연말 서울도심 오피스 공실률 10%까지 상승

신규 오피스공급 증가 원인, 4분기 서울스퀘어·삼성본관·내년 공급량 40만㎡

연말 서울 도심권역(CBD)의 오피스 공실률이 10%대까지 상승할 것이란 전망이 나왔다. 서울 스퀘어(옛 서울역 대우빌딩)와 삼성 메인타워가 오픈함에 따라 기존 오피스 공실을 부추길 가능성이 높기 때문으로 분석됐다.

14일 세빌스 코리아가 발표한 '서울 프라임오피스 시장조사'에 따르면 3분기 프라임 오피스의 공실률은 지난 2006년 이래 최고치인 4.1%까지 상승했고 CBD가 4.7%로 낙폭이 가장 컸다.

문제는 CBD의 경우 4분기에 서울스퀘어(연면적 13만2800㎡)와 삼성본관(8만3600㎡) 등 초대형 오피스가 오픈하면서 공실률이 평균 8% 이상, 최대 10%까지 상승할 것으로 우려되고 있다는 점이다. 공실률 10%는 10년만의 일이다.

이 회사 홍지은 팀장은 "삼성본관은 삼성그룹 자회사들의 사옥으로 사용하게 돼 이들 기업이 이전하는 기존 오피스의 대규모 공실이 불가피하고 우리은행의 우리금융상암센터로 이전 등의 영향으로 공실률이 상승이 예상된다"고 말했다.

특히 내년에도 약 40만㎡ 규모의 신규 프라임오피스가 공급되는데 이중 80%가 CBD에 위치하고 있어 대규모 공실 사태를 부추길 것으로 세빌스코리아는 전망했다.

내년 상반기에는 삼성생명 삼성동 오피스빌딩과 남산 트라팰리스가 오픈하고 하반기에는 페럼타워(Ferrum Tower), 신문로2구역 제5지구, 청계스퀘어가든, 서초동 KIM'S타워-B 등이 완공된다.

이처럼 공실률 상승폭이 커지자 건물주들이 새로운 임차인을 유치하거나 기존 임차인을 유지하기 위해 무상임대 기간(rent free), 인테리어 제공 등의 조건을 제시하면서 3분기 평균 액면 임대료는 전분기보다 0.2%포인트 감소했다.


액면 임대료 감소는 5년 만에 처음 있는 일이며 전체 상승폭은 전년 동기대비 2.3%포인트지만 지난해 7.5%와 비교하면 상승폭이 크지 않다. 세빌스코리아는 오피스 임대시장의 펀더멘탈이 계속 약화되고 신규 프라임 오피스 공급이 늘수록 서울 오피스에 대한 투자전망은 밝지 않다고 지적했다.

이 회사 마크 빙크 해외투자팀장은 "이자율 상승과 임대시장의 불투명한 전망이 겹쳐 2010년 프라임 오피스 가격에 대해 밝은 전망을 하기는 어렵다"며 "앞으로 가격 조정이 있을 수도 있다는 우려도 제기되고 있다"고 말했다.