[단독]신도시 지구단위계획 유지 10년→5년 단축

김포한강신도시 전경. /사진=머니투데이DB

앞으로 부지 규모 330만㎡ 이상 신도시도 준공 후 지구단위계획 유지 기간이 일반 중소형 택지개발지구처럼 5년으로 단축된다. 택지조성 후 10년간 용도 변경을 금지한 규제가 대폭 완화된 것이다. 인천 검단, 김포 한강, 파주 운정 등 2기 신도시 지역이 수혜를 볼 전망이다.

공공택지조성법에 근거해 추진하는 3기 신도시는 준공 후 5년 만에 지구단위계획 변경이 가능한 까닭에 택지개발촉진법에 따라 개발된 2기 신도시에서 해당 규제를 지속하면 ‘역차별’이 발생하는 문제도 고려한 것으로 보인다.

난개발 고려한 규제, 예기치 못한 주민 불편도 초래

국토교통부는 신도시에 대한 준공 후 지구단위계획 유지 기간을 10년에서 5년으로 단축하는 내용의 ‘택지개발업무지침 개정안’을 행정예고 했다고 3일 밝혔다.

그동안 신도시에서 택지조성 공사가 완료되면 10년간은 임의대로 개발계획을 바꿀 수 없었다. 통상 신도시 개발 이후 10년간은 자족 기능을 확보하는 과정인 만큼 원안을 유지하는 게 합리적이라고 봤기 때문이다. 택지조성 후 용도 변경이 쉬워지면 땅값이 급등하거나 난개발이 이뤄지는 부작용도 고려했다.

하지만 이 규제로 주민들이 불편을 겪는 상황도 벌어졌다. 한국토지주택공사(LH)는 2008년 김포한강 신도시 개발계획을 세운 뒤 택지조성 이전에 실시계획을 바꿔 예정보다 5000가구 이상의 주택을 추가로 공급했다. 이로 인해 예상보다 지역에 인구가 1만2000명 이상 늘면서 급기야 학교 부족 사태까지 이어졌다. 주민들은 학교 증설을 요구했지만 용도 변경이 불가능해 부지를 확보하지 못했다.

이 규제가 처음 도입된 2003년엔 신도시나 일반택지지구 모두 10년으로 용도 변경 제한이 설정됐다. 그러나 용도 제한이 풀린 분당 등 1기 신도시에서 주상복합 위주 개발이 급증하자 정부는 2004년 지침을 바꿔 신도시에선 준공 후 20년간 용도 변경을 불허했다. 이후 시장 침체기였던 2013년 신도시는 10년, 일반택지지구는 5년으로 각각 단축했고, 이번에 신도시까지 준공 후 5년으로 용도변경 제한 기간을 단일화했다.

규제 완화 소급 적용…준공 시기 늦은 2기 신도시 혜택

이번 조치는 기존 신도시에 소급 적용한다. 이에 따라 2기 신도시 중 1단계 토지조성이 상대적으로 늦은 인천 검단(미준공) 김포 한강(2012년) 양주 옥정(2014년) 지역의 수혜가 예상된다.

국토부 관계자는 “현행 규정대로라면 이들 지역에선 2~10년 뒤에나 용도 변경이 가능했을 것”이라며 “제도가 시행되면 지자체 판단에 따라 김포와 양주는 곧바로, 연말 1단계 준공을 앞둔 검단은 5년 뒤에 토지이용계획을 변경할 수 있다”고 설명했다.

바뀐 제도는 행정예고를 거쳐 이달 말부터 적용한다.

전문가들은 보완책을 주문한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “최근 도시가 성숙단계에 들어가는 시간이 짧아져 기존 10년 용도 변경 제한 규제는 과도한 측면이 있었던 게 사실”이라며 “현실에 맞춰 제도를 개선한 것은 긍정적이지만 지가 상승 등 부작용을 최소화할 대책도 필요하다”고 했다.