내년 주택시장 조정 예상하는 몇가지 이유

[머니디렉터]김규정 NH투자증권 부동산 연구위원

수도권을 중심으로 오름세를 이어가던 주택시장이 8.2 대책 이후 거래량 감소와 함께 상승세 둔화 양상을 보이고 있다. 재건축과 분양시장 등에서 다주택자를 중심으로 고강도 규제가 시작됐고, 대출규제도 본격화 됐기 때문이다. 특히 서울 아파트시장의 거래량이 크게 줄고 몇몇 지방 주택시장의 가격 하락과 미분양 양상이 확산되는 추세이다.

복합 규제가 지속되면서 2018년 주택시장은 조정국면에 진입할 전망이다. 초과이익환수제 등 재건축 규제가 추가되고, 다주택 보유자들의 양도세 중과 규제가 4월부터 적용되는 등 8.2 대책의 후속 조치가 이어진다. 연내 예고된 주거복지 로드맵에서 추가 규제가 나올 경우 관망세를 보이던 다주택자들도 처분 매물을 내놓을 것으로 보인다.

준공 주택량도 늘어나면서 가격 조정을 유도할 가능성이 높다. 특히 아파트 입주량이 2017년보다 더 늘어난다. 부동산114에 따르면 2017년 연말까지 전국의 새아파트 입주량은 38만 가구에 달하고, 2018년에는 전국에서 총 45만 가구가 입주할 계획이다. 지난 2012~2016년 5년간 연평균 입주량에 비해 84%나 많은 물량이다.

공급 증가에 반해 수요시장은 위축될 전망이다. 지역별로 LTV와 DTI 규제가 강화된 가운데 신(新)DTI가 2018년 1월부터 적용될 예정이고, DSR 시스템은 하반기부터 조기 도입된다. 연내 기준금리 인상 가능성이 높아진 가운데 금리상승이 본격화 되면 수요 위축 및 거래량 감소, 그에 따른 가격 하락으로 이어질 것으로 보인다.

다만, 안전자산으로서 부동산에 대한 신뢰와 관심이 이어지는 가운데 글로벌 경기 회복세와 여전히 풍부한 유동성은 선별적인 부동산 투자심리로 나타날 수 있다. 그 과정에서 지역별, 상품별 양극화가 예상된다.

다주택자에 대한 전방위적 규제가 가해지면서 주택시장은 위축되겠지만, 그럼에도 불구하고 ‘도심’, ‘소형’, ‘신축’ 등의 기준으로 선별된 아파트 투자나 내집마련 관심은 이어질 것이다. 거래 제한과 수익성 하락이 우려되는 서울의 재건축아파트도 장기 보유형 투자로 접근할 수 있고, 유망 분양아파트에는 실수요 중심의 청약이 지속될 전망이다.

각종 규제가 집중된 주택시장을 피해 상가, 건물, 토지 등 비주거용 부동산에 투자하거나 직접 개발, 또는 장기 임대 목적으로 접근하는 수요도 나타날 수 있다.


공급 증가와 지역경제 침체로 인해 올 들어 이미 약세를 보이기도 했던 지방 주택시장의 양극화 또한 예상된다. 상당 지역에 아파트 입주량이 많고 지역에 따라 미분양 물량도 늘어나고 있어 가격 하락이 이어질 전망이다. 다만 건설투자 감소세가 예상되는 가운데 SOC투자나 대규모 개발사업이 예정된 몇몇 도시를 중심으로는 상대적인 투자심리가 나타나고 주택가격도 오를 수 있다.

대출규제와 금리상승, 공급증가에 따라 주택시장의 조정이 불가피한 가운데 2018년에는 장기투자 전략을 바탕으로 단기 환금성과 양극화된 투자성에 유의해야 한다.