뉴타운사업, 주택공급 걸림돌 될라

지역개발 지연건축물량 감소로 전세난 유발 조짐

사실 우리나라에서 뉴타운이라는 개념은 확연하게 정립되어 있지 않으며 혼동스럽다. 서울시가 균형발전 조례를 통해 독자적으로 추진한 ‘뉴타운’과 2006년 7월 새롭게 법률로 만들어진 ‘도시재정비 촉진지구’가 뉴타운의 유사 개념으로 혼용되고 있으며 재개발-재건축과의 관계에 있어서도 명확한 해답이 없이 뒤엉켜 있다.

게다가 급조된 느낌의 다른 계획들인 유턴 프로젝트, 도심 부활 프로젝트 등이 지역마다 무수히 많이 산재해 있다. 뉴타운 사업과 도시재정비 촉진지구의 진행, 구도심 개발의 갈 길이 멀다는 것을 말해준다.

엄밀히 말해 뉴타운다운 뉴타운 사업을 우리는 아직 보지 못했다고 할 수 있으며 어찌보면 시작도 안한 것일 수 있다. 은평 뉴타운은 이름만 뉴타운일 뿐이지 예전부터 여러 차례 진행된 도시개발 사업의 범주를 크게 넘지 못하고 있다.

길음 뉴타운 역시, 부분적으로 기존에 재개발이 진행되고 있었고 뉴타운 지정 이후라 하여 그 진행의 차이는 특별하지 않으며 일반 재개발과도 큰 차이를 보이지 않는다. 왕십리 뉴타운 역시 재개발의 방식을 빌려 이제 첫걸음을 내딛기 위해 준비 작업 중이다. 기존 재개발과 도시개발 사업이 뉴타운이라는 새로운 애칭을 가졌을 뿐 뉴타운만의 독특하고 획기적인 방식은 찾아보기 힘들었던 것이 지금까지의 현실이다.
　
그럼에도 불구하고 뉴타운 지역의 지분 가격이 대부분 고공 행진하는 것은 아마도 언젠가는 생겨날지 모른다는 구도심 개발의 새 제도에 대한 희망, 이에 따른 기대치가반영된 것으로 보인다. 즉 새로운 개발의 시대가 열리게 될 날이 얼마 남지 않았다는 기대치가 담긴 것이다.
　
저간의 이러저러한 사정을 보건대 그동안의 뉴타운 사업은 사실 제대로 된 제도라고 보기 어렵다. 마구잡이 뉴타운 지정과, 도시재정비 촉진지구의 지정 등으로 서울 시내 구옥들의 가격이 천정부지로 치솟았으며, 오히려 뉴타운 지정에 따라 부분적으로 지역 개발의 속도가 늦어지기도 해 서울 시내 건축 예정 물량(주택공급 물량)이 줄어들고 있음이 일부 언론에서 지적된 바 있다.

이는 다시 전세난을 부를 가능성이 있다. 주택공급을 획기적으로 개선하여야 할 새로운 개념의 뉴타운사업이 오히려 공급을 방해하는 모습이다.

◆ 관리처분 기준·분양 대상 구체화를

사실 뉴타운 사업은 강력한 필요성에 의해 진행되었다. 시장 상황이 다급해 2002년 최초 3개의 시범 뉴타운이 지정되었을 때는 법률적인 근거도 없이 시작되었다. 하지만 불가피성을 이해한다 하더라도 이제는 꽤나 많은 시간이 지났기 때문에 제도를 보다 구체화할 시점에 와 있다.


중앙정부의 지원 없이 시작한 사업인 탓에 지금까지 뚜렷한 가시적 성과가 없었지만 법률적인 제도도 정비되었으니 기존의 개발 방식과 달라지기 위한 여러 가지 준비가 필요하다.
　
이를 위해 우선 보다 구체적인 지원의 폭과 방식의 차이가 제시돼야 한다. ‘결합 개발 제도’ 등의 새로운 시도는 반가운 일이다. 비록 구체적인 방법론의 제시라고 보기에는 아직도 보완할 부분이 많지만 외국 성공사례에 의존한 그동안의 나태함에서 벗어난 점은 그나마 다행스럽다.

다만 이제는 그것에서 한 발 더 나아가야 한다. 특히 조합원에게 아파트를 배정하고 평형을 나누어 주는 방법론인 ‘분양 대상에 대한 규정과 사업의 이익을 배분하고 부담시키는 관리처분 방식’을 도시개발의 여러 방식에서 통일시킬 필요가 있다.



현재는 도시및주거환경정비법 내에서도 주택 재개발과 단독주택 재건축의 조합원 인정 기준 및 아파트 부여 기준이 다르거나 불명확하게 규정되어 있다. 그 때문에 아파트 배정에 대한 조합원 간의 이해관계를 놓고 분쟁이 발생한 사례가 숱하게 많았다.

서울의 경우 주택 재개발과 도시환경 정비사업의 아파트 부여 기준(분양 대상 기준)만 구체적으로 확립되어 있을 뿐 많은 개발 방식들이 구체적인 조합원의 지위 규정을 명시하고 있지 않다. 이는 분쟁을 조장하는 불씨로 작용해 사업의 장기화를 초래한다. 구체적인 관리처분 기준도 주민 간의 합의에 의존하여야 하는 것이 그동안의 현실이었다.

여러 구역을 통합해야 하는 뉴타운의 경우는 더더욱 쉽지 않은 문제이다. 개발 방식이 다르고 이해관계가 다르고 건립 규모가 다른 여타 다른 구역의 사람들이 모여 하나의 사업을 진행한다는 것이 그리 쉬운 일이 아님은 분명하다.



게다가 획일화된 아파트에 의존하지 않고 여러 가지 주거 형태를 추구하여야 하는 시대적 요청까지 맞추기에는 기존의 토지 소유자의 이익을 보장해줄 방법이 없다.

그렇다고 용적률 상향 등의 방법으로 해결할 수도 없다. 도시기능의 문제가 대두될 수 있기 때문이다. 오히려 단순히 용적률 상향 등에 의존하기보다 이해충돌의 해법과 관리처분의 구체적인 방법론을 제시하고 주민 합의가 용이하도록 유도하여야 사업의 진행이 원만할 것이다.

도시및주거환경정비법에 규정된(구 도시재개발법에 의하여 긴 시간 진행된) 주택재개발 사업은 구도심 개발의 해법에 가장 근접한 답을 줄 수 있는 모델을 가지고 있으며 오랜 기간의 분쟁 해결 방법도 포함하고 있다.



이를 잘 다듬으면 보다 구체적인 모습을 만들 수 있을 것이다. 또한 지자체와 중앙정부의 지원 방법과 범위까지 구체화한다면 사업 진행은 보다 쉬워진다. 현실에 맞는 많은 연구로 뉴타운사업과 도시재정비 촉진지구 사업이 새로운 개념으로 보다 더 수월해지게 되길 기대한다.

내년에 새로운 정부가 들어서면 분명 뉴타운사업은 부각될 수밖에 없다. 생소한 개념으로 시작하였고 여전히 보완할 점이 많지만 시대적 요구에 따라 새롭게 발전할 것임은 분명하다.

약력
- 건국대학교 사회교육원 재개발부문 강사
- 한양대학교 사회교육원 뉴타운 분석사 과정 전임강사
- 뉴타운신문 편집장
- <적은 돈으로 큰 돈 만드는 뉴타운 투자법>, <재개발-뉴타운 초보자가 꼭 알아야 할 62가지> 저자