경제적 약자인 임차인을 보호한다는 취지는 좋지만 시장가격을 강제로 규제하면 부작용이 클 것이라는 지적이 많다. 4·27 재보선을 앞둔 정치권이 충분한 분석 없이 표다지기용 전략으로 전·월세 상한제를 들고 나왔다는 지적도 제기된다.
◇전·월세 상한제 도입 추진 '초읽기'
한나라당 정책위원회 산하 서민주거안정 태스크포스(TF)는 서민주거 안정에 실질적인 도움을 주기 위해 전·월세 상한제를 일부 도입하기로 했다. 전·월세 상승률이 높은 지역을 관리지역으로 지정한 뒤 임대료 상한선을 고시한다는 게 골자다.
임대료 상한율은 시행령에 위임하기로 했다. 관리지역에서 집주인이 가격상한선을 초과해 전·월세계약을 할 경우 집주인은 과징금을 물어야 한다. 임차인은 초과 지급한 보증금을 되돌려받을 수 있다.
한나라당은 민주당이 내놓은 전·월세 상한제가 시장을 왜곡해 가격상승을 부추길 수 있다는 이유로 반대의사를 고수해왔지만 다음달 재보선을 앞두고 당초 입장을 뒤집었다.
민주당은 모든 전·월세계약시 가격상승폭을 연간 5% 이내로 제한하는 전면 상한제를 주장하고 있다. 임대기간을 4년간(최초계약 2년+갱신 2년) 보장하는 방안도 포함돼 있다.
임차인이 가격 초과분에 대해 반환청구권을 행사할 수 있도록 한 것은 한나라당과 같다.
전·월세 상한제에 부정적이던 한나라당이 입장을 바꾸면서 법안이 시행될 가능성이 높아졌다. 한나라당과 달리 상한제의 전면 도입을 주장하는 민주당의 반발이 변수로 작용할 수 있지만 큰 틀에서 여야가 의견을 같이하는 만큼 전·월세 상한제가 4월 국회에서 통과될 수 있어서다.
정치권에 따르면 민주당 전·월세대책 특별위원장인 원혜영 의원이 긍정적인 반응을 보이는 등 여야 동조 분위기가 형성되고 있다.
◇"득보다 실 많다" vs. "직접 효과 있어"
전·월세 상한제에 대해 정부는 "시장 원리에 맞지 않고 부작용이 우려되기 때문에 최후의 수단으로 판단할 수 있는 정책"이라며 여전히 신중한 입장이다.
전문가들도 "얻는 것보다 잃는 게 많다"며 우려를 표한다. 이용만 한성대 부동산학과 교수는 "최근 전세문제는 임대주택 공급부족, 주택시장 구조변화 등 때문에 나타난 현상인데 임대료 상승만 제한한다고 문제가 해결되겠느냐"고 지적했다.
장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 "매매가 움직임과 별개로 전셋값만 국가가 통제하려는 것은 무슨 기준인지 모르겠다"며 "법률로 상한선을 두려면 수치의 합리성이 전제돼야 하는데 자의적으로 상한선을 매기면 법률의 기본요건에 어긋날 수 있다"고 말했다.
단기 임대료 상승이 불가피하다는 의견도 있다. 박원갑 부동산1번지 부동산연구소장은 "전·월세 상한제 시행시기가 임박하면 임대료가 단기 급등할 게 불을 보듯 뻔하다"며 "시장에 몰고올 파장이 큰 제도인 만큼 충분히 분석해 부작용을 해소할 대책도 함께 마련해야 한다"고 말했다.
반면 전·월세 상한제를 통한 제한선은 집주인의 소유권이 아니라 소유권을 통해 이익을 남기는 수준이란 측면에서 가능하다는 의견도 있다.
단국대 조명래 교수는 "분양가 상한제처럼 주택 생산품에 대해서도 가격통제가 이뤄지는데 과도한 전·월세 인상을 일부 제한하는 것을 무리하다고 볼 수 없다"며 "세입자들의 주거안정을 도모하는 측면에서 국가가 가격을 통제하는 것은 생활필수품에 대한 통제수준으로 해석해야 한다"고 주장했다.
그는 이어 "전세시장은 총가구의 30%가 살고 있고 엄청난 돈이 오가는데도 국가가 세금도 매기지 않는 관리의 사각지대"라며 "외국처럼 등록제나 허가제를 실시해 제도의 틀 안에 넣어 주거안정을 추구한다는 차원에서 단기적 부작용이 있더라도 상한제를 도입해야 한다"고 강조했다.
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