출연: 한국리츠협회 정병윤 회장
진행: 머니투데이방송 김혜수 기자
시청자 여러분 안녕하십니까? <더 리더> 김혜수입니다.
지난 6월에 열린 경제관계장관회의에서 우리 정부는 국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안을 발표했습니다. 리츠는 다수의 투자자로부터 소액의 자금을 모으고 부동산을 투자 운용해 그 수익을 투자자에게 배분하는 방식의 부동산 간접 투자를 이야기하는 건데요.
- 한국리츠협회 시청자들은 다소 생소하실 수도 있을 것 같습니다. 어떤 곳인지 먼저 소개 부탁드립니다.
- 2010년 설립 후 지금까지 한국리츠협회의 성과에 대해 말씀 부탁드립니다.
▶ 리츠 그러면 정부도 사실 초기에는 이해가 좀 부족해서 그런지 규제 위주로 운영을 해왔었습니다. 그래서 저희 리츠 협회는 규제를 푸는 데 중점을 둬왔고요. 많은 성과가 있습니다만, 주로 세 가지만 소개를 해드리겠습니다. 2010년에 그때 리먼 사태 이후로 미분양 주택이 많았었습니다. 그래서 현재랑 비슷한 상황이 있었는데요. 그때도 리츠를 이용해서 미분양 주택을 사서 운영을 하다가 시장이 정상화됐을 때 팔아서 부동산 시장을 정상화한 그런 성과가 있었고요. 그다음에 그때 또 상장 리츠를 활성화하기 위해서 상장 리츠에 대해서만 과세를 좀 감면해주고 그다음 공공택지를 우선적으로 공급해줄 수 있는 그런 근거를 마련을 했었습니다. 그런 성과를 했었고요. 두 번째는 작년에 부동산투자회사법을 대대적으로 개정을 했는데, 주 포인트가 뭐냐면 리츠 투자자분들께 보다 많은 배당을 드리기 위해서 이른바, 배당확대법이라고 그러는데요. 그게 내년부터 시행이 됩니다. 그거를 이루어서 많은 분들이 이제 리츠에 투자하면 배당을 많이 가져가실 수 있는 토대를 마련을 했다. 이 두 가지는 그동안 발생된 문제를 고치는데 사후적으로 개선을 하는 데 방점을 뒀다면, 6월 17일에는 저희가 정부 합동으로 리츠 활성화 방안을 발표를 했습니다. 이 대책은 그야말로 리츠를 활성화 시키기 위해서 근본적으로 방향을 개편한 근본적으로 대책이라고 할 수 있습니다. 이 대책을 마련하기 위해서 저희 업계하고 정부하고 50회 이상의 간담회를 갖고 거기서 집약된 의견을 전부 망라해서 이번에 활성화 방안으로 발표를 했기 때문에 저희 업계도 굉장히 환영을 하고 기대가 큽니다.
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- 특히, 올해는 금리 인하와 정부 정책에 힘입어서 리츠 분야의 투자가 활성화할 것이다. 라는 기대가 많이 나오고 있습니다. 어떻게 전망하고 계시는지요?
▶ 일단, 이를 위해서 좀 이번에 발표된 활성화 방안을 좀 설명을 드려야 될 것 같습니다. 가장 특징적인 점은 프로젝트 리츠라는 걸 도입을 합니다. 그동안 리츠는 남들이 개발해놓은 부동산을 사가지고 운영을 해서 그 운영 수익을 투자자들한테 돌려주는 그런 형태로 운영을 했는데 그러다 보니까, 파는 사람이 양도세 문제가 나오고 리츠는 또 취득세 문제가 나오고 근데 프로젝트 리츠는 직접 리츠가 부동산을 개발해가지고 그걸 운영까지 이끌어가는 그러다 보니까, 양도세, 취득세 문제가 없어가지고 그만큼, 투자자들한테 많이 배당을 해드릴 수 있는 그런 구조로 바뀝니다. 그래서 굉장히 외국 자본도 많이 들어올 것 같고요. 굉장히 기대하는 바가 큽니다. 그리고 리츠의 투자 대상도 확대를 했습니다. 종전에는 주택과 물류 그다음에 오피스 이런 게 중점이 됐다면 앞으로는 헬스케어, 산업단지, 데이터 센터, 그다음에 송신탑까지 부동산 위에서 생기는 구조물은 다 리츠로 담을 수 있게 되지 않을까. 생각하고 있습니다. 그다음에 리츠에 설립도 굉장히 쉽게 했습니다. 기존에는 인가제로 굉장히 까다롭게 했었는데 이제는 사후 신고로 할 수 있도록 그렇게 전향적으로 바꿨고 그다음에 이제 공시나 보고 사항 이런 게 굉장히 많았었습니다. 그런 것도 대폭 간소화했고 그다음에 리츠가 좀 커야 외국 자본도 들어오고 투자가 활성화됩니다. 그래서 이번에 합병에 대한 요건도 완화를 해서 리츠가 좀 대형화될 수 있는 근거도 마련을 했습니다. 그런데 이제 이거는 제도적인 여건을 다 개선을 한 것이고요. 리츠가 진정으로 선진국처럼 커지려면 금리 문제가 있습니다. 다행히 금리가 지금은 떨어져 가는 추세라 리츠가 이제 다시 살아날 거라는 기대가 많이 커져가고 있습니다마는, 사실 리츠 주식하고 주가하고 금리와의 관계는 그야말로 정반대 관계에 있다고 보시면 되겠습니다. 금리가 이제 22년 6월달에 제 기억으로는 상승하기 시작했는데, 21년과 22년 6월 전에는 리츠 주가가 20%나 상승을 했어요. 근데 22년 6월 이후에 작년 7월까지 금리가 미국은 5%가 오르고 저희는 3%가 올랐습니다. 이렇게 급격하게 오르다 보니까 리츠 주가가 35%나 또 하락을 했어요. 작년 7월부터는 또 금리가 계속 동결되어 왔기 때문에 자구책도 간구하고 해가지고 리츠 주가가 한 12% 다시 회복을 하는 이렇게 보면 리츠 주가하고 금리는 진짜 정반대의 관계를 가지고 있다. 근데 최근에 보면 캐나다가 0.25% 그다음에 유럽도 0.25% 금리를 인하를 했고, 미국의 경우도 아마 9월부터는 금리 인하가 확실시되고 있고 혹자는 뭐 빅스탭 그래가지고 0.5%까지 다운될 거다. 하는 얘기도 하고 있습니다. 그렇게 되면 앞에 그 활성화 방안이 이루어지고 제도적인 바탕이 개선이 되고 그다음에 금리 인하까지 맞물려진다면 아마 리츠 시장에도 시너지 효과가 나오지 않을까 그렇게 기대를 하고 있습니다.
![[더 리더] 정병윤 한국리츠협회장 “부동산 간접 투자 시장 활성화 위해 노력”](https://thumb.mt.co.kr/06/2024/09/2024090215497053623_1.jpg/dims/optimize/)
- 이번에는 한국리츠협회의 사업에 대해서 조금 더 구체적으로 알아보도록 하겠습니다. 리츠는 자금을 모아서 부동산에 투자하는 부동산 간접 투자 상품이다. 이렇게 설명을 해주셨는데요. 이것만으로는 일반 투자자들이 이해하기 어려운 측면이 있어 리츠의 개념과 운영 방식에 대해서도 설명 좀 부탁드리겠습니다.
▶ 개인이 부동산을 직접 사는 경우를 한번 생각을 해보자고요. 그럼 부동산 비싼 돈을 다 자기가 조달을 해야 되고 남의 부동산이 좋은지 자기가 시장 조사 다 해야 되고 또 중개사 만나야 되고 등기까지 은행까지 또 가야 되고 굉장히 어렵습니다. 근데 리츠로 부동산을 투자를 한다 그러면 지금 상장돼 있는 리츠 주식을 그냥 사면 됩니다. 그래서 이제 간접 투자라고 얘기를 하는데요. 좀 자세히 말씀드리면 제가 판넬을 하나 가져왔는데, 지금 이게 리츠입니다. 리츠가 상장된 회사라고 생각을 하면 이런 투자자들한테 주식을 주고 주식을 팔게 됩니다. 그럼 이분들이 지분 투자를 해서 돈을 리츠에 주면리츠가 우량 부동산 아까 주택이라던가 오피스 이런 물류센터에 투자를 해가지고 거기서 나오는 운영 수익을 다시 배당의 형태로 투자자들한테 돌려주는 형태가 되겠습니다. 근데 리츠는 사무실이나 사원을 직접 가지고 있는 실체형 회사가 아닙니다. 명목 회사기 때문에 이러한 활동들을 대신 해주는 그런 주체가 필요한데 그게 이제 자산관리회사입니다. 여러분들 아마 코람코, 이지스, 마스턴 이런 회사들을 아마 이름을 들어보셨을 거예요. 그런 회사들이 이런 자산 관리의 전문가기 때문에 리츠가 자산관리회사에 위탁을 해가지고 운영을 하게 됩니다. 그림만으로는 좀 더 설명이 어려울 수가 있어서, 그림만으로는 좀 설명이 어려울 수가 있어서요. 실제 사례를 좀 들어보도록 하겠습니다. 우리 상장 리츠 중에 가장 큰 SK 리츠라고 있는데요. SK 리츠는 오피스랑 주유소 그다음 수처리센터 이런 것 등을 보유를 하고 있습니다. 근데 SK 리츠가 가지고 있는 건물 중에는 광화문의 서린빌딩이라고 SK 본사 건물입니다. 근데 SK 본사가 이거를 SK 리츠에 판 겁니다. 팔아서 그 돈을 다시 조달을 해서 신사업에 투자를 한다거나 R&D에 투자를 한다거나 그래서 기업 경쟁력을 높이는 거고 SK 리츠는 SK 본사로부터 SK 본사는 사무실이 필요하니까 SK 리츠로부터 다시 통으로 빌리게 됩니다. 임대료를 내야 되는데 그 임대료를 SK 리츠가 모아서 배당의 형태로 지금은 SK 리츠는 분기별로 배당을 하고 있습니다. 한 8~9%를 배당을 해주고 있기 때문에요. 그런 식으로 운영이 되는 겁니다.
- 리츠 같은 경우에는 소액 투자도 가능하다고 하셨는데요. 소액의 기준 어떻게 되는지, 또 투자 방법에 대해서도 설명 부탁드립니다.
▶ 리츠 주식은 일반 주식과 똑같습니다. 증권 계좌를 만들어가지고 그 계좌에 돈을 넣고 그다음에 일반 주식 사듯이 리츠 주식을 사시면 됩니다. 근데 소액이라는 거는 사실, 일반적으로 리츠 공모할 때 가격이 대충 한 5,000원 정도 합니다. 지금은 금리가 많이 올라가지고 3,000원에서 4,000원 정도를 분포를 하고 있는데요. 그만큼 이제 소액이라는 겁니다. 그래서 여러분들이 커피 한두 잔 매일 드시는데 그거를 안 드시고 리츠 주식을 사시면 바로 건물주가 되실 수 있는 그런 상품인 겁니다. 구체적으로 어떻게 증권 계좌를 개설을 하고 어떻게 핸드폰이나 PC를 통해서 살 수 있는지는 제가 저 협회에 유튜브를 올려놨어요. 저하고 직원이 같이 출연을 해서 구체적으로 따라가면 할 수 있도록 해놨습니다. 그래서 그거 참고하시면 되고 앞으로 이제 아까도 말씀드렸습니다마는, 금리와 리츠 주권은 반비례 하기 때문에 앞으로 이제 금리 인하가 거의 확실히 되고 있습니다. 그래서 투자를 하신다면 이 부분도 좀 고려를 하셔가지고 접근하시는 것도 좋을 것 같습니다.
- 현재 리츠가 투자하고 있는 부동산에 대해서도 설명 부탁드립니다.
▶ 현재 리츠가 담고 있는 섹터는 오피스가 제일 많습니다. 그다음에 주택, 그다음에 리테일 백화점 같은 그다음에 물류센터, 그다음에 여러 개가 혼합돼 있는 혼합 섹터, 그다음에 호텔 뭐 이런 것으로 주로 전통적인 부동산으로 구성이 돼 있는데요. 제가 이 자리에서 어느 섹터가 좋다. 이렇게 말씀드리기는 어렵습니다마는, 만약에 투자를 하시게 된다면 그 회사의 주가 추이라던가 배당률의 추이 그다음에 그 부동산, 가지고 있는 부동산이 얼마나 좋은지 특히, 오피스라면 그 오피스에 공실률은 얼마나 있는지 그다음에 중요한 게 이제 거기에 누가 임차를 하고 있는지 그게 이제 수입의 원인이 되기 때문에 그런 걸 잘 보셔서 판단을 하셔야 될 거고요. 상장 리츠별로 어느 부동산을 가지고 있고 그다음에 배당 수익률이 어느 정도 되는지는 저희 홈페이지에 웹 홈페이지에 들어가시면 다 그대로 나와 있고요. 그다음에 주가변동에 따라서 실시간으로 지금 샀을 때 얼마나 배당을 받는지 실시간의 배당 수익률도 그대로 홈페이지에 띄워놨으니까요. 꼭 참고해주시기 바라고, 그다음에 한가지 투자를 하실 때 꼭 부탁을 드리고 싶은데 리츠는 꾸준하게 배당을 받는 안정적인 배당주입니다. 근데 일반 주식하고 같이 생각을 하셔가지고 일시적인 차익을 보기 위해서 접근하시는 거는 좀 바람직하지 않다. 이렇게 말씀드리겠습니다.
- 최근 월 배당, 분기 배당받는 상품들이 많은데 리츠 배당금은 어떻게 받게 되는지 궁금합니다.
▶ 리츠 배당은 부동산투자회사법에 의해서 90% 이상 배당을 하도록 의무화돼 있습니다. 만약에 그거를 지키지 않으면 법에 의해서 처벌을 받고요. 그다음에 90% 이하로 배당을 하게 되면 법인세가 부과됩니다. 그러면 뭐 세금만 나오고 투자자한테는 돌려드릴 게 없고 그럼 상품으로써 매력이 없기 때문에 리츠의 수익은 거의 대부분 배당이 된다고 보시면 되고요. 배당 방식은 주총을 거쳐서 배당 가능 이익을 설정을 하고 거기서 결정이 되면 여러분들 주식 계좌에 자동적으로 입금이 됩니다. 현재 배당 양태를 좀 소개를 드리면 세 군데 리츠가 분기별로 배당을 하고 있습니다. 그다음에 대부분 18개가 6개월마다 배당을 하고 있고 나머지 3개가 연 배당을 하고 있습니다. 근데 작년에 보면은, 금리가 굉장히 높았음에도 불구하고, 한 7.6%의 평균 배당률을 보이고 있습니다. 7.6%면 1억을 투자하면 1년에 760만 원. 만약에 좀 여유가 있어가지고 5억을 투자를 했다. 그럼 연 3,800입니다. 3,800이면 이걸 월로 환산을 하면 315만 원. 앞으로 활성화 방안에서 월 배당을 도입을 한다고 했는데 그게 되면 월 315만 원의 월급을 받는 효과를 볼 수가 있다. 그러니까, 배당주로서 굉장히 매력이 큰 상품이라는 걸 말씀을 드리고 그다음에 참고적으로 말씀드리고 싶은 거는 분리과세 제도가 있습니다. 이자 소득이나 이런 거에 대해서는 종합 합산 과세를 하게 되는데 리츠에 대해서는 5,000만 원 이게 좀 불만입니다만, 5,000만 원 한도 내에서 3년 이상 보유하고 계시면 거기서 나오는 배당 소득은 15.4%가 아니라, 9.9%의 분리과세를, 혜택을 받게 됩니다. 근데 제가 볼 때는 우리나라 가구당 평균 자산 규모가 1억이 넘어섰어요. 5,000만 원은 너무 적은 것 같고요. 우리가 펀드도 지금 분리과세의 기준이 1억이에요. 그러니까, 리츠 같은 경우면 한 2억 정도로 올려주시고 그다음에 3년마다 일몰로 계속 연장을 하는 형태인데 이거 좀 없애주셨으면 리츠가 대중화되는데 굉장히 도움이 될 거로 생각을 하고 있습니다.
![[더 리더] 정병윤 한국리츠협회장 “부동산 간접 투자 시장 활성화 위해 노력”](https://thumb.mt.co.kr/06/2024/09/2024090215497053623_2.jpg/dims/optimize/)
- 리츠에 투자하면 뭐가 좋다. 핵심적으로 꼽을 만한 장점 뭐가 있을까요?
▶ 리츠 장점은 너무 많아서 하나만 꼽을 수가 없습니다. 지금까지는 단편적으로 리츠 상품의 자체, 상품 자체별 장점을 말씀드렸다면, 여기서는 좀 주체별로 설명을 드리고 싶어요. 만약에 리츠 주식을 일반 국민이 사게 된다. 그러면 아까도 말씀드렸지만, 소액으로 부동산을 살 수가 있고 부동산 관리에 대해서 전혀 신경을 쓸 필요가 없습니다. 자산 관리 회사가 다 해줘요. 그다음에 주주총회가 있기 때문에 경영에도 참여를 할 수가 있고 그다음에 각종 공시를 통해서 경영상황이 어떻게 돌아가는지 투명하게 볼 수가 있습니다. 제일 장점은 그만큼 투자한 만큼 부동산에서 나오는 이익을 가져갈 수 있다는 거 이거는 정부의 장점하고도 연결이 되는데요. 그만큼 리츠에 대해서는 특혜가 없어집니다. 그러니까 정부가 아무리 과감한 규제 개혁을 하더라도 그 이익은 다 국민한테 투자자한테 가기 때문에 과감한 정책을 쓸 수가 있다. 그게 굉장히 큰 장점인데, 예를 한번 들어볼게요. 지금 뭐 주택공급이 부족해서 임대주택을 빨리 공급을 해야 된다는 얘기가 많습니다만, 저는 이렇게 생각합니다. 리츠가 개발하도록 하고 용적률을 굉장히 과감하게 해준다면 그만큼 주택이 많아지고 그리고 투자자들한테 많이 갈 수도 있어요. 근데 그 투자자한테 다 안 주고도 개발이익이 많다면 정부하고 리츠하고 협상을 해가지고 나머지 부분은 투자자들한테 한 10% 정도 주고 나머지는 공공기획에 쓰자. 요즘 뭐 저출산, 고령화 문제까지 나오는데 용적률만 좀 과감하게 준다면 거기서 개발이익이 더 많이 나오고 그 부분을 충분히 투자자도 주고, 저출산, 고령화도 해결할 수 있는 재원으로 쓸 수가 있다는 거죠. 그러니까, 정부는 재정을 한 푼도 들이지 않고 규제 완화만으로도 리츠를 통해서 여러 가지 사회 정책 책임 문제를 해결할 수 있다. 그리고 기업의 입장에서 보면 기업이 자기 사무실 필요하다고 그 돈을 다 깔고 앉을 필요가 없습니다. 그거를 차라리 리츠한테 팔아가지고 유동화시켜서 그 돈으로 R&D나 신사업 투자에 쓴다면 그만큼 우리나라 기업 경쟁력은 커지는 겁니다. 그래서 저는 항상 주장을 하는데 리츠는 진짜 적극적으로 활성화시켜야 되고 정부 정책에 응용을 해야 된다. 이렇게 얘기를 하고 싶습니다.
- 앞으로 리츠 분야에 투자 활성화를 위한 방안에 대해서 어떤 계획을 갖고 계신지요?
▶ 6월달에 발표된 활성화 방안은 법을 개정해야 될 사안이 많이 있습니다. 그래서 빨리 통과될 수 있도록 정부랑 협력해서 국회 설명도 다니고 열심히 뛸 생각이고요. 활성화 방안은 근데 제도적인 문제를 해결한 거지, 리츠가 사업을 적극적으로 하고 하려면 역시 사업의 수익성이 확보가 돼야 됩니다. 그러기 위해서는 미국과 같이 리츠 부동산을 투자했을 때 바로 과세를 하지 않고 리츠가 개발을 해가지고 그 부동산을 처분했을 때 양도세를 물리는 그런 제도가 빨리 도입을 해야 된다고 보고요. 그다음에 지금 뭐 취득세, 종부세 등 과세를 좀 불리하게 하는 부분이 많이 있습니다. 그 부분도 해결이 돼야 되고 아까 말씀드린 대로 용적률 좀 과감하게 풀어주십사하는 거하고 그다음에 금융지원, 융자라던가 대출 보증 이런 것들이 적극적으로 이루어진다면 제도적인 개선하고 사업 수익성까지 확보가 돼가지고 리츠가 금방 활성화될 거로 보고 있습니다.
- 이번에는 한국리츠협회의 향후 일정과 비전에 대해서 알아보겠습니다. 지난해에는 국내 첫 의료 복지 시설 헬스케어 리츠를 도입해서 진행 중인 거로 알고 있습니다. 이게 어떤 사업인지 또 향후 일정에 대해서도 말씀 부탁드립니다.
▶ 저희가 내년에 인구 다섯 명 당 한 분은 65세 이상인 초고령사회를 맞습니다. 근데 그분들이 들어갈 복지 시설이 얼마나 있느냐. 미국은 1,000명당 50명이 이용을 할 수가 있는데 우리는 1,000명당 1명이에요. 굉장히 부족해서 이런 문제점을 정부도 인식을 해서 동탄 2신도시 땅을 18만 제곱미터를 이제 리츠한테 주고 거기다 2,000호의 복지주택하고 상업 의료 시설을 같이 짓게 해서 사업성을 확보해주는 사업입니다. 그래서 이 사업은 2026년에 착공을 해가지고 29년 입주를 목표로 하고 있습니다. 그리고 내년에도 한 3개 정도를 더 지정을 할 거고, 30년까지는 총 10개를 지정할 계획으로 있습니다.
- 마지막으로 한국리츠협회의 비전에 대해서 말씀 부탁드립니다.
▶ 일단 짧게는 내년 목표가 있습니다. 금년에 저희가 리츠가 가지고 있는 자산 규모 운영하고 있는 자산 규모가 금년에는 100조가 넘어갈 것 같아요. 그럼 내년에는 한 150조 정도는 돼야 되지 않겠나. 하고 생각을 하고요. 그다음에 아까 40만 명이 지금 리츠에 투자를 하고 계시는데 한 100만 명 정도는 투자를 할 수 있게끔 해야 되겠다. 지금 현대자동차 주주들이 한 100만 명 정도 되시거든요. 그 정도는 돼야겠다.고 생각을 하고 그다음에 장기적으로는 2030년도 계획이 있는데 일본 정도는 해야 되지 않겠어요? 일본이 지금 GDP의 시총이 GDP의 2~3% 정도 되거든요. 그러니까, 저희도 지금 7.4조 원인 시총을 한 50조 원 정도까지는 키우는 걸 목표로 열심히 뛸 생각으로 있습니다.
부동산 간접 투자 시장에 투명성을 강화하고 국민의 안정적인 투자 환경 조성을 위해 힘쓰는 한국리츠협회에 대해 알아봤습니다.
앞으로 국내 금융 시장의 선진화는 물론, 지역 상생 리츠의 도입으로 지역 경제의 활성화에도 중요한 역할을 하게 될 한국리츠협회의 앞으로의 행보를 주목하겠습니다.
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