아픔 딛고 부상하는 '용산', 삼각지·남영역 이번엔…

[서울 주요 역세권 유망지역 투자분석]<12>삼각지·남영역세권 투자분석

@김지영 머니투데이 디자이너.

그동안 서울시와 국토교통부가 개발방식을 두고 의견대립으로 사업 추진이 지지부진했던 용산 주한미군기지 이전부지 개발계획이 4년 앞당겨 빠르면 연내 착공한다는 방침이 나오면서 일대 부동산시장이 들썩이고 있다.

용산구는 2008년 글로벌 금융위기에 이어 단군 이래 최대 개발사업이라던 용산국제업무지구 사업 좌초 등 악재가 이어지면서 최근 5년간 집값이 크게 떨어졌다. 정부의 잇단 부동산대책으로 주택시장이 회복세로 돌아선 지난해에도 용산구 집값은 1.7% 떨어지며 서울시내 25개 자치구 가운데 하락률 1위를 기록하기도 했다.

하지만 지난 1월 정부가 투자활성화 방안으로 이 지역 개발을 앞당기겠다고 발표하면서 분위기가 달라졌다. 정부의 ‘용산 주한미군 이전부지 개발계획’에 따르면 지하철 1호선 남영역과 4·6호선 삼각지역 사이에 위치한 ‘캠프킴’ 부지는 용적률과 건폐율을 최대한 허용해주는 ‘입지규제 최소구역’으로 지정된다.

이에 따라 지상 최고 50층, 최대 8개동까지 지을 수 있게 돼 최고 218m 높이 빌딩을 포함한 업무·상업·주거 복합단지가 들어설 수 있게 됐다.

이 같은 투자활성화 방안 발표후 부동산시장에 기대감이 돌고 있는 분위기다. 용산구 원효로1가 W공인중개소 관계자는 “용산은 지하철, 철도 등 대중교통 여건이 좋아 개발이 완료되면 서울의 중심지가 될 것”이라며 “지금 집을 사도 괜찮은지 묻는 문의전화가 부쩍 늘었다”고 설명했다.

◇삼각지역 주변 특별계획구역 ‘주목’
그렇다면 용산구 어느 지역을 눈여겨보면 좋을까. 전문가들은 용산 미군기지 이전부지 개발로 혜택을 볼 수 있는 곳으로 캠프킴 부지와 접해 있는 삼각지역과 남영역 일대를 꼽았다.

용산구는 지하철 4·6호선 환승역인 삼각지역 주변을 ‘한강로 1가 특별계획구역’으로 정하고 도시환경정비사업을 추진하고 있다. 총 면적 4만1744㎡ 부지중 2만3633㎡에 최고 38층 주상복합아파트와 업무·판매시설이 들어서고 나머지는 공원으로 조성된다. 조합원수가 약 268명 정도로 사업성이 매우 양호한 편이란 분석이다.


2012년 10월 조합설립인가를 받았으며 2013년 7월 건축심의를 받았다. 용적률 451%를 적용받아 지상 37~38층 주상복합 3개동 479가구와 함께 지상 26~27층짜리 업무·판매시설 2개동 338실이 지어진다. 현재 사업시행인가를 받기 위해 준비 중이다.

이형진 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’ 대표는 “한강로 일대는 과거 지분쪼개기를 목적으로 근린생활시설을 신축한 곳이 많아 사업성이 떨어지지만 이 지역은 조합원수가 많지 않다”며 “현재 이 지역 2층 단독주택(대지면적 101㎡)이 11억5000만원에 거래되는 상황”이라고 설명했다.

한강로 1가 특별계획구역 옆으론 ‘삼각맨션부지 특별계획구역’ 정비사업도 추진 중이다. 한전 변전소 부지 8626㎡와 1970년에 지어져 노후 건축물인 ‘삼각맨션’ 3개동을 합쳐 2만860㎡ 규모다. 조합원수는 삼각맨션 191가구, 주변 상가 61가구 등 총 252명 가량이다.

정비계획안에 따르면 용적률 400% 이하로 정해져 최고 120m 타워형 주상복합아파트가 들어선다. 한전 부지 중 일부(1000㎡)는 지하 변전소로 활용되고 3000㎡ 부지엔 업무용 빌딩도 건립할 예정이다.

용산구 한강로2가 2-350번지 일대 ‘용산초교 주변 특별계획구역’도 삼각지역과 인접해 있다. 이곳은 노후도가 심하고 무허가건축물이 전체 가구수의 40%를 차지할 정도로 주거환경 개선이 시급한 지역이다. 개발이 완료되면 8669㎡ 부지에 지하 3층~지상 35층 주상복합아파트가 들어선다.

◇한때 3.3㎡당 1억2000만원…섣불리 투자했다간 ‘쪽박’
용산 미군기지와 인접해 있는 남영역 주변도 ‘업무지구 특별계획구역’으로 지정돼 있다. 지하철 4호선 숙대입구역 주변 1구역 3235㎡을 비롯해 △2구역 7381㎡ △3구역 1만240㎡ △4구역 1만6373㎡ △5구역 1만6616㎡ △6구역 1만9178㎡ 등 남영역과 숙대입구역 사이 7만3023㎡에 달한다.

현재 이 지역은 2종 일반주거지역이지만 준주거지역으로 종상향돼 업무와 상업위주의 복합용도로 개발될 예정이다. 이 구역은 2007년부터 건축허가 제한지역으로 묶여 있는 상황이다.

다만 이제 막 개발이 추진되는 만큼 섣부른 투자는 금물이란 게 전문가들의 조언이다. 한때 개발 기대감으로 이 지역의 지분 가격은 2008년 3.3㎡당 최고 1억2000만원까지 치솟았다가 금융위기 등으로 가격이 크게 떨어져 낭패를 본 경우도 많다.

남영동 인근 B공인중개소 관계자는 “2006년 말 역세권개발과 미군기지 이전계획 등 각종 청사진이 쏟아지면서 기획부동산 업체들이 남영동에 모여들었다”며 “접근성이 떨어지는 땅을 3.3㎡당 750만~1300만원에 매입한 후 잘게 쪼갠 후 3.3㎡당 1억원 이상에 파는 등 남영동 일대를 풍비박산내고 떠났다”고 떠올렸다.

이형진 대표는 “용산 미군기지 개발은 이미 수년 전 얘기가 나왔을 때부터 아파트 가격에 어느 정도 반영됐다는 점을 감안해야 한다”며 “일부 지역은 ‘지분쪼개기’ 성행으로 400여명이었던 조합원이 2년새 1400가구로 급증하기도 했다”고 설명했다.

이 기사는 VIP머니투데이(www.vip.mt.co.kr)의 '고수의 휴리스틱스' 코너에 9월30일 오전 10시29분에 표출된 기사입니다.