막판에 몰린 용산역세권, 유상증자 '승부수'

- 2조원대 주상복합 시공권 협상 사실상 무산
- 3천~5천억 조달 계획…출자사 참여 미지수

↑용산역세권 개발사업 조감도

용산역세권개발㈜이 자금조달을 위해 건설사들을 대상으로 진행하던 2조원대의 주상복합 시공권 협상이 사실상 무산됐다.

5000가구 규모의 3.3㎡당 4000만~5000만원대 고가 주상복합아파트가 일시에 공급되는 데다 대규모 상가물량이 계획돼 있는 등 리스크가 커 건설사들이 사업참여 자체에 상당한 부담을 갖고 있어서다.

이에 따라 용산역세권개발㈜은 출자기업의 유상증자를 통해 자금을 조달하기로 방침을 바꿨다. 하지만 상당수 건설출자사가 유상증자 참여에 부정적이어서 계획대로 자금을 모을지 이목이 집중된다.

◇왜 유상증자로 돌아섰나?
용산역세권개발이 올해 코레일에 납부했어야 하는 자금은 2차 계약금 1575억원과 4차 토지중도금 3000억원 등 총 4575억원이다. 계약금은 2월 말, 중도금은 3월 말이 각각 납부시한이었다. 중도금은 4월부터 연체료가 발생했다.

당초 용산역세권개발은 건설사들이 5000억원대의 지급보증을 서면 2조원대의 주상복합 시공권을 주는 협상을 벌여왔다. 건설사들은 4월 말까지 결론을 내기로 했지만 결국 포기한 것으로 확인됐다.

건설사들이 '블루칩' 분양시장인 용산역세권 주상복합아파트를 포기한 이유는 분양주택을 늘리기 위한 서울시와의 인·허가 협의가 불투명하고 대규모 상업시설을 공급해야 하는 부담 때문이다.

5000가구(용산역세권개발 추정)에 달하는 3.3㎡당 4000만~5000만원대 고가 주상복합아파트가 한꺼번에 공급되는 것도 부담으로 작용했다는 게 업계의 설명이다.


이에 따라 용산역세권개발은 지난달 22일 출자사 실무자회의를 열고 유상증자를 통해 3000억~5000억원 규모의 자금을 조달한다는 계획을 통보했고 5월 초 이사회를 열어 최종 방침을 확정할 계획이다.

용산역세권개발은 미래에셋금융그룹이 랜드마크호텔을 2300억원에 선매입, 자금운용에 여유가 생겼지만 계약금과 중도금을 납부하기에는 턱없이 부족해 유상증자를 결정했다고 설명했다.

◇건설출자사들 '시큰둥'
유상증자를 할 경우 가장 부담이 큰 출자사는 코레일이다. 지분 25%를 보유해 4000억원을 유상증자하려면 1000억원을 내야 한다. 코레일은 최대 출자사이자 사업시행자로서 책임을 다하기 위해 유상증자에 참여한다는 방침을 공식화했다.

하지만 건설출자사와 금융출자사들은 부정적이다. 사업리스크가 해소되고 금융시장이 호전되지 않고선 사업에 적극적으로 참여하기 힘들다는 반응이다. 특히 기업개선작업(워크아웃)이 진행중인 건설사들이 실권주가 될 공산이 커 이를 인수할 기업이 없는 한 정상적인 유상증자는 힘들다는 지적이다.

금호산업(지분 2%)과 남광토건(지분 0.4%)은 워크아웃에 돌입하면서 지분매각을 추진해왔다.

한 대형건설사 관계자는 "시공사 지급보증이 어려워지자 용산역세권개발이 마지막 카드로 유상증자를 꺼낸 것으로 안다"며 "사업을 추진할 수 있는 방안을 마련해야 하지만 현재로선 유상증자도 쉽지 않을 것으로 보인다"고 말했다.

용산역세권개발이 유상증자마저 실패하면 4차 토지계약금을 지급하고 정식사업자로 전체 토지의 소유권을 확보하는 것이 어려워진다. 용산역세권개발은 2009년과 2010년에도 계약금과 중도금을 납부하지 못하다가 코레일의 신용공여로 토지반환채권(ABS)을 발행, 급한 불은 껐지만 올해도 가능할지는 미지수라는 분석이 나온다.

코레일 관계자는 "이사회에서 유상증자 규모가 확정돼야 하지만 (유상증자에) 반드시 참여할 계획"이라며 "다른 출자사도 성의를 보여야 한다"고 강조했다.