만원짜리 땅이 21배 껑충...시골 땅이 금싸라기 된 이유

지난해 토지경매 경쟁률 상위권에 팬션, 전원주택 다수 차지

#지난해 4월 중순 창원지방법원 진주지원에서 진행된 토지경매에 98명의 입찰자가 몰려 연중 최고 경쟁률을 기록했다. 송정해수욕장 앞 망산(236m) 중턱에 위치한 4800㎡(약 1454평)짜리 땅의 최초 감정가는 1584만원. 평당(3.3㎡) 약 1만원짜리였던 이 땅은 경합 끝에 21배 뛴 3억3500만원에 최종 낙찰됐다.

바닷가 근처 산기슭에 있는 한적한 땅이 주목받은 이유는 뭘까. 주변 입지를 살핀 경매업계 관계자는 “도로와 가깝고 바닷가 조망권이 확보돼 전원주택이나 팬션 부지로 최적의 장소”라고 설명했다.

경매 시장에서 논, 밭, 임야 등 토지 매물에 대한 관심이 높아지고 있다. 보잘 것 없는 지방 산기슭 땅이라도 도로와 가깝고, 전기를 끌어오기 수월한 위치라면 수십명의 경쟁자가 나서 감정가의 5~10배가 넘는 가격에 팔린다.

3일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난해 토지경매 응찰자 수 상위 10개 매물에 평균 58.4명이 몰렸다. 통상 업계에선 응찰자가 20명 이상 몰리면 알짜 매물로 꼽는데 그만큼 경쟁이 치열한 매물이 많았다는 얘기다.

67명이 경합한 전남 화순군 동복면 안성리 산53(임야, 면적 8916㎡)은 감정가 1426만원의 5배를 웃돈 7770만원에 팔렸다. 전남 여수시 남면 안도리 산320(임야, 면적 3117㎡)은 56명이 입찰해 감정가 343만원보다 11배 이상 오른 4000만원에 새주인을 찾았다.

이외에도 응찰자 수 상위권에 오른 토지 매물은 최초 감정가보다 2~5배 비싼 가격에 낙찰됐다.

감정가의 21배가 넘는 가격에 팔린 남해군 송정리 산284-3 임야 전경. /사진제공=지지옥션

하지만 경매에 나온 땅이 모두 높은 가격에 팔리는 것은 아니다. 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 맹지(盲地) 등은 입찰자가 없어 수차례 유찰되기도 한다.


토지 경매 낙찰이 무조건 대박을 보장하진 않는다. 임야는 취득 후에 용도 변경이 돼야 건물 지을 수 있고, 논·밭을 취득하려면 매각일로부터 7일 이내 농지취득자격증명을 법원에 내야 하는데 발급 여부는 미리 관할 시·군·구에 문의해야 한다.

토지대장을 확인해 공유자간 상속 분쟁 여부나 분묘기지권(토지 위에 있는 분묘의 기지(基地)에 대하여 관습법상 인정되는 지상권에 유사한 일종의 물권) 등이 있는지도 꼼꼼히 봐야한다.

시장 흐름이 변하는 점도 주목할 필요가 있다. 정부 부동산 규제가 강화된 지난해 연말부터 입찰자가 줄어드는 추세이며, 인기를 끌만 한 매물도 많지 않다는 게 업계 관계자의 설명이다.

한편 최근 남북 경협 분위기에 편승한 기획부동산이 늘어난 점은 우려스러운 대목이다. 미등록 업체들이 '○○경매' , '○○옥션' 등 경매정보회사로 위장해 투자자들을 모집하는데 특히 경기 파주, 연천 등 접경지역이 많다.

토지·건물 실거래가앱 밸류맵이 지난해 7~10월 4개월간 토지 실거래신고 건수 17만9000여 건을 분석한 결과 기획부동산 의심거래 건수가 1만4529건(면적 785만㎡), 관련 거래액은 3665억으로 추정된다.

이창동 밸류맵 리서치팀장은 “등기부등본 확인이 불가능한 매물도 있고, 지분 쪼개팔기로 취득 후 개인매매가 힘들뿐더러 기획부동산들이 이미 매입가의 3~10배 수익을 붙여 팔기 때문에 차익실현이 어렵다”며 주의를 당부했다.