전·월세 상한제 "임차인 보호"vs"재산권 침해"

학·연구계 의견 찬반 엇갈려…"통제할 수 있다" vs "지나친 개입이다"

전세난 해결을 위해 한나라당도 전·월세 상한제 부분 도입을 검토하고 나섰다. 가격 급등지역에 한해 도입하자는 것으로 전면적 도입을 주장한 민주당의 안보다 한발 물러선 절충안인 셈이다.

아직 당론이 아닌 내부 검토단계지만 집권당에서 살펴보고 있는 만큼 실현 가능성에 관심이 더욱 쏠리고 있다.

학계와 연구계 등 전문가들 사이에서도 찬반양론으로 갈린다. 전세난을 해결하려면 공급까지 시간이 걸리는 다른 대책보다 전·월세 상한을 두는 게 가장 직접적인 효과를 거둘 수 있다는 긍정적 시각이 있는 반면, 정부의 가격 개입으로 집주인의 재산권을 침해한다는 비판도 적지 않다.

조명래 단국대 교수는 "독일을 비롯한 대부분의 선진국에서도 물가상승률 만큼만 임대료를 올릴 수 있도록 상한을 두고 있다"며 "집주인보다 협상력이 약할 수밖에 없는 임차인을 보호하려는 취지"라고 설명했다.

조 교수는 "전세의 경우 한꺼번에 수천만원을 내야 하기 때문에 상한선을 두는 게 바람직하다"며 "상한제는 집주인의 소유권을 제한하는 게 아니라 정확히 말하면 집주인의 소유권을 통해 이익을 남기는 수준을 제한하는 것"이라고 진단했다.

이어 "분양가 상한제처럼 주택 생산품에 대해서도 가격 통제가 이뤄지는데 과도한 전·월세 인상을 일부 제한하는 것을 무리하다고 볼 수 없다"며 "전세 수요자들의 주거 안정을 도모한다는 측면에서 국가가 가격을 통제하는 것은 생활필수품에 대한 통제 수준으로 해석해야 한다"고 주장했다.

반면 장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 "전세가는 매매가에 비해 반값에 집주인들이 공급하는 것"이라며 "매매가 움직임과 별개로 전세가만 국가가 통제하려는 것은 무슨 기준인지 모르겠다"고 꼬집었다. 또 전세시장은 우리나라에만 있는 특이한 제도여서 외국의 임대와 같은 기준으로 판단할 수 없다고 그는 덧붙였다.


장 선임연구위원은 "법률로 상한선을 두려면 수치의 합리성이 전제돼야 하는데 자의적으로 상한선을 매기면 법률의 기본 요건에 어긋날 수 있다"고 말했다.

전·월세 상한선을 도입하게 될 경우 전세 만료를 앞둔 집주인들이 법 적용 전에 한꺼번에 올리는 부작용도 발생할 수 있다고 지적했다. 장 선임연구위원은 "취지는 이해하지만 제도 도입의 합리성과 실효성 측면에서 모두 옳지 않은 선택"이라며 "국회에서 법령을 심사할 때 걸러질 가능성이 높다"고 내다봤다.

박환용 경원대 교수는 "결국 임대주택 물량이 부족해서 전세난을 방치한 것"이라며 "정부가 공공 정책에서 오류를 내놓고 집주인에게 책임을 돌리려는 것 아니냐"고 지적했다.

이에 대해 조명래 교수는 "상한제 도입을 앞두고 전세금이 급등할 가능성이 있지만 제도 시행을 앞당기거나 소급 적용 등을 검토하는 방법 등으로 부작용을 완화할 수 있을 것"이라고 제안했다. 전세시장의 제도화를 통해 주거안정을 꾀할 수 있다는 큰 그림으로 접근해야 한다는 주장이다.

조 교수는 "전세시장은 가구의 30%가 살고 있고 엄청난 돈이 오가는데도 국가에서 세금도 매기지 않는 관리의 사각지대"라며 "외국처럼 등록제나 허가제를 실시해 제도의 틀 안에 넣어 전·월세시장의 안정화를 통해 주거안정을 추구한다는 차원으로 단기적 부장용이 있더라도 상한제를 도입해야 한다"고 강조했다.