코레일은 지난달 29일 20여만㎡에 이르는 수색역세권 개발사업의 첫 단추로 DMC역 3만5000여㎡를 우선 개발하기로 서울시와 합의하고 사업을 진행하기 위한 민간사업자 공모에 나섰다. 올 11월 말까지 우선협상대상자를 선정할 계획이다.
수색역세권 개발은 상암·수색지역을 연결하는 남북도로를 만들고 3개 전철 노선(경의선, 공항철도, 서울지하철 6호선)을 통합한 환승거점을 만드는 게 골자다. 서울시 도시계획인 '2030 서울플랜'에서 밝힌 7대 광역중심 중 하나다. 서울시는 사업자 선정되는 데로 도시관리계획 변경을 위한 사전협상, 건축심의 등을 거친 후 빠르면 2016년께 착공에 들어간다는 계획이다.
◇'코엑스' 규모의 역세권 개발 본격화
수색역세권 개발은 1993년 은평구 도시기본계획에 처음 포함되면서 시작됐다. 20년 이상 사업이 진행되지 못하고 표류했지만 공약으로 내건 박원순 서울시장이 연임에 성공하면서 탄력을 받았다는 분석이다. 총 예상 사업비만 1조5000억원에 달하는 대규모 개발프로젝트다.
수색역세권 개발 대상부지는 총 20만여㎡로 △코레일 6만1124㎡ △국유지 11만3962㎡ △시·구유지 1만7040㎡ △철도시설공단 5051㎡ △기타 사유지 3024㎡ 등이다. 이를 활용해 총 연면적 43만9000㎡ 규모의 복합단지를 조성하는데 강남구 삼성동 코엑스(46만3994㎡)와 맞먹는다.
상암DMC와 연계해 △수색역 △DMC역 △차량기지 이전지 △유보지 총 4개 구역으로 나눠 개발한다. 수색역 구역은 DMC 기업 종사자와 해외 바이어 등 외국인 방문객을 위한 원스톱 복합서비스 공간으로 조성될 예정이다. DMC역 구역은 상업기능을 갖춘 광역생활권 중심거점으로 개발된다.
수색역과 DMC역 사이에 있는 차량기지 이전 구역은 비즈니스 공간 및 역세권과 연계한 복합문화공간으로 조성된다. 나머지 유보지는 경의선 철도를 지하화하고 미래여건 변화를 감안해 시간을 두고 장기적으로 개발할 계획이다.
이뿐만이 아니다. 지난해 11월 변전소 부지(5만2120㎡)와 인근 수색 10구역(도시환경정비사업)을 통합개발하는 ‘수색변전소부지 개발사업’이 서울시 도시재정비위원회 자문을 통과하기도 했다. 이 부지엔 복합문화체육시설과 공원, 호텔과 업무시설 등이 들어선다.
이형진 부동산에미친사람들의모임 대표는 “수색역세권 개발사업과 수색변전소 부지개발이 함께 진행된다면 그동안 부동산 시세에서 철저히 소외받은 수색·증산동 일대 수색증산뉴타운이 크게 부각될 것”이라며 “인근 북가좌·성산동뿐 아니라 상암DMC까지 그 여파가 미칠 것”이라고 내다봤다.
◇바로 옆 동네의 '반값'…개발 가치 높다
수색역세권 개발사업이 가시화되면서 이 일대 부동산시장에 관심이 쏠린다. 그동안 상암동과 수색·증산동을 단절했던 철도부지가 사라지면 두 지역이 수렴되면서 가격이 크게 오를 것이란 분석 때문이다.
실제 상암DMC는 전체 부지의 95% 수준으로 개발이 완료됐지만 수색·증산동 일대는 수십 년된 단독·다가구·다세대주택이 뒤섞인 노후지역으로 평가받는다. 이에 바로 옆에 붙어있어도 집값의 차이가 크다.
상암동에 있는 대표적 아파트인 ‘월드컵파크4단지’의 경우 2006년 10월에 준공돼 입주한 지 10년 정도 됐다. 최고 26층, 12개동에 761가구 규모로 85㎡와 105㎡(이하 전용면적) 2개 주택형으로 이뤄졌다.
85㎡의 최근 매매시세(국토교통부 실거래가)는 6억8000만~7억원선이다. 105㎡는 4층이 지난 4월 8억4000만원에 실거래 신고됐다. 집값이 한창 높았던 2009년엔 85㎡는 8억5000만원(16층), 105㎡는 11억5000만원(15층)에 거래되기도 했다.
반면 2003년 준공된 수색동 ‘대림 한숲타운’ 아파트 85㎡는 지난 6월 3억6500만~3억7000만원에 거래됐다. 115㎡가 4억~4억6000만원에 거래되는 등 상암동의 반값 수준이다. 단지규모는 최고 15층, 15개동에 976가구로 비슷하다.
앞으로 개발혜택이 크다고 해서 무턱대고 투자할 수만은 없다. 전문가들은 수색·증산재정비촉진지구 중에서도 사업성이 괜찮고 사업진행이 빠른 곳을 선점해야 한다고 조언한다.
지하철 6호선 수색역과 증산역 주변에만 재정비촉진지구로 지정된 곳이 19개에 달한다. 수색 1~14구역과 증산 1~5구역이다. 각각 도시환경정비사업, 주택재개발사업, 시장정비사업 등 지구로 지정된 목적도 다르다.
우선 수색1구역은 면적 4424㎡로 주거환경정비사업 구역으로 지정됐다. 2010년 7월 조합설립인가 승인 후 현재 별다른 진척사항이 없다. 개발이 진행되면 용적률 400%가 적용돼 최고 24층 높이의 아파트가 들어설 수 있다.
수색뉴타운 중 가장 속도가 빠른 수색4구역은 주택재개발사업이 진행 중이다. 전체 면적 6만3231㎡에 최고 25층, 1076가구 규모의 아파트가 들어설 예정이다. 지난 5월 관리처분인가 후 이주가 시작됐다. 오는 10월 389가구의 일반분양이 진행될 예정인데 예상 분양가는 3.3㎡당 평균 1500만~1600만원이다.
수색초등학교 인근 수색6구역(6만5061㎡)도 2012년 사업시행인가 승인 후 관리처분총회를 준비 중이다. 수색4구역과 비슷한 규모의 1088가구로 재개발된다. GS건설이 시공사로 선정됐다.
바로 옆 수색7구역(3만1812㎡)은 지난 5월에야 사업시행인가를 획득했다. 조만간 조합원 분양신청과 감정평가를 실시할 예정이다. GS건설이 시공사며 649가구 규모다.
SK건설이 시공사로 선정된 수색8·9구역 재개발사업은 아직 초기단계다. 8구역(3만37㎡)은 조합설립인가만 받은 상태고 9구역(3만6427㎡)은 2013년 3월 사업시행인가 승인 후 설계변경 중이다. 각각 550가구, 733가구 아파트로 재개발된다.
도시환경정비사업 지구로 지정된 수색10구역은 수색변전소 부지 개발과 함께 진행될 예정이다. 수색13구역은 2012년 4월 조합설립인가 승인 후 별다른 진행사항이 없고 수색14구역은 지난해 6월 서울시로부터 구역해제 고시됐다.
아직 초기단계인 증산뉴타운도 구역에 따라 진행속도가 다르다. 증산1구역은 지난 6월 구역지정이 해제됐다. 재개발사업이 진행 중인 증산2구역(7만8755㎡)은 지난해 12월 사업시행인가를 받았다.
시장정비사업 지구로 지정된 증산3구역은 현재 일시 중단됐다. 가장 면적이 큰 증산4구역(17만2932㎡)은 지난해 8월 추진위 승인 후 조합설립인가를 준비 중이다. 그나마 2013년 6월 사업시행인가를 받고 관리처분총회를 준비 중인 증산5구역(11만2694㎡)이 가장 빠르다.
이형진 대표는 “그동안 수색역 철도부지로 인해 단절되고 낙후됐다는 이유로 수색·증산동 일대 부동산가격이 저평가됐다”며 “수색역세권 개발로 주변 지역이 하나의 생활권으로 통합되면 가장 큰 혜택을 볼 수 있는 지역이 바로 수색·증산뉴타운이다. 다만 사업별로 시간차가 나니 수익성 등 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언했다.
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