에이플러스 미국세무회계, 미국 부동산 투자·취득부터 처분까지 알아야 할 세금 '확인' 필요

한국 다주택자들의 경우에는 종합부동산세와 부동산 세금에 대해 부담이 커서 미국의 부동산시장으로 눈길을 돌리는 투자자들이 증가하고 있다. 게다가 상대적으로 한국보다 대출규제가 덜한 점도 미국 부동산시장에 눈길을 돌리는데 한 몫을 한다. 이번 컬럼에서는 미국 부동산의 취득부터 보유, 처분에 이르기까지 전반적인 미국 부동산 관련 세금에 대해 알아보기로 한다.

미국은 취득세와 종합부동산세가 없다. 게다가 매수자의 주택 보유 수와 상관없이 부동산 세금을 부과하기에 한국의 다주택자들의 관심이 높아지고 있는 추세이다. 미국은 한국보다 부동산 관련 세금이 복잡하지 않은 편이지만, 각 주마다 부과하는 세금이 주법에 따라 조금씩 다르기에 미국 부동산 투자를 할 때는 시간을 들여서 살펴보는 것이 필요하다.

앞에서도 언급했듯이 미국 부동산을 취득시에는 취득세가 없다. 물론 주에 따라, 등록세가 있는 주도 있지만, 대부분의 주들은 취득세와 등록세가 없다. 다만, 신규주택의 경우에는 거래세(Transfer Tax: 주와 카운티에 따라 다르지만, 대부분 1% 미만이다))를 매수자가 부담해야 한다.

미국 부동산을 취득 후에는 미국에 재산세(Property Tax)를 납부해야 한다. 재산세는 취득시점의 감정가액에 재산세율을 곱하여 산정된다. 다시 말해, 집을 리모델링 한 경우에는 주택 가치가 높아졌다고 판단하고 재산세가 올라간다. 미국의 보유세는 재산세 뿐이며, 미국의 재산세는 각 주는 물론, 카운티마다 과세표준과 세율이 다르다. 뉴저지, 일리노이, 뉴햄프셔, 텍사스, 뉴욕이 상대적으로 재산세가 높은 반면, 캘리포니아, 아리조나, 콜라라도, 하와이는 재산세가 낮다.

임대부동산을 취득하여 임대소득이 발생한 경우에는 연방(Federal)과 해당 부동산의 소재 주에 임대소득에 대한 소득세를 신고하여야 한다. 한국에서 적용할 수 있는 간편경비율로 비용공제가 되지 않기에, 실질적으로 임대소득과 관련된 비용을 기재하여 임대소득을 줄이게 된다. 미국 시민권자/영주권자/미국세법상 미국거주자인 경우에는 미국거주자 신고서양식은 1040을 사용하여 보고를 하고 한국에 거주하는 미국비거주자인 경우에는 1040NR을 사용하여 보고를 한다. 가장 큰 차이점은 비거주자용 세금신고서는 기본공제적용이 안되며 개별공제만 가능하다는 점이다.

미국에서도 미국 부동산을 처분 시에는 양도소득세를 내야 한다. 양도소득세율은 보유기간과 소득수준에 따라 달라진다. 부동산을 1년 이하로 보유하다 처분하는 경우에는 단기 양도소득으로 분류하고 일반소득세율(10% ~ 37% ) -표A을 적용한다. 반면, 보유기간이 1년 이상인 경우에는 장기 양도소득으로 분류하고 양도세율은 0% ~ 20%- 표B 로 적용된다. 장기 양도세율인 경우, 단기보다 낮은 양도세율이 적용된다. 더불어 부동산을 처분하는 경우, 특정조건들을 충족하는 경우에는 양도소득세를 유예해주는 제도인 '1031 Like-kind Exchange'를 적용할 수 있다. 충족하여야 하는 조건들이 많은 만큼 양도소득세 유예제도를 적용하기 위해서는 사전에 충분한 시간을 들일 필요가 있다.

단기 양도소득-일반소득세율 적용(표A), 장기 양도 소득 세율 (표B)./사진제공=에이플러스 미국세무회계

한국인이 미국 부동산을 투자 목적으로 소유하는 방법에는 개인, 미국 법인 (C-Corporation) 소유, 미국법인 (LLC) 로 나눌 수 있다. 개인과 법인의 적용되는 소득세율이 다르기에, 투자 목적과 상황에 맞게 선택을 하는 것이 중요하다. 그리고, 한국 거주자라면 미국 뿐만이 아니라 한국에도 과세권이 있을 수 있기에 부동산 투자 전에 미리 확인이 필요하다. 더불어, 한국에서 미국 부동산 투자 자금이 나간다면 외국환 거래법에 따라 필요한 신고의무를 따라야 한다. /글 서지민 미국회계사,세무사(에이플러스 미국세무회계)

서지민 대표/사진제공=에이플러스 미국세무회계

서지민 미국회계사, 미국세무사
現) APL US Tax & Accounting Services(에이플러스 미국세무회계) 대표 미국회계사/미국세무사
前) Mia Seo, CPA , 대표 미국회계사
前) J. McCaleb CPA Firm 회계법인 근무
한국공인회계사회 등록 외국공인회계사
미국 캘리포니아 공인회계사 (USCPA)
미국세무사 (EA), Acceptance Agent