코로나19(COVID-19)는 상업용 부동산 시장 지형도 바꾸고 있다. 언택트(비대면) 문화가 확산되면서 부동산 금융맨들이 선호하는 상품도 달라졌다. 요즘 뜨는 대표적인 상품 중 하나가 물류센터다.
물류센터의 뜨거운 인기는 유통 시장 구조 변화에 기인한다. 전자상거래 시장이 커지며 유통 업체의 경쟁력으로 배송 시간을 얼마나 단축할 수 있느냐가 중요해졌다. 최근 하루 먹을 신선식품까지 온라인으로 주문하는 등 택배 수요가 다품종, 소량으로 진화하면서 물류 및 배송 서비스 경쟁력이 곧 유통의 품질로 이어지는 시대가 됐다.
이 때문에 유통 시장에선 물류창고를 얼마나 많이, 좋은 입지에 구축하느냐에 집중하고 있다. 상업용 부동산 시장에서 활약하는 여러 운용사, 증권사 등이 물류센터에 꽂힌 이유다. 최근 대체투자 전문가들의 물류센터에 대한 관심은 꾸준히 증가하고 있다. 마찬가지로 이유로 최근 수요가 증가하고 있는 데이터센터 역시 상업용 부동산 시장에서 '핫'한 아이템이다.
실제 글로벌 IB(투자은행) 골드만삭스는 올해 상반기 SK그룹 지주회사 SK와 함께 국내 콜드체인(저온유통)이라 할 수 있는 초저온복합물류센터에 500억원을 투자했다. 콜드체인은 농산물 등 신선 식품을 원산지부터 최종 소비자까지 운송하는 과정에서 저온으로 신선도와 품질을 유지하는 시스템이다.
글로벌 IB뿐 아니다. KB증권은 지난 4월 경기도 용인시에서 저온 물류창고를 개발하는 PF(프로젝트파이낸싱)를 주관했다. 주관사인 KB증권은 개발 사업 자금 조달을 위해 420억원 규모의 PF 대출을 실행했다. NH투자증권, 하나금융투자 등 여러 증권사 IB가 물류센터 개발 및 투자에 적극적으로 나서고 있다. 국내 증권사뿐 아니라 해외 연기금도 국내 물류창고 투자에 뛰어들고 있다.
물류센터에 대한 투자 확대 기조는 당분간 더 이어질 것이란 전망이 우세하다.
국내 IB 관계자는 "부동산 시장에선 지금보다 2~3배 정도 물류센터 수요가 더 있을 것으로 보고 있다"며 "국내 대표 유통 기업 중 하나인 롯데에서 오프라인 매장 철수에 나서고 있는 등 유통 시장 구조가 빠르게 온라인으로 이동하고 있기 때문"이라고 말했다.
이 관계자는 "코로나19로 비대면 문화가 확대되면서 물류센터에 대한 수요가 폭발적으로 증가하고 있다"며 "지금 분위기는 상당 기간 이어질 것 같다"고 덧붙였다.
반면 잇따른 물류센터 개발 사업으로 전국 물류센터 면적이 빠르게 증가하고 있는 점은 향후 부동산 상품으로써 수익성에 영향을 미칠 수 있다는 지적도 있다. 또 물류센터의 경우 지방자치단체(지자체) 인허가 등 규제 문제도 얽혀있는 만큼 무조건적인 확산은 쉽지 않을 것이란 평가도 나온다. 이 때문에 물류센터도 저온, 입지, 차량 동선 등 전문성에 따라 투자 수요가 차별화 될 수 있다는 분석이다.
KB금융지주 경영연구소 조사에 따르면, 2018년 전국 물류센터 시설 재고 면적은 2013년 대비 117% 증가했다. 2014년부터 2018년까지 전국 물류센터 시설 재고 면적 연평균 증가율은 16.7%에 달했다.
비교적 빠른 속도의 공급 확대 영향으로 2019년 이후 경기도 소재 연면적 3000평 이상 상온 물류센터 임대료는 보합세를 유지하고 있는데다 가동률은 하락하고 있다. 앞으로 상대적으로 노후화 되거나 입지가 열악한 물류센터의 공실 가능성을 확대될 수 있다고 전망했다.
또 다른 IB 관계자는 "최근 들어 물류센터의 공급이 늘고 일부 낡은 곳의 경우 수익성이 떨어질 수 있다는 우려도 일각에서 나오고 있다"며 "또 인허가 문제도 중요한데, 물류센터뿐 아니라 최근 언택트 확산으로 주목받고 있는 데이터센터 역시 한국전력의 승인을 받아야 하는 등 규제 문제를 해결해야 하는 숙제도 있다"고 말했다.
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