'재건축' 현금청산과 지연이자

[the L] 현금청산 때도 동시이행 주장해 지연이자 책임 벗어날 수 있어

◇ 현금청산 지연이자에 있어 ‘재개발’과 ‘재건축’은 어떤 차이가 있나

재개발, 재건축과 관련된 현금청산 소송을 하다 보면 지연이자가 문제되는 경우가 상당히 많습니다. 지연이자는, 어떠한 법적 주체가 상대방에 대하여 일정시점까지 일정한 급부를 하여야 하는데도 불구하고 하지 않을 경우 상대방에 대해 부담하는 일종의 손해배상책임입니다.

‘재개발’의 경우에는, 지난 회 칼럼에서 언급했던 것처럼 수용재결신청이 늦어짐에 따라 발생하는 지연이자가 많이 논의됩니다. 조합의 수용재결신청이 늦어지면, 수용보상금에 대한 연 15%의 지연이자를 받을 수 있습니다.

하지만 ‘재건축’의 경우에는 조합이 현금청산자에게 청산금 지급을 늦게 함으로써 발생하는 지연이자를 얼마나 받을 수 있을 것인가를 다투게 됩니다. 현금청산자가 조합에 신탁등기를 넘기고, 인도까지 했는데도 불구하고 조합이 현금청산금을 지급하지 않으면, 그에 대해 지연이자가 발생하게 됩니다.

현금청산 소송과 같이 금전 의무에 있어서 지연이자율은 민법상으로 연 5%, 소송 촉진 등에 관한 특례법이 적용될 경우 연 15% 에 달합니다. 현금청산 소송의 원금인 현금청산금이 적게는 1억원대에서 많게는 수 억, 수십억까지 달하는 바, 그 지연이자에 해당하는 금액도 상당히 큰 금액이 될 수 있습니다.

◇ 현금청산 때도 동시이행해야…동시이행 중에는 지연이자 책임 없어

집을 사고팔 때 매도인이 열쇠와 등기서류를 넘기지 않을 경우 매수인이 매매대금을 치룰 필요가 없듯이, 현금청산의 경우에도 매도인에 해당하는 현금청산자가 해당 부동산을 조합에게 인도하고 신탁등기를 해주지 않으면 매수인에 해당하는 조합이 현금청산금을 현금청산자에게 줄 필요가 없습니다.

이것은 현금청산자의 인도 및 등기이전의무가 조합의 현금청산금 지급의무와 동시이행의 관계에 있기 때문입니다. 동시이행관계가 유지되고 있을 때에는 현금청산자와 조합 모두 지연이자 등의 손해배상책임을 지지 않습니다. 서로 할 일을 하지 않고 있으니까 서로 손해배상책임도 물을 수 없다는 취지입니다.


이러한 동시이행관계는 한 쪽이 자신의 의무를 이행하는 순간 그 효력이 없어집니다. 즉 현금청산자가 조합에 대하여 등기서류 및 부동산 열쇠를 법무법인에 맡겨 두었다는 사실을 알리고 조합의 청산금 지급 이행을 최고하는 순간, 조합의 동시이행항변권은 소멸됩니다. 이러한 절차는 관련 소송 전문 변호사와 상의를 하시어 진행하는 것이 좋을 것입니다.

◇ 동시이행관계가 끝나면 그때부터 다시 ‘지연이자’ 발생해

만약 현금청산자가 신탁등기를 넘겨주고 인도까지 하였는데도 불구하고 조합이 현금청산금을 지급하지 않는다면, 현금청산자는 조합에 대하여 현금청산금에 대하여 지연이자를 주도록 청구할 수 있습니다.

그 금액은 등기이전 및 인도를 한 다음 날로부터 연 5%이며, 만약 소송을 제기해 청구한다면 소장 부본이 조합에 도달한 다음 날로부터 연 15%에 달합니다(판결 선고 이후부터 15%로 변경가능). 만약 현금청산금이 5억이고 현금청산 소송이 6개월 정도 진행된다면, 조합이 부담하여야 할 지연손해금은 적어도 1250만원에서 많게는 3750만원에 달하게 되는 것입니다.

해당 부동산에 근저당이 걸려 있는 경우, 그 실제 채무액 또는 채권최고액에 대해서는 이자 발생을 인정하지 아니하는 재판부도 존재합니다. 그러나 이 경우도 근저당관련 금액을 제외한 금액에 대하여는 위와 같은 지연이자가 당연히 발생하게 됩니다.

◇ 실제 사례에서도 인정된 동시이행항변

A씨는 2014년 6월부터 8월까지 진행된 아파트(서울 송파구 풍납동 소재) 재건축 분양신청 기간에 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 됐습니다. 그러나 조합은 A씨에 대해 아무런 협의절차도 없이 청산금을 지급하지 않았고, 필자는 그런 A씨를 대리해 조합을 상대로 현금청산금 지급청구 소송을 제기했었습니다.

필자는 조합이 제시한 청산금액은 지나치게 낮아 높아져야 하며, 조합이 공제하자고 주장하는 사업비 880만원은 근거가 없다고 변론했습니다. 또한 신탁등기와 관련된 서류 및 의뢰인 집 열쇠를 소송대리인인 필자가 보관하면서 조합에게 수령을 이행최고 하였으므로 조합의 동시이행항변은 인정될 수 없다고 주장했습니다.

결국 서울행정법원은 A씨에게 조합제시액보다 더 높은 청산금액을 인정했고(5억6400만원), 사업비는 전혀 공제하지 아니하였습니다. 또한 A씨에게 지연이자를 받을 수 있는 권리도 인정했습니다(1천700여만 원).

◇ 현금청산자가 지연이자 받으려면 근저당을 말소시키는 것이 유리

현금청산자의 입장에서 현금청산을 받기 위해서는 어차피 조합에 신탁등기를 넘기고 인도를 해야 하므로, 여유가 존재한다는 전제 하에, 신탁등기 이전과 인도를 미리 진행하고 근저당 피담보 채무도 변제해 근저당을 말소시키는 것이 좋습니다. 이 경우 조합은 이자 발생 때문에 먼저 협상을 진행해 소송으로 가지 않고도 사건이 종결되거나, 소송이 진행되더라도 신속히 종결되는 경우가 종종 있기 때문입니다.

만약 인도를 하거나 근저당을 말소시킬 재산적 여유가 없다고 하더라도, 조합이 현금청산금을 주지 않는 동안에는 현금청산자의 손해배상책임은 별도로 없는 바, 현금청산 소송 자체가 불리하여 지지는 않습니다.

지연이자를 받기 위해 실제 신탁등기를 하고 열쇠를 넘겨주지 않고서 조합의 동시이행항변권을 무력화시키는 경우가 종종 있는 바, 이와 관련해 경험이 많은 변호사나 법무법인의 도움을 얻으시는 것이 좋습니다.

법무법인 정의 대표인 강동원 변호사(연수원 41기)는 부동산 및 기업법 분야의 소송을 주로 수행하고 있다. 부동산 분야는 재개발, 재건축 사건을, 기업법 분야는 자문과 송무를 통한 기업 리스크 관리 분야를 주로 다루며, 현재 머니투데이 더 엘에 관련 칼럼을 연재하고 있다.

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