강남권 집중 규제, 순기능도 부작용도 알 수 없다

[머니디렉터]김규정 NH투자증권 부동산 연구위원

연초부터 부동산시장이 소란스럽다. 서울 강남권 아파트값이 급등세를 보이고 있는 탓이다. 긴급 간담회를 연 정부는 ‘무기한’, ‘최고 강도’의 현장 단속 방침을 내놓고 추가 규제 가능성도 열어 놨다. 업계와 시장에서는 ‘재건축 가능 연한’의 연장부터 ‘보유세’ 강화까지 재건축과 고가주택, 그리고 다주택자에 대한 추가 핀셋 규제가 나올 것이라며 촉각을 곤두세우고 있다.

하지만 강남권 아파트를 매입하려는 투자자들의 관심은 여전하다. 앞서 나온 고강도 규제들은 물론이고 추가로 언급되는 규제에도 무심한 듯 투자에 대한 조바심을 내비치고 있다. 강남권 아파트 매물호가는 여전히 초강세다.

강남권 아파트값은 왜 급등하는가? 대출규제와 세금부담에 덜 민감한 자산가들이 관심을 가질만한 대표적인 투자상품이 많은 곳이다. 여전히 풍부한 유동성을 가진 투자자들이 만족스런 주거환경과 확실한 투자성을 감안해 선택할 만한 곳이 아파트시장을 제외하곤 달리 없다. 그러나 재건축과 분양권 등의 거래규제로 사고 팔 수 있는 물건은 크게 줄었다. 투자자는 있는데 매물이 없으니 매물호가가 급등한다.

추가로 재건축을 규제하거나 세금 부담을 높이면 강남권 아파트값은 떨어질까? 지금의 수요심리를 감안하면 확실치 않다. 비합리적인 판단과 조바심을 보이기 시작한 투자자들이 규제를 어떻게 해석하고 대응할지 예측하기 어렵다. 규제의 순기능보다 역기능이나 반작용이 더 먼저, 빠르게 나타날지도 모른다.

부작용에 대한 세밀한 분석 없이 조급하게 규제를 더하는 것은 위험할 수 있다. 아직은 강남권과 인근 지역에만 나타나고 있는 오름세가 확산되거나 풍선효과로 번질 수도 있다. 10년 전 ‘노도강’ 아파트값의 급등을 돌아보자. 금융위기 이후 등락을 거치면서 결과적으로 더 큰 어려움을 겪은 것은 노도강의 추격 매수자들이었다.

규제를 통한 시장 안정에 대한 기대감보다는 오히려 부각될 수도 있는 부작용에 대해서 더 면밀히 따져본 후, 추가 규제를 하는 것이 바람직하다. 수요 억제와 집값 안정을 위한 규제가 아니라 원칙적으로 적확하고 합리적인 규제인지도 따져봐야 한다.

또한 정책적 균형감이 필요하다. 서울 아파트시장을 제외하고 전국적으로 아파트값이 하락하는 지역이 늘고 있다. 전세도 마찬가지이다. 지방 분양사업장의 1순위 청약경쟁률이 악화되고 미분양도 다시 늘고 있다. 서울 강남권에만 매몰되는 사이 지방 부동산경기는 냉각되고 있다. 서울 아파트시장만 있는 것이 아니다. 전국적인 건설 부동산 경기를 고민해야 한다.