@유정수 머니투데이 디자이너.이를 계기로 지난 10여년간 사업성 등의 문제로 사업추진이 지지부진하다가 지난해부터 본격화되고 있는 개포주공단지들이 새롭게 주목받고 있다.
재건축이 진행 중인 총 5040가구 규모의 서울 개포동 주공1단지 전경. / 사진=머니투데이DB재건축 투자의 성패는 사업 속도에 달려 있다. 그만큼 사업(착공 및 분양 등)이 임박해 있으면서 조합원간 내분이 없는 등 걸림돌이 없는 단지를 골라야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 통상 재건축은 △정비구역 지정후 △사업승인 후 △관리처분 후 △이주시 등의 단계에서 가격이 오르는 특성이 있다.
개포주공단지들을 들여다 보자. 우선 1단지는 총 5040가구로 규모가 가장 커 사업시행이 더디다. 2003년 10월 조합설인가를 받아 지난해 5월 건축심의를 통과했다. 재건축 7부 능선으로 불리는 사업시행인가 신청을 준비하고 있다. 최고 5층 저층 단지로 용적률은 69%. 재건축을 통해 6662가구(일반분양 1227가구)로 탈바꿈한다는 계획이다.
주공3단지는 지난해 5월 사업시행인가를 받았고 올 4월 관리처분총회를 개최했다. 총 1160가구 규모로 용적률 76%의 저층(5층) 단지다. 1320가구(일반분양 73가구)로 재건축된다. 빠르면 8~9월에 관리처분 인가를 받을 것으로 보인다.
1단지와 마찬가지로 사업시행인가 신청을 준비 중인 4단지는 최고 5층 2840가구 규모다. 용적률 80%로 3256가구(일반분양 165가구)로 재건축된다. 개포주공5(940가구)·6(1060가구)·7단지(900가구)는 현재 통합 재건축이 추진 중이다. 용적율 300%를 적용, 최고 35층 4200여 가구로 재건축된다. 아직 조합설립 전이다.
이 시각 인기 뉴스
최고 5층 1970가구 규모의 개포시영아파트(용적률 77%)는 2294가구(일반분양 204가구)로 재건축된다. 지난해 4월 사업시행인가를 받고 올 5월 관리처분총회를 개최했다. 사실상 마지막 행정절차인 관리처분 절차를 밟고 있으며 이주를 준비하고 있다.
서울 개포동 주공1단지 재건축 후 조감도. / 자료제공=서울시여력이 된다면 같은 단지 내에서도 지분이 넓은 아파트를 고르는 것이 유리하다. 재건축 아파트는 보통 지분이 중요한 잣대가 되는데 추가분담금과 직결된다.
1단지의 경우 재건축 후 84㎡형(이하 전용면적)을 분양받는다고 가정하면 추가분담금은 △36㎡ 2억5700만원 △42㎡ 1억1700만원 등이다. 45~58㎡는 오히려 5300만~3억4300만원을 돌려받게 된다. 현재 거래가격은 △36㎡ 6억1000만원 △42㎡ 6억9000만원 선이다.
2단지도 같은 기준으로 추가분담금을 따져보면 △25㎡ 5억7800만원 △54㎡ 2억1500만원 △61㎡ 9300만원 등이다. 72~80㎡는 5700만~1억5800만원 가량 돌려받는다. 현재 시세와 추가분담금, 조합원 분양가 등을 꼼꼼히 따져서 수익성을 고려해야 하는 것이다.
이형진 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’ 대표는 “재건축 아파트 투자시엔 가격변동이 심하고 투자원금이 장기간 묶일 수 있다는 점을 감안해 대출은 많아야 30% 이내로 받는 것이 적절하다”며 “나중에 가격이 올랐다고 해서 무조건 돈을 버는 것이 아니라 투자금과 투자기간 대비 수익률을 따져봐야 한다”고 조언했다.
이 기사는 VIP머니투데이(www.vip.mt.co.kr)의 투자디렉터 코너에 8월3일 오후 4시20분에 표출된 기사입니다.
