서울시 도계위, '특계구역 상업지 지정' 권한 강화

'부동산 막후실세' 도계위, 용도지역 변경 특별계회구역 지정시 사전 자문

'서울시 도시계획위원회'(도계위)가 특별계획구역의 상업지역 신규 지정을 위한 사전 자문을 맡으면서 도시계획에 대한 권한을 확대했다. 자문은 향후 심의에 대한 예고성 행정절차여서 지역의 개발 향배를 좌우한다.

서울시는 용도지역 변경이 수반된 특별계획구역 지정 안건에 대한 도계위 심의 절차 기준을 마련했다고 10일 밝혔다.

도계위는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 설치된 법정 심의·자문기구이며, 용도지역 변경, 재건축·재개발 등 정비계획 결정 및 정비구역에 대한 지정·해제, 개발제한구역(30만㎡ 미만) 해제 등 안건을 처리하는 권한을 갖고 있다.

이번 결정으로 도계위는 해당 지역의 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 용도지역 간 변경 안건을 사전에 자문한다. 자문은 정식 의결 절차인 심의와 다른 임의적 의견 개진 절차이나 내용이 상당한 근거를 갖추면 법적 효력이 있다고 간주된다.

특별계획구역은 창의적 개발안이 필요하거나 개발 기간이 장기화되면서 특별히 관리되는 도시계획 구역을 말한다. 압구정 아파트지구, 용산국제업무지구, 수색·DMC역 등이 특별계획구역 지정 방식으로 개발된다.

해당 기준은 도계위와 지구단위계획(특별계획구역 포함) 심의를 주관하는 법정 기구인 '서울시 도시·건축공동위원회'(도건위)의 안건 처리 순서를 명확히한 것이다. '특별계획구역 내 용도지역 변경 안건'은 양 기구가 안건을 처리하는 시기에 대한 기준이 통일되지 않아 사례별로 다른 행정 절차가 적용되고 있다.

서울시는 안건 처리 절차가 정해지지 않으면 부작용이 발생할 공산이 클 것으로 예상했다. 자치구들의 개발 의지가 높아지면서 특별계획구역 지정 및 상업지로의 용도지역 변경 요청은 늘어날 전망이기 때문이다. 도건위가 용도지역 변경이 가능하다는 개발 가이드라인을 너무 빠른 시점에 마련하면, 계획 실현(도계위의 용도지역 변경 결정)전부터 변경이 확정됐다고 이해 관계자들은 물론 부동산시장이 오판할 소지가 있다.


이에 해당 안건은 세부적으로 용도지역 변경 자문(도계위)→특별계획구역 지정 심의(도건위)→용도지역 변경 심의(도계위)→세부개발계획 심의(도건위)순으로 통일된 절차에 따라 처리된다. 기존 검토되던 방안들 중 도계위 개입이 빠른 시점에 이뤄지는 기준이지만 이행해야될 행정 절차가 최대로 늘어났다.

서울시 관계자는 "절차를 통일해 예측 가능성을 높이고 도시계획 제도를 합리화하는 방안"이라며 "도계위와 충분한 사전 협의 없이 용도지역 변경이 가능하다는 지침이 세워지면 해당 변경안이 확정되기 전부터 지가의 과도한 상승을 비롯한 부작용이 발생할 것"이라고 말했다.