소형주택 건설자금지원 확대책, 전세난 해법될까?

토지확보 작업 등 원초적 문제 해법 없어…보증시스템 등 신용보강 활용해야

도시형생활주택, 다세대·다가구 등 소형주택 건설사업자에 대한 국민주택기금 대출 조건이 대폭 완화된다. 정부가 점점 심화되는 전세난을 해결하기 위해 소형주택 공급 활성화 방안을 마련한 것이다.

하지만 이번 조치가 소형주택 공급을 획기적으로 늘릴 수 있을지는 미지수라는 지적이다. 정부는 연 2%의 특별자금 지원으로 1년이내 입주할 수 있는 소형주택 건설이 활기를 띨 것으로 기대하고 있지만 관련업계는 다소 회의적인 입장을 보이고 있다.

◇"대출 조건 왜 완화했나"

정부는 지난 2009년 11월부터 도시형생활주택 등 소형주택을 짓는 사업자에게 국민주택기금을 지원해왔다. 하지만 대출 조건이 까다로워 돈을 빌리기가 너무 어렵다는 지적이 잇따랐다. 실제 도시형생활주택 사업자에게 기금 대출을 시작한 지는 16개월째가 됐지만 대출 건수는 2건에 불과하다.

특히 기존에 금융권 대출이 있는 사업지의 경우 국민주택기금 대출을 제한하는 조항 때문에 대출 요건을 충족하기가 어려웠다. A건설사 관계자는 "은행 대출없이 자기자금만으로 땅을 보유한 사람이 몇이나 되겠냐"며 "요건 자체가 너무 까다로워 대부분 시행사나 땅주인이 기금 대출받는 것을 포기할 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.

사업실적이 없거나 1년 이내 신설된 업체의 대출을 제한하는 종전 조항도 문제가 많았다는 지적이다. 대형건설사보다는 소규모 주택업자 등이 주로 도시형생활주택을 짓는 시장 현실을 무시한 기준이라는 것이다.

국토해양부 관계자는 "그동안 기금 대출을 받기가 어렵다는 사업자들의 불만이 많아 해결책을 모색해왔다"며 "건설업계는 물론 학계, 금융계 등 각계 전문가의 의견을 종합해 대출 대상이나 금액, 제한기준 등 요건을 시장 현실에 맞도록 조정했다"고 말했다.


◇공급 활성화 효과 있을까

관련업계는 대출한도 증액, 대출금리 인하 등 조치보다 대출 요건을 완화해 쉽게 돈을 빌릴 수 있도록 하는 것이 중요하다고 입을 모은다. 진입 장벽이 높아 대출을 받지 못한다면 한도 증액, 금리 인하 등은 큰 의미가 없다는 것이다.

기금대출을 받아 기존 금융권 대출을 갚을 수 있도록 한 것, 사업실적이 없는 신규 업체에도 대출을 허용한 것 등은 적절한 조치라는 평가다. 하지만 이번 대출 요건 완화로 소형주택 건설이 활성화될 것이라는 정부 기대에는 회의적인 견해가 많다.

B건설사 관계자는 "부동산 경기 침체가 장기화되면서 제1금융권은 물론 저축은행 등 제2금융권도 대출을 꺼리고 있어 시행사들이 토지 작업을 하기가 쉽지 않다"며 "잔금 등 땅값이 부족해 사업 추진이 막히는 원초적인 문제에 대한 해법은 이번 조치에 포함되지 않았다"고 지적했다.

그는 이어 "사업자들은 부족한 땅값으로 기금을 활용하기를 바라지만 기금을 운용·관리해야하는 정부 입장에선 적절한 리스크 관리 기준이 필요한 것이 현실"이라며 "기금 운용의 묘를 살리기엔 제도와 시장 현실간 괴리가 크다"고 덧붙였다.

C건설 관계자는 "주택보증이나 주택금융공사 등의 보증시스템을 활용하면 기금 대출 운용이 한결 수월해질 수 있다"며 "사업자는 보증수수료를 부담하는 대신 필요한 시기에 자금 운용이 가능하고 정부는 기금을 안전하게 관리할 수 있다"고 조언했다.