"(투자자 분들이) 봐야하는 곳은 1기 신도시, 아직 안 올랐어요. (상승폭이) 약 5% 수준이고요, 그리고 광명과 성남입니다. 공통점이 있습니다. 연식이 조금 되고 대규모 정비가 시작되는 곳이죠."
부동산 투자로 조기 은퇴에 성공한 40대 가장 유튜버 '목동아빠'가 최근 서울 종로구 머니투데이 본사에서 진행된 '싱글파이어-파이어게인'과 인터뷰에서 이같이 밝혔다. 목동아빠는 억단위 연봉의 회사를 스스로 떠난 '파이어'(FIRE, Financial Independence Retire Early)족으로 현재 수십억원 규모의 부동산 자산을 운용 중이다.
이어 "저는 현업에 있으니 선행지수라고 볼 수도 있다. 계약 되기 전 반응부터 감지하기 때문에 빠르다"며 "물론 지역마다 차이가 있다. 수도권이나 지방 같은 경우는 아직 회복을 못한 곳도 있다"고 했다.
목동아빠는 또 최근 청약 시장이 과열된다고 우려하는 한편 경기 지역 안양 자이 더 포레스트에 주목해야 한다고 밝혔다. 그는 "아마 분양가가 안 비쌀 것이다. 안양 지역이고 역하고 조금 거리가 있다"며 "선호도가 떨어지겠지만 월판(월곶-판교)선이 지금 공사를 하고 있다. 2030세대가 도전해볼 수 있지 않을까 싶다"고 했다.
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Q. 최근 부동산 사려는 자와 팔려는 자, 누가 더 많은가.
사려는 분이 조금 많다. 서울 아파트 기준에서 그렇다. 진짜 급한 분들은 벌써 다 팔았다. 급매물은 역전세 매물이 많았다. 전세값이 많이 내려갔지 않나. 갑자기 전세 만기가 돌아왔는데 3억원을 돌려줘야 하는 경우가 많았다. 돌려줘야 하는데 3억원에 대한 대출도 어렵고 금리 6%를 생각하면 어마어마하지 않나. 반면 지금은 실거래가가 계속 올라간다. 한 달에 2000만~3000만원씩 오른다. 지금 매도자분들은 그냥 대출 좀 받더라도 연장한다, 그냥 안 판다는 분들이 많다.
Q. 연내 부동산 전망은?
앞으로 전체 주택시장을 보면 보합으로 보는데 서울 아파트는 완만한 상승을 하지 않을까 싶다. 외부 변수가 유지가 된다는 가정하에서다. 신축에 대한 사람들의 수요가 너무 높다. 지금 신혼부부들이 집을 많이 사는데 이분들은 옛날 30~40대와 다르다. 복도식 아파트를 살아본 경험이 없는 분들이 많다. 구축은 밀리고 신축에 대한 수요가 높은데 5년내 신축 아파트가 굉장히 귀하다. 연 4만~5만 세대 공급을 해줘야 하는데 (안된다.)
신축이 너무 없다. 그리고 너무 비싸다. 그러면 다음으로 준신축으로 간다. 차를 사려는데 2년 기다리라고 하는 것이다. 그러면 그냥 다른 차를 산다. 1순위가 아니더라도 2순위를 산다. 신축이 너무 오르면 이제 준신축, 또 준신축이 이제 너무 오르면 구축, 빌라, 오피스텔 식으로 옮겨간다. 물론 빌라, 오피스텔까지 가는 데 시간이 좀 걸릴 것이다.
Q. 서울 외에도 경기도 등 지역 투자에 대한 관심이 높아진다.
1기 신도시를 한 번 언급해드렸는데 아직 안 올랐다. 그리고 광명, 성남이 있다. 공통점이 있다. 연식이 되고 대규모 정비가 시작되는 곳들이다. 예전에 성수동 거들떠보지도 않았지 않나. 입지는 좋았는데 주변이 다 공장, 빌라 이러니까 관심이 없었다. 그런 곳에 고층 아파트가 들어오면 사람들 인식이 바뀐다.
1기 신도시 많이 낡았다. 30년 육박한다. 살기도 불편하다. 그런데 대단지이고 거의 역세권이다. 이곳에 A급 브랜드 아파트들이 다 들어온다고 생각을 해보면 (백조가 되는) 미운오리새끼가 될 수 있다. 아파트는 28~30년차 때 가격이 가장 낮다. 5년 안에 대부분의 1기 아파트들이 재건축을 추진해볼 수 있는 여건이 된다.
Q. 서울과 비교해 경기도 투자의 장점은?
수익률이 더 크다. 서울이 많이 오른다고 하나 실질적으로 나에게 돌아오는 이익이 크냐는 것은 다른 문제다. 아파트가 5억원에서 8억원이 되는 것과 15억원에서 18억원이 되는 것, 둘다 3억원 올랐지만 낮은 금액에서 오른 것이 이익률이 더 크다.
그리고 세금 이슈도 있다. 취등록세가 이미 비싸고 양도세도 있다. 그런 것들을 다 빼면 수익은 1억원 남짓 될 수도 있다. 경기도는 취등록세 부담도 거의 없다고 보고 복비든 뭐든 1000만원 이내로 다 할 수 있다. 반면 고가주택의 경우 기본적으로 8000만~9000만원 들지 않나.
Q. 청약 대상지 중 관심 가는 곳이 있다면?
서울은 상도역 쪽에 푸르지오 클라베뉴가 분양하는데 분양가가 15억원에 육박하더라. 너무 비싸다. 이 채널을 2030세대가 많이 보지 않나. 안양 자이 더 포레스트라고 있다. 분양이 얼마 안 남은 것 같은데 분양가가 비싸지 않을 것이다. 역하고 조금 멀다. 1호선 관악역하고 한 14분 정도 된다. 그런데 월판(월곶-판교)선이 지금 공사를 하고 있다. 바로 완공은 아니나 이게 생기면 한 5분 정도 역세권으로 들어온다. 서울은 너무 비싸서 청약하기는 어렵지만 신축 아파트를 조금 사고 싶은 마음이 있다면 (고려할 수 있다.)
원래 경쟁률이 치열할 때 산 것들이 조금 위험하다. 경쟁률이 높고 사람들이 관심을 가지니까 휩쓸리게 된다. 좋고 나쁜 것을 판단하는 게 아니라 경쟁률이 높으면 곧 수익률이 좋다고, 투자 가치가 있다고 평가를 하는 것 같다. 그런데 그것은 상관관계가 없다.
※ 이 기사는 2030 세대의 경제적 자유를 위한 투자 정보를 제공하는 유튜브 채널 '싱글파이어'에 업로드된 영상을 바탕으로 작성됐습니다. 목동아빠가 설명하는 더 구체적인 노하우는 영상을 참고해 주세요. 오는 5일 2편 영상이 공개될 예정입니다. '싱글파이어'에 오시면 더 많은 영상을 보실 수 있습니다.
