"분양가 4% 상승, 기대에 한참 못미쳐" 서울 재건축 후분양 가나

(서울=뉴스1) 박지혜 기자 = 분양가격을 현실화하기 위한 분양가상한제 개편안 발표를 하루 앞둔 20일 서울의 한 재건축 아파트 단지 앞으로 시민들이 지나가고 있다. 분양가격을 올려 현실화해 주택공급에 속도를 내겠다는 계획이지만 무주택자의 내집마련 비용 부담이 커진다는 지적도 나오고 있다. 이날 정부에 따르면 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 정부 관계부처는 오는 21일 분양가격 개편안과 임대차3법 보완대책을 동시 발표한다는 계획이다. 2022.6.20/뉴스1

정권 출범 한달 반만에 '분양가상한제' 개편안이 나왔지만 분양 시장의 전망은 밝지 않다. 분양가 상승 기대에 대거 미뤄졌던 서울 공급을 촉진시킬 정도의 파급력은 없다는 관측이 지배적이다.

국토교통부는 21일 △정비사업 필수비용 분양가 반영 △자잿값 상승분 반영 △택지비 심사 투명성 강화 등을 골자로 한 '분양가 제도운영 합리화 방안'을 발표했다.

우선 정비사업 과정에서 발생하는 주거이전비, 영업손실보상비, 이주비 금융비, 총회운영비 등 필수비용을 분양가에 반영하기로 했다. 아울러, 현재 정기고시 3개월 후 단일품목 가격이 15% 상승할 때만 운영했던 비정기 조정을 유연하게 운영하고 한국부동산원이 단독으로 검증했던 택지비 심사도 택지비검증위원회를 신설해 투명성을 강화하겠다는 계획이다.

김영한 국토부 주택정책관은 전날 정부세종청사에서 진행한 브리핑에서 "한국부동산원을 통해 확인한 바에 따르면 분양가가 종전보다 1.5~4% 상승하는 효과가 있을 것"이라며 "재건축에 비해 추가 지출비용이 큰 재개발사업은 최대 4% 상승하고 재건축사업은 그보다 낮을 것"이라고 말했다.

현재 18개 자치구가 분양가상한제 지역으로 지정된 서울의 경우, 연초부터 분양 가뭄에 시달리고 있다. 부동산인포에 따르면 지난 1월말 기준 상반기 분양계획 물량은 총 24개 단지, 9734가구(일반분양)였지만 이달 말까지 분양(예정)한 물량은 17개 단지, 2350가구에 불과하다. 75.9% 감소한 수치다.

대선 전까지만 해도 3월 대선 이후 분양 물꼬가 트일 것으로 관측됐지만 정권 교체 후 분양가상한제 개편 등 정책 변화가 예고되면서 일정이 대거 미뤄졌다. 송파구 진주아파트 재건축, 서초구 신반포15차 재건축, 동대문구 이문1구역, 이문3구역 등이 굵직한 사업장들이 분양가 갈등 등을 이유로 일정을 연기했다.

정비업계에서는 분양가상한제가 개편되면 사업성이 대폭 개선돼 하반기부터 '분양 러쉬'가 쏟아질 것으로 기대했다. 그러나 이번에 발표된 상한제 개편안을 놓고 시장에서는 실망이 큰 분위기다. 불확실성이 제거된 측면은 긍정적이지만 국토부가 예상한 '최대 4% 상승'이 공급을 촉진시킬 수 있는 수준은 아니라는 분석이 지배적이다.


서울 재건축 최대어로 꼽히는 '둔촌주공'의 경우, 업계는 현행 분양가상한제 하에서 3.3㎡ 당 3550만원의 분양가를 예상하고 있다. 최대 상승률인 4%를 단순적용하면 3692만원까지 오르지만 둔촌주공 조합은 3.3㎡ 당 최소 3700만에서 최대 4000만원까지 욕심내고 있는 상황이다.

윤지해 부동산114 연구원은 "자재값 상승폭이 상당한 상황에서 이번 개편안은 시장 기대에 못미치는 수준인 것 같다"며 "물가 상승분 반영주기가 구체적으로 언급됐다면 모를까, 일회성에 그친다면 조합들은 자재값을 최대한 늦게 반영하기 위해 후분양으로 돌아설 수도 있다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "사업 주체 입장에서는 '그래서 분양가 얼마 오르냐'가 핵심"이라며 "사업장마다 차이는 있겠으나 정비사업 추진에 전반적으로 큰 탄력을 가져올 정도는 아닌 것으로 본다"고 분석했다.

한편, 국토부는 이번 제도 개선으로 일부 정비사업의 사업성 개선과 함께 공급 촉진 효과가 있을 것으로 내다봤다.

김 정책관은 "이번 개선이 인위적으로 분양가를 높여서 사업을 촉진하기 위한 목적이라기보다, 그간 사업시행주체가 필수적으로 부담하고 있는데 제도에서 반영 안해준 부분을 개선하는 것"이라며 "소폭 인상이긴 하지만 일부 사업성이 개선되면서 공급 촉진 효과가 있을 것으로 본다"고 설명했다.