'빅컷' 수도권 집값 재점화?…"금리보다 규제 변수"

(서울=뉴스1) 이재명 기자 = 올해 3분기 서울에서 재건축이 가능한 30년 초과 노후 아파트 거래량이 늘어난 것으로 나타났다. 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 연령대별 아파트 거래 비중을 보면 전체 거래량의 21.2%를 차지했다. 사진은 19일 오후 서울 강남구 압구정 현대아파트 단지의 모습. 2024.9.19/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 이재명 기자

미국의 기준금리가 큰 폭으로 인하됐지만 국내 부동산시장에서는 이미 금리 인하 기대감이 선반영됐다는 분석이 나온다. 오히려 대출 규제 영향이 더 크게 영향을 미칠 것이란 관측이다.

또 글로벌 금리 인하 흐름은 부동산의 추세적인 가격 상승 요인이지만, 단기적인 영향력은 강남과 수도권, 지방 등 지역별로 다르게 나타날 전망이다.

특히 전문가들은 앞으로 시장은 기준금리보다 정부 정책 변수가 영향력이 더 클 것이라고 입을 모았다. 미국의 기준금리 인하로 금리 방향성이 확인된 만큼 정부의 대출규제 등 정책에 따라 속도와 방향이 결정될 것이라는 설명이다.

19일 머니투데이 취재를 종합하면 국내 부동산 시장 전문가들은 미국 9월 금리인하 영향력이 제한적이라며 서울 강남권과 수도권 외곽지방에서 다르게 나타날 수 있다고 전망했다.

김효선 NH농협 부동산수석위원은 "미국에 이어 국내 기준금리까지 인하되더라도 당장 시장금리 인하로 이어지지는 않을 가능성이 높기 때문에 주택시장에 영향력은 제한적일 것"이라며 "강남3구 등 초고가 주택시장을 제외한 지역은 보합권에서 실수요자 위주의 시장이 유지될 것"이라고 내다봤다.

미국이 금리인하 효과는 시장에서 앞서 반영됐기 때문에 극적으로 달라지는 부분은 없다는 게 전문가들의 중론이다. 실제로 국내에서도 시장금리가 기준금리보다 50bp(베이스포인트, 1bp=0.01%p) 이상 낮은 수준이다. 연내 두 차례 정도 금리 인하 가능성을 기정사실로 여기고 있는 셈이다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "올해 상반기부터 금리인하 기대감은 선반영되면서 시장 상승을 이끌었기 때문에 추가적인 영향은 극히 제한적"이라고 말했다.

집값 이제 금리보다 규제가 변수…"지방·비 아파트 금리인하 효과 클 듯"

하반기 이후 집값은 금리 변수 영향력이 약화하면서 정부의 가계대출 규제에 따라 속도 조절을 할 것으로 보인다. 연말까지는 정부 규제 방향을 살피는 관망세가 우세하면서 집값 상승이나 거래량이 모두 둔화할 수 있다는 관측이다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "앞으로 관건은 실제 대출금리 인하 여부인데, 정부가 대출규제가 더 강화된 탓에 한동안 시장에서 체감할 수준으로 시장금리가 내려갈 가능성은 작다"고 분석했다.


함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "금리인하에도 스트레스 DSR 2단계 시행, 가계부채 총량 축소, 다주택자 대출제한 등 규제가 연말까지 유지될 것"이라며 "오히려 집값 상승세가 충분히 진정되지 않을 경우엔 정부가 추가적인 수요 억제책을 내놓을 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다"고 강조했다.

강남권과 수도권 외곽이나 지방, 아파트와 비(非)아파트별로 다른 양상을 나타낼 것으로 예상된다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "시장을 구분해서 접근해야 한다"며 "대출규제 영향은 상대적으로 대출의존도가 큰 서울과 수도권 인기 주거지, 지방은 규제보다 상대적으로 금리인하 효과가 클 것"이라고 했다. 이어 "상품으로는 아파트보다 빌라, 상가, 빌딩 등 비 아파트 거래에 숨통이 트이는 효과가 나타날 수 있다"고 덧붙였다.