[부동산에세이]부동산개발과 기부채납 갈등

↑한영회계법인 노대섭 부대표

　재건축 등 토지개발에는 기부채납 문제가 발생한다. 기부채납은 개발사업과 관련해 토지소유권을 무상으로 지방자치단체에 이전하는 것이다. 토지 기부채납은 지자체가 부동산개발 인·허가를 조건으로 한다.

지자체가 사업시행을 인·허가하면서 개발밀도를 측정하는 지표인 용적률을 높여주는 대신 혜택을 받는 주민에게 이에 상응하는 토지를 기부채납하라는 것이다. 용적률 상승과 토지를 맞교환하는 개념이다. 지지체는 기부채납된 토지를 활용해 녹지공간을 조성하거나 이를 처분한 재원을 확보해 주변 사회기반시설을 건설한다.

　하지만 최근 부동산경기 침체가 장기화되면서 재건축 등과 관련, 지자체와 주민간 기부채납으로 인한 분쟁이 늘고 있다. 특히 서울의 한강 주변 재개발·재건축사업장은 기부채납 비율로 심각한 갈등을 빚고 있다.

지자체는 토지를 기부채납하더라도 재건축단지의 용적률과 층수가 높아져 일반분양 물량이 상대적으로 많이 늘어난다고 말한다. 재건축 분담금 부담이 줄어들어 주민들에게 유리하다는 주장이다. 즉 기부채납과 용적률 상승에 등가성이 있어 주민 입장에선 손해가 없다는 것이다.

　반면 주민들은 부동산경기 침체로 재건축 수익성이 악화돼 기부채납 비율을 낮춰야 한다고 요구한다. 지자체가 요구하는 기부채납을 맞추느니 재건축을 포기하겠다는 주장도 팽배하다. 용적률 상승과 기부채납의 등가성이 없고 한발 더 나아가 왜 사유재산을 기부채납해야 하냐고 반문하고 있다.

　기부채납된 토지가 녹지공간으로 조성돼 주민들에게 돌려주는 경우 주민의 반발이 상대적으로 작을 수 있다. 하지만 기부채납된 토지가 도로에 편입되거나 인근 지역과 연결되는 공공시설 건설비용으로 충당되는 경우 다른 단지의 주민들이 공동으로 이용하는 시설비용을 왜 자신들이 부담해야 하냐며 반발수위가 높아질 수 있다.

　중요한 것은 토지는 주민과 지자체가 공존하는 공간이라는 것이다. 토지는 한정돼 개발에 있어 소유자인 주민의 이익과 공공의 이익이 충돌하는 것은 어쩌면 당연하다.


특히 토지 가치가 높은 도심 밀집지역에서는 더욱 그렇다. 재건축 등으로 발생하는 개발이익에 대한 기대치가 서로 좁혀지지 않으면 기부채납을 놓고 지자체와 주민간 갈등은 계속될 수밖에 없다.

지자체와 주민은 서로의 이익을 먼저 주장하기보다 토지개발로 인한 효익의 산정과 공유에 대한 원칙과 공감대 형성이 중요하다. 기부채납을 여건에 맞게 탄력적으로 조정해 지자체와 주민간 갈등을 줄이는 방안을 조속히 모색해야 한다.

상호 간에 '주는 것'과 '받는 것'에 대한 형평성에 대해 합의해야 한다. 기부채납 갈등으로 재건축이 정상적으로 진행되지 않을 경우 장기적인 주택공급 부족으로 기부채납 갈등보다 더 큰 부동산시장의 왜곡을 가져오지 않을까 우려된다.