만약 반대 주민이 많아 분리개발이 확정되면 땅값 조정부터 시작해 사업계획 변경, 사업화 지연에 따른 출자자 반발, 이해당사자간 줄소송 등 용산역세권 개발사업은 최악의 시나리오에 노출될 가능성이 높다는 게 부동산업계 분석이다.
오세훈 전 시장이 한강르네상스를 실현하기 위해 서부이촌동 통합개발를 요구하면서 수정됐던 용산역세권 개발사업은 또 다시 서울시발(發) 분리개발 가능성 논란으로 '시장(市長) 리스크'에 두 번이나 노출되는 상황에 처하게 됐다.
9일 부동산업계에 따르면 용산역세권 개발사업 시행자인 드림허브 프로젝트금융투자회사(이하 드림허브PFV)와 출자사들은 시의 서부이촌동 분리개발 계획을 접한 이후 사태 추이에 촉각을 곤두세우고 있다.
시는 지난 8일 서부이촌동과 관련해 사업시행자인 드림허브PFV의 보상계획과 이주대책이 마련되면 주민들에 알리고 의사 확인절차를 거쳐 사업범위를 조정할 예정이라고 밝혔다. 반대의견이 높은 용산구 이촌동 대림아파트와 성원아파트 등에 대해서는 주민 의견수렴 등을 거쳐 개발대상에서 해제할 수 있음을 내비친 것.
드림허브PFV는 물론 출자사들은 아직 시의 세부 방침이 정해지지 않음에 따라 공식적인 반응은 자제하고 있지만 향후 사태가 어떻게 전개될 지를 파악하는데 집중하고 있는 것으로 알려졌다.
만약 시의 방침대로 주민반대가 많은 서부이촌동이 용산역세권 개발사업에서 제외될 경우 후폭풍이 거셀 것으로 업계는 보고 있다. 현재 용산역세권 개발사업의 이해관계자는 땅주인인 코레일, 사업시행자인 드림허브PFV, 인허가권자인 서울시, 서부이촌동 주민이다.
우선 분리개발이 확정된다면 코레일과 드림허브PFV는 땅값을 조정해야 할 것으로 업계는 보고 있다. 코레일은 서부이촌동 통합개발 요구 이후 5조원이던 땅값을 8조원으로 올려 사업자를 재공모했다. 따라서 서부이촌동이 제외된다면 이에 대한 조정이 필요하다.
사업계획도 수정해야 한다. 서부이촌동에 조성하려던 문화시설과 유수지, 외국인학교 등은 용산역세권 내에 설치해야 한다. 기반시설 설치도 변경이 불가피하고 아파트 주거환경를 배려하기 위한 비용이 추가로 들어갈 가능성도 배제할 수 없다.
특히 한강변 조망을 내세워 분양가를 높일 수 있지만 아파트가 그대로 존치될 경우 저층은 한강 조망이 불가능하기 때문에 조정이 필요하다.
출자사들의 반발도 불가피하다. 분리개발에 따른 이해관계자간 협의가 길어지고 사업계획 변경에 따른 인허가 리스크도 높아지기 때문에 사업 지연에 반발하는 이탈자가 생길 수 있다. 공공기여를 강조하는 박원순 시장의 시정철학을 감안할 때 사업계획 변경과정에서 사업시행자와 시 사이에 충돌도 있을 수 있다.
특히 가장 용산역세권 개발사업의 발목을 잡을 수 있는 것은 줄소송이다. 반대 주민이 많아 분리개발이 확정될 경우 찬성 주민의 반발이 불가피하고, 사업화 지연에 따른 일부 출자사들의 소송 제기 등도 예상되기 때문이다. 소송이 장기화되면 드림허브PFV 입장에서는 최악의 상황이다.
한 출자사 관계자는 "코레일의 결단으로 땅값 문제를 해결하고 외부자금 유치도 가능해져 본격적인 개발이 가시화된 시점에 이 같은 일이 생겨 당혹스럽다"며 "지금으로서는 사태를 주시할 수밖에 없다"고 말했다.
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