은평뉴타운, 공구별특징 미리 파악해야

[은평뉴타운 입성전략]1지구 청약포인트

은평뉴타운 1지구 일반분양물량은 총 1643가구지만 구체적인 단지별 주택형별 물량은 다음달 5일 예정된 입주자모집공고를 참조해야 한다. SH공사가 특별분양대상자들에게 1·2지구 중 입주희망지구를 신청받아 오는 29일 동호수 추첨을 마치면 단지별 일반분양 물량이 결정되기 때문이다.

청약희망자들은 자신의 선호도에 맞게 공구별 특징을 미리 파악해 두면 선택하는데 도움이 된다. 전매제한기간, 지역우선공급 거주기간, 자금마련 등도 청약에 나서기 전 꼼꼼히 살펴야 할 점이다.

◇은평뉴타운 1지구 청약전략 포인트=롯데건설과 삼환기업이 시공하고 있는 A공구(1·2·12단지)는 구파발역에서 가장 가까운 역세권 단지다. 중심상업지역도 구파발역을 중심으로 조성되기 때문에 생활편익시설을 편리하게 누릴수 있는 장점이 있다.

인근에 중·고교가 개교할 예정이지만, 초등학교가 배정돼 있지 않다는 게 다소 흠이다. 초등학교 자제를 둔 수요자들의 경우 상대적으로 자녀들의 등하교의 불편함을 감수해야 한다.

분양과 임대(57%) 비중이 거의 같아 임대아파트와 공동생활권을 피하려는 중대형 면적 고급주택수요들은 청약을 꺼릴 확률이 높다. A공구 중 12단지는 구파발역에 가장 가깝고 임대아파트 비율(33%)도 가장 낮다.

B공구는 13·14단지가 전용 84~167㎡(25∼50평) 중대형으로만 구성돼 있다. 임대물량이 3개 공구 중 제일 작고, 일반분양물량도 가장 많아 B공구의 청약경쟁률이 가장 높을 것으로 예상된다.

자연환경도 13·14단지가 가장 뛰어난 것으로 평가된다. 뒤로 진관근린공원이 있고 앞으로는 연못을 만들어 수변공간을 조성한다. 단점은 지하철 3호선 구파발역에서 가장 멀다는 것이다. 3·4·9·10단지는 단지 경계를 따라 실개천이 조성돼 주거환경이 쾌적하다.


C공구(5·6·7·8단지)는 공구 가운데 가장 외곽에 위치해 있는데다 자연환경이나 지하철 접근성 등 특별한 장점이 없어 인기가 가장 낮을 것으로 보인다. 당첨가능성을 높이려면 C공구를 청약하는 것도 괜찮다. 다만, 북한산과 창릉천 조망은 가능하다.

청약자는 본인의 청약가점과 공구별 미래가치를 염두에 두고 청약에 나서야 한다. 당첨가능성과 은평뉴타운 입성에 최종목적을 뒀다면 상대적으로 선호도가 떨어지고, 평면별 공급가구수가 작은 곳(A·C공구)에 청약하는 것도 한 방법이 될 것이다.



지난해 청약열풍을 일으켰던 판교신도시의 청약결과가 이를 입증하고 있기 때문이다.

◇주의할 점 3가지= 은평뉴타운 '전매제한'기간은 수요자들에게 청약전략을 짜는데 혼란을 주고 있다.

은평뉴타운 1지구는 올 12월 이전에 분양됐다면 '전매제한'없이 등기후 바로 팔수 있는 조건을 갖출수 있었다. 서울시는 전매제한 규정을 받는 은평뉴타운 2·3지구에 비해 투기수요가 몰릴 것을 우려해 분양시점을 12월 이후로 미룬 것이다.



전용면적 기준으로 전매제한 기간이 85㎡ 초과는 5년, 85㎡ 이하는 7년으로, 분양가상한제가 적용되는 다른 공공택지보다 전매제한(7~10년) 기간이 짧다. 은평뉴타운이 지난 4월 20일 개정된 주택법의 규정 전에 주택건설 사업시행인가를 받은 도시개발사업지구여서 공공택지가 아닌 민간택지로 분류됐기 때문이다.

다만 은평뉴타운은 후분양제이기 때문에 실질적으로 선분양제 아파트에 비해 전매제한 기간이 짧아지는 것은 아니어서 별다른 메리트가 없다.

지역우선공급 거주기간도 살필 필요가 있다. 수도권 투기과열지구인 경우 최소 1년이상 지역우선순위를 정하도록 주택공급에 관한 규칙이 개정될 예정이다. 은평뉴타운이 이 개정안의 적용대상이 되면, 입주자모집공고일로부터 1년 이상 서울에 거주해야한다.



자금마련도 신경을 써야한다. 은평뉴타운은 후분양으로 입주시기가 내년 5월 전후다. 6억원이 넘는 134~167㎡는 중도금과 잔금마련에 주의해야 한다. 전매차익을 노리고 청약하는 것은 금물이다. 이밖에 입주시기 교통대란의 잠재적 요인이 우려된다는 단점은 감안하고 청약에 나서야 한다.