임대형 부동산펀드, 새 '금맥' 부상

연수익률 20~30%, 대출형·경매형보다 4~5배 높아

부동산 경기가 위축되고 있는 가운데 부동산펀드 중 임대형이 연간 20~30%대의 높은 수익률을 기록하며 새로운 투자처로 각광받고 있다. 이는 수익률 5~8%대의 대출형(PF)이나 경매형보다 4~5배 높은 것이다.

특히 국내 및 해외부동산펀드의 높은 수익률로 인해 부동산펀드의 수탁액이 전년 대비 3~4배 이상 늘어난 8조원을 넘어섰다.

21일 증권 및 부동산 업계에 따르면 미래에셋맵스자산운용의 ‘맵스프런티어부동산5’는 설정일 이후 1년 이상 공모 부동산 펀드(2월16일 현재) 중 가장 높은 연수익률 31.44%를 기록했다.

지난해 서울지역 아파트 수익률은 35%였다. 그러나 세금과 각종 비용 등을 고려한 실질 수익률이 20%대로 낮아지는 만큼 '맵스프런티어부동산5'의 수익률은 직접투자보다도 더 높은 수익을 얻은 셈이다.

특히 같은 기간 '멥스프런티어부동산4'는 퍼시픽타워를 통한 29.9%의 수익률을 기록했으며, KTB자산운용의 '미래터전KTB부동산2'도 수익률 28.57%로 임대형 펀드의 강세에 합류했다.

임대형펀드는 오피스빌딩, 상가 등을 일정기간 임대하고 추후 매각해 수익을 얻는 방식이다. 대출형펀드가 약정된 이자율에 따라 안정적인 수익을 얻을 수 있는 반면, 이 펀드는 건물의 공실 여부에 따라 수익률이 들쑥날쑥하게 된다.

실제로 같은 운용사에서 공모했더라도 공실률에 따라 수익률도 큰 차이를 보이고 있다. '맵스프런티어부동산 7, 10, 13'의 경우 수익률이 5.87%~6.29%에 그쳤다.


그러나 업계는 현재 운용 중인 임대형펀드의 수익률만 보자면 대출형보다 높다고 분석하고 있다.

대출형펀드는 부동산개발회사에 사업비를 빌려주고, 그에 따른 이자와 분양수입을 돌려 받는 방식이다.



현재 운용 중에 있는 대출형펀드 중 가장 높은 수익률을 기록하고 있는 상품은 KB자산운용의 'KB웰리안부동산7'로, 연수익률은 8.38%. 이 펀드는 수원 매산로 쇼핑센터 개발을 위해 만들어졌다.

같은 운용사의 'KB편안한부동산1'은 안양 비산동 상가 신축공사를 목표로 만들어진 것으로, 지난 1년 6.89%의 수익률을 기록했다.

SH자산운용에서 서울 중구 정동에 노인보지주거시설 개발을 위해 공모한 'TOPS상림원부동산1'도 8.24%의 높은 연수익률을 나타냈다.



이외에도 서울자산운용의 '한일골든립부동산2'와 CJ자산운용 'CJ부동산1', 마이에셋자산운용 '마이애셋부동산9' 등도 시중 은행금리보다 높은 7.40%, 7.22%, 6.85%의 수익률을 기록했다.

반면, 경매형펀드는 다소 부진한 성적을 기록했다. 이 펀드는 경매를 통해 부동산을 매입한 뒤 임대 또는 매각을 통해 수익을 창출하기 때문에 적당한 경매 대상 부동산을 찾기까지 마땅한 수익처가 없다는 약점이 있다. 따라서 각 펀드별 수익률 편차가 심하다.

골든브릿지자산운용의 '골드브릿지Wm경매부동산1'은 12.58%의 비교적 높은 수익을 올린 반면, 굿앤리치자산운용의 '굿앤리치부동산공경매2'는 -3.59%을 기록했다.

눈을 일본 등 해외로 돌린 해외부동산펀드의 연수익률은 더욱 높아진다. 일본 리츠((REITs)에 투자하고 있는 삼성투신운용의 '삼성J-리츠종류형재간접 1B'와 한화투신운용의 '재팬리츠 재간접 1'은 지난 1년간 수익률이 각각 42.65%와 38.55%에 달한다. 이 펀드들은 연초 이후 수익률도 15.79%와 14.52%로 고수익을 올리고 있다.

국내 부동산펀드 수탁액은 안정적인 수익률로 인해 지난해보다 2배 가량 늘어난 4조7714억원으로 급증했다. 특히 해외부동산펀드의 수탁액은 지난해 9월말보다 6배이상 급증한 3조3155억원으로 늘어났다.

투자할 곳을 찾지 못하는 시중 자금이 안정적인 수익률을 보장하는 부동산펀드로 몰리고 있는 현상을 단적으로 보여준 셈이다.



업계 관계자는 "부동산펀드 특성상 중간에 환매가 되지 않아 투자기간이 2~3년, 길게는 5년이상 장기투자해야 하지만 투자처를 찾지 못하는 시중 자금이 부동산펀드로 계속 몰려들고 있다"고 분석했다.