반값아파트 진짜 '반값' 아니면 폐기해야

[법과시장]시장기능 무시한 반값아파트 정책 개선해야

‘반값아파트’의 첫 사례로 공급된 경기 군포 부곡의 주공아파트가 1순위 청약에서 약 10%의 저조한 청약률을 보였다. 청약자격을 완화한 재분양에서도 59명이 청약하는데 그쳐 전체 물량의 약 78%가 청약미달사태를 빚었다.

이렇게 되다보니 군포지역 주민들은 ‘반값아파트 때문에 지역이미지가 훼손되었다’라는 불만이 고조되고 있고,정치권에서는 여.야간에 책임공방이 벌어졌다. 정부는 ‘애초부터 반값아파트는 실현가능성이 미약했으나 정치권에서 밀어붙이는 분위기 때문에 수용하지 않을수 없었다’는 무책임한 입장을 밝히면서 반값아파트 평가단을 구성하겠다고 했으나 연내 정책폐지로 결정될 가능성이 높아 보인다.

필자는 작년말 ‘반값아파트’로 집값 인하를 유도하기 위해서는 교육,문화,교통등 사회기반시설이 잘 갖춰진 집값 폭등지역에 ‘반값아파트’가 공급돼야 한다고 지적했다. 또 만약 수도권 비인기 지역에 ‘반값아파트’를 공급할 경우 일반아파트의 희소가치는 더욱더 상승할 것이며,시세차익이 배제된 ‘반값아파트‘에 대한 시장참여자들의 반응이 부정적이어서 집값 안정에 도움이 안될 것이라고 전망했었다. 이러한 우려가 현실로 나타났다. 왜 ‘반값 아파트’의 청약이 무더기로 미달되었을까.

먼저 일반국민들이 우선적으로 고려하는 아파트 청약기준은 단순한 아파트 가격자체만이 아니라 투자가치라는 응답이 약 69%에 달한다는 한 설문조사결과(‘부동산 114’에서 회원들을 상대로 조사한 결과)에서 보듯이, 군포 부곡지구의 ‘반값아파트‘는 투자가치가 별로 없는 아파트라는 것이 수요자들이 내린 결론이다.

환매조건부 주택은 20년내에는 주택공사에게만 팔수있고 매각 가격도 금융기관 금리수준 정도를 덧붙인 금액이다. 토지임대부 주택은 월 40만원 정도의 임대료를 내는 임대주택이므로, 투자가치가 있을수 없다.

만약, 투자가치가 없다면 아파트 가격이 시세보다 훨씬 낮아야 할 것인데, ‘반값 아파트’라는 것은 명칭만 ‘반값’이지 실제로는 인근 시세의 90% 정도이다. 인근 시세의 90%정도의 가격으로 환매조건부 주택을 매입하여 금리수준 정도의 금액을 덧붙여서 주택공사에게 팔아야 하는데, 이런 아파트를 누가 시세의 90%로 청약을 하겠는가.

마지막으로, 투자가치도 미약하고, 일반 아파트 시세보다도 별로 저렴하지도 않은 아파트의 청약을 유도하기 위해서는 다른 특별한 동기부여가 필요했을 것인데 주공아파트는 일반 아파트보다 주거복지시설 수준이 특별하게 나을 것이 없고 오히려 떨어지는 것이 현실이다. 시장에서 외면받는 것은 이상할 것이 없다.


오래 전부터 건교부가 `반값아파트`에 반대의견을 내놓은 것은 잘 알려진 사실이다. 그런데 지난해 집값이 폭등하고 분양가를 낮춰야 한다는 여론이 빗발치자 정치권에서 먼저 ‘반값아파트‘를 시행해야 한다는 의견이 나왔고 정부는 등떠밀려 정책을 추진해버린 것이다.

‘반값아파트‘가 성공하기 위해서는 투자가치가 없는 단점을 상쇄시키는 대폭적인 가격인하의 잇점이 있어야 한다. 만약 군포부곡지구에 공급된 환매조건부 주택의 가격이 시세의 50~60%라면 이야기가 달라졌을수도 있다. 결국 `반값아파트`는 시장기능을 무시한 채 무리하게 추진했다가 수요자들로부터 철저하게 외면 받은 셈인데, 아파트를 ‘반값’수준에 공급할수 없다면 ‘반값아파트’ 정책은 폐기되어야 할 것이다.