[부동산레이더]"거래공백, 이제 시작이다"

'분양가상한제' 시행이후 우려했던 아파트 거래 공백이 현실화되는 분위기다. 이미 부동산시장 침체가 상당기간 진행돼 온 지방은 물론, 상대적으로 나아보였던 서울과 경기권도 거래경색 신호가 들어온 상태다.

원인은 무엇보다 각종 규제 때문이다. 차익의 절반을 내야 하는 양도소득세나 비율은 떨어졌다고 하지만 대폭 오른 가격으로 인해 취득·등록세를 내는 것도 만만치 않은 부담이다.

주택담보대출비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 적용에 따라 상당수의 자기자금없이 집을 구하기도 만만치 않은 것도 매수자 입장에선 부담이다. 설령 차입금을 줄였더라도 갈수록 높아지는 금리때문에 대출기간동안 부담해야 하는 이자도 상당하다.

"급락은 없다"는 시그널은 있지만, 시장 불투명성으로 인해 "앞으로 오른다"는 보장이 없다는 점도 매수자에겐 주저하도록 만드는 요인이다. 한마디로 과거와 같이 쉽게 사고 파는 행위 자체를 제한하는 복합적인 문제가 매도자나 매수자 모두에게 부담을 주고 있는 것이다.

아파트 거래 공백은 앞으로가 더 큰 문제다. 분양가상한제가 동반하는 '전매제한'이란 규제 때문이다. 이는 신규 물량이 소화되지 않는 이유이기도 하지만, 전체적인 거래상의 동맥경화를 야기할 공산이 크다.

당장은 상한제를 피할 수 있는 신규단지가 이어질 수 있지만, 이 같은 물량이 소진되면 어쩔 수없이 시장에는 상당기간 되팔 수 없는 전매제한 물량이 쏟아지게 된다. 이는 앞으로 신규분양 외에는 '새아파트를 마련할 수 있는 방법이 없음'을 의미하기도 한다.

그만큼 새아파트는 시장에선 전세매물 정도로 취급될 수밖에 없다. 전세매물이 쏟아지면 단기간내 소화도 어려워 물건만 적체되는 등 입주지연도 불가피하다. 입주시작 수개월이 지났지만, 아직도 두 집 가운데 한 집은 빈 채로 남아있는 잠실이나 화성 동탄신도시 등에서 겪고 있는 일들이다.


수도권 각 신도시를 중심으로 입주가 몰리는 시점에선 지금보다 파장이 더욱 클 것으로 보인다. 이런 이유로 입주예정자들이 입주와 전세를 빨리 내놓아야 하고, 자칫 발생할 수 있는 가격조정과 입주지연에 따른 자금운용 계획까지 철저히 세워야 한다.