박근혜 정부가 지난 1일 내놓은 '4·1대책'에는 주택 구입시기를 저울질하던 실수요자들의 눈을 번쩍 뜨이게 한 대목이 있었다. 연말까지 주택을 구입하면 5년간 발생한 양도소득을 전액 비과대상에서 제외해 준다는 내용이었다.
하지만 양도세 면제 혜택을 받는 데는 여러 가지 조건이 따른다. 구입하려는 주택이 양도세 면제 혜택에서 제외되는 것은 아닌지 꼼꼼히 따져봐야 한다.
4·1대책에 따르면 9억원 이하 신규·미분양주택을 구입하거나 1가구1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 9억원·85㎡ 이하 주택을 연내 구입할 경우 취득후 5년간 양도세를 전액 면제해 주기로 했다.
우선 9억원을 초과하는 주택은 양도세 면제 혜택을 못받는다는 얘기다. 이번 대책에는 기존주택도 대상이어서 지난해 6억원대에 나온 85㎡ 이하 은마아파트도 일단 양도세 혜택을 받을 수 있는 대상이다.
다만 1가구1주택자가 보유한 주택이어야 한다. 2주택 이상을 소유한 집주인의 주택을 사면 양도세 면제가 안된다.
이를 테면 은마아파트를 매물로 내놓은 B씨(매도자)가 다른 아파트를 더 보유하고 있는 경우 A씨는 양도세 혜택을 받지 못한다. B씨가 1가구1주택자라고 해도 은마아파트를 보유한 기간이 2년 미만인 경우에는 양도세 혜택 대상에서 제외되기 때문에 주의해야 한다.
반면 2주택자라도 일시적 2주택자인 경우에는 수혜 대상이다. 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 파는 경우에는 1가구1주택자로 분류되기 때문이다.
1가구1주택자 여부 확인 방법은 '매매계약서'로, 반드시 시장·군수·구청장으로부터 1주택자 확인 날인을 받은 매매계약서를 확보해야 한다. 매수자는 향후 해당 주택을 판 뒤, 양도세 신고·납부시 확인받은 매매계약서 사본을 과세관청에 제출해야 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다.
경매로 나온 매물을 취득하는 경우에도 이같은 조건들에 모두 부합하다면 똑같이 양도세 혜택을 누릴 수 있다. 이 모든 조건을 다 갖췄더라도 적용기간에서 벗어나면 소용이 없다. 양도세 혜택은 국회 상임위 통과일로부터 연말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택에 한해 한시 적용되기 때문이다.
일각에서는 계약금 지급만 국회 상임위 통과일 이후로 미루면 양도세 혜택을 받을 수 있다고 오해한다. 하지만 기재부 재산세제과 관계자는 "계약도 국회 상임위 통과일 이후 체결돼야 양도세 혜택을 받을 수 있다"고 못박았다.
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