"빈 오피스 는다"…올 10% 넘을 듯

[서울 오피스빌딩 시장]공실률 증가에 임대료도 하락…공급지연 변수

올해 서울 오피스시장 전망은 △공실률 10%대 상승 △임대료 소폭 하락 △프라임오피스 제외한 전반적 매매 부진으로 요약됐다. 우선 도심·강남·여의도 등 3대 권역에서 50만㎡ 이상의 프라임급 및 A급 빌딩의 신규공급이 예정돼 있어 공실률 상승을 부추길 것으로 보인다.

이같은 공실률 상승에 따라 임대시장도 하락세를 면치 못할 전망이다. 매매시장은 임대시장 침체로 인해 지난해에 이어 거래부진이 계속되겠지만 사옥용이나 프라임급 거래는 지속될 것으로 예측됐다.

◇신규공급 증가로 공실률↑·임대료↓
올해 서울 오피스시장에는 신규공급이 대폭 늘 것으로 보인다. 쿠시먼앤드웨이크필드 한국지사에 따르면 올해 3대 권역에서 공급될 예정인 프라임 및 A급 빌딩은 54만㎡에 달한다.

코람코자산신탁은 올해부터 2015년까지 연평균 125만㎡의 오피스가 공급될 것으로 추정했다. 이중 올해 프라임급 오피스만 센터원, 트윈트리, One IFC, 시그니처타워 등 다수에 이른다.

이같은 신규공급 증가로 각 기관은 올해 서울 오피스 공실률이 10%를 훌쩍 넘어설 것으로 내다봤다. 쿠시먼웨이크필드는 도심권역 공실률이 10%를 넘어서고 코람코는 일시적으로 11~12% 수준까지 증가할 것으로 예측했다. 알투코리아부동산투자자문도 9~10% 공실률을 기록할 것으로 예상했다.

공실률 증가로 임대시장 침체도 가속화될 것이란 분석이다. 코람코는 공실률이 11~12%까지 증가할 경우 오피스간 임차인 모집 경쟁으로 임대료는 4~5% 가량 하락할 것으로 예상했다.

◇매매시장도 부진, 공급지연이 변수

공실률 증가와 임대시장 하락세는 매매시장에도 부정적인 영향이 미칠 수밖에 없다는 지적이다. 다만 시중의 풍부한 유동성과 프라임급 오피스 수요가 있어 사옥 거래와 외국계투자자 투자가 유지될 것이란 의견도 있다.

실제 프라이스 워터하우스 쿠퍼스(PWC)와 어번랜드인스티튜트(ULI) 조사에 따르면 서울 오피스시장 전망에 대해 응답자의 55.2%가 '보유 권유'를, 27.6%는 '매수 권유'로 답했다.

↑코람코자산신탁 추정

쿠시먼웨이크필드 한국지사 관계자는 "경기회복으로 자금력있는 국내기업이나 개인 투자자들의 우량물건에 대한 수요와 매수는 계속될 것"이라며 "독일계 부동산펀드인 리프, 싱가포르 부동산투자사인 메이플트리 로지스틱스, 미국 푸르덴셜 계열인 프라메리카 등이 부동산투자를 재개, 올해 더 활발해 질 것"이라고 예상했다.

변수는 있다. 무엇보다 금융시장 경색으로 자금조달이 어려워지면서 신규 오피스 공급이 대거 지연될 가능성이 높다. 실제 최근 상암DMC 랜드마크빌딩, 판교 알파돔시티, 송도신도시 인천타워 등의 오피스개발사업이 지연되고 있다.

코람코 관계자는 "투자심리 위축, 임대료 하락에 따른 수익성 감소는 개발자금 조달 측면에서 오피스 개발사업에 악영향을 미쳐 사업지연을 초래할 것"이라며 "상당수 사업의 공급조정 가능성이 있어 2012년말 공실률은 8% 수준으로 떨어질 것"이라고 말했다.