 낼 수 있는지 꼭 확인해야 한다. 이는 해외부동산 매입에 대한 필수 체크사항이며 본인이 감당할 수 없다면 일정 비용을 지불하더라도 현지의 위탁관리회사를 통해 임대관리를 맡기는 것이 좋다.

넷째 자신이 투자하려는 국가의 부동산 투자관례와 법규를 이해해야 한다. 어찌보면 당연하다고 여길수 있는 부분이지만 의외로 이를 간과하는 경우가 많다. 쉬운 예로 미국이나 캐나다의 경우 부동산 매매시 국내와 달리 중개수수료를 매도인에게서만 받는다. 중개수수료는 거래가의 약 4~6% 선이다. 이를 모르는 경우 국내에서 하던대로 중개수수료를 현지중개인에게 지불하는 것을 당연하게 여긴다.

최근 투자국가로 관심을 받는 동남아시아 국가의 경우 대부분 외국인 개인에게 부동산 취득을 허용하지 않는다. 설령 허용하더라도 건물 소유권만 인정하고 토지 소유권은 인정하지 않는다. 물론 말레이시아나 싱가폴의 경우는 프리홀드(FreeHold)지역을 지정, 외국인에게도 소유권을 인정을 하지만, 기타 동남아시아 국가의 경우 소유를 할 수 없다.



최근 현지인의 명의를 빌려 부동산 투자를 했다가 현지인이 행방을 감춰 투자금을 고스란히 날리고 빈털털이 신세가 된 '투자미아'들이 나타나는 것도 현지 상황을 잘 모르기 때문이다.

끝으로 해외 투자자들이 가장 궁금해하는 부분인 '세금' 문제다. 현재까지는 해외부동산을 취득한 사람들은 있지만, 매도후 국내로 투자금과 이익금을 회수한 사례를 찾기가 힘들어 금융기관을 비롯, 관련 기관들도 이에 대한 명확한 답변을 제시하지 못하는 경우가 많다.

해외부동산 투자에 있어서도 명심해야 할 점은 '이익이 있는 곳에 과세'를 한다는 원칙이다. 즉, 현지국에서 부동산 투자에 대한 소득세나 양도세가 없어 현지국에서 과세를 하지 않으면 국내에서 과세를 하게 된다.



예를 들면 양도세가 없는 A라는 나라에서 부동산을 매도하고 국내로 양도차익을 들여오게 되면 국내의 양도세율 부과 기준인 보유기간과 금액에 따라 세금을 징수한다. 1년 미만인 경우 50%, 1년이상 2년 미만인 경우 40%, 2년 이상 보유인 경우 금액에 따라 9~36% 누진세율이 적용된다.

다만, 양도세를 부과할 때 해외주택은 국내 주택수에 포함되지 않고 1주택으로만 판단, 중과세 대상에서 제외된다. 반면 보유시 발생하게 되는 임대소득세의 경우 국내의 소득과 합산해서 과세를 한다는 점을 꼭 유념해야 한다.

지금까지 해외부동산 투자시 꼭 고려해야 하는 체크포인트를 살펴보았다. 무엇보다 가장 중요한 점은 '자신의 여건에 맞춰 투자목적을 분명히 하는 것'이라 생각된다. 이 점만 유념해 투자한다면 이제 막 초기 산업군으로 떠오르고 있는 해외부동산 시장이 투자자들에게는 블루오션으로 다가올 수도 있지 않을까.