드라마 '서울의 달' 그곳, 재개발 조합원 차익만 2억!

[서울 주요 역세권 유망지역 투자분석]<8>서울 아파트값 상승 '1위' 옥수·금호역세권

@유정수 머니투데이 디자이너.

1994년 서울 달동네를 그린 드라마인 ‘서울의 달’의 촬영지로 유명한 성동구 옥수동 일대. 현재 옥수동은 달동네라는 이미지는 온데간데없고 아파트들이 대거 들어서면서 주거 선호도가 높은 지역으로 탈바꿈했다.

실제 18일 KB부동산에 따르면 이달 기준 옥수동 소재 아파트의 평균 시세는 3.3㎡당 1964만원. 이는 성동구 아파트 3.3㎡당 평균 시세(1617만원)보다 21.5% 가량 높다. 최근 1년새 가격 상승률도 8.4%나 뛰었다.

이처럼 아파트값이 크게 오른 데에는 지하철 3호선 옥수·금호역 주변 재개발 효과가 주효했다는 게 전문가들의 평가다. 이형진 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’ 대표는 “노후주택들이 점차 재개발이 되자 이전 달동네나 낙후지역의 이미지를 벗고 강남북의 뛰어난 도심 접근성을 바탕으로 지역 가치가 오르고 있다”고 분석했다.

@유정수 머니투데이 디자이너.

◇2년반새 1억7000만원 상승…옥수역세권 투자 유망단지는?
옥수동에선 지역 시세를 이끌고 있는 옥수12구역 재개발아파트 ‘래미안 옥수 리버젠’의 가격 변동을 주목할 만하다. 국토교통부 실거래가에 따르면 이 단지의 59㎡(이하 전용면적) 6층이 입주때인 2012년 12월 4억6000만원에 거래됐었다.

지난 5월 5억7000만~6억3000만원에 실거래돼 2년 반만에 1억1000만~1억7000만원 가량 올랐다. 84㎡도 같은 기간 1억원 이상 올라 7억6000만~8억2000만원에 실거래되고 있다.

인근 R공인중개소 관계자는 “‘래미안 옥수 리버젠’의 가격이 많이 오르다보니 덩달아 기존 재개발 지분의 웃돈도 빠르게 상승하고 있다”며 “특히 옥수동 일대는 강남뿐 아니라 강북으로도 교통이 좋아 투자자들이 몰리는 분위기”라고 귀띔했다.


1982년 지어져 재건축이 진행중인 ‘한남 하이츠’는 한강 조망권 프리미엄이 있는데다 기존 용적률도 143%로 낮아 사업성이 높다는 평가를 받는다. 2012년 말에 용적률 260%를 적용, 최고 30층 아파트 871가구를 건립한다는 사업계획을 세웠으나 기부채납을 통해 용적률 300%까지 극대화하는 사업계획으로 변경될 것으로 전망된다.

면적이 가장 작은 88㎡가 지난 4월 6억1000만(3층)~6억5000만원(8층) 실거래됐다. 이 아파트의 대지지분은 53㎡다. 다만 조합설립추진위원회가 구성돼 있는 초기 단계여서 재건축이 완성될 때까지 시간이 오래 걸릴 수 있다는 단점도 존재한다.

@유정수 머니투데이 디자이너.

◇재개발 ‘막바지’…금호역세권 투자 유망단지는?
지하철 3호선 금호역 주변으론 ‘옥수13구역 재개발’ 사업이 추진 중이다. 제2종 일반주거지역으로 용적률 207%를 적용, 지상 20층 25개동에 총 1976가구 규모다. 과거 ‘다세대 쪼개기’가 성행했던 곳으로 조합원수가 다소 많은 1530명이나 돼 사업진행에 어려움이 있었지만 이달 말 일반분양(114가구)을 준비하고 있다.

평균 조합원 분양가는 △59㎡ 3억6800만원 △84㎡ 5억2300만원 △115㎡ 7억2000만원 등으로 결정됐다. ‘래미안 옥수 리버젠’ 시세와 비교할때 조합원은 2억원 가량의 시세차익을 거둘 있는 셈이다.

금호역 북쪽으론 ‘금호16구역 재개발’이 추진 중이다. 제2종 일반주거지역으로 용적률 237%를 적용받아 최고 15층 9개동 총 595가구로 건립된다. 조합원수는 약 367명이고 일반분양은 108가구다. 2010년에 조합설립·사업시행계획 무효소송 등이 제기됐었으나 현재 사업시행인가와 건축심의를 통과했다.

역세권과는 다소 거리가 떨어져 있지만 금호20구역 재개발단지인 ‘힐스테이트 금호’도 다음달 일반분양을 예정하고 있다. 2011년 11월에 관리처분인가를 승인받아 조합원 분양가를 확정하고 이주했으나 계속된 비상대책위원회 소송으로 2013년에 사업시행인가와 관리처분인가가 무효가 됐었다. 지난해 12월에서야 다시 관리처분인가를 승인받고 철거를 시작했다.

조합원수는 421명으로 3년간 사업지연으로 인한 관련 비용을 조합원이 고스란히 떠안아야 한다. 조합원 분양가는 평균 △59㎡ 3억9100만원 △84㎡ 5억4700만원 △114㎡ 7억7400만원 △141㎡ 9억9600만원 등으로 결정됐다.

이처럼 이 지역 재개발사업이 하나씩 활기를 띠면서 기존 아파트들도 새삼 주목받고 있다. 금호동1가 ‘벽산’은 총 20개동 1707가구 규모의 대단지로 2001년 12월 준공됐다. 최근 59㎡ 4층이 3억4000만원, 84㎡ 15층이 4억9800만원에 실거래됐다. ‘힐스테이트 금호’ 84㎡ 평균 일반분양가가 6억6200만원이니 2억~3억원 저렴한 셈이다.

이 지역 한 공인중개소 대표는 “단지 인근에 산책하기 좋은 응봉산이 있고 서울숲 공원이 바로 인근에 위치해 있는 게 큰 장점”이라며 “다만 최고 층수가 높지 않아 조망권 확보가 다소 미흡한 게 아쉬운 점으로 꼽을 수 있다”고 평가했다.

이 기사는 VIP머니투데이(www.vip.mt.co.kr)의 Who&Why코너에 8월18일 14시37분에 표출된 기사입니다.