집값 반등? 지금 집 샀다간…"올해 다시 하락, '이 때' 노려라"[부릿지]

최근 들어 주택 거래량이 늘고 서울과 수도권 아파트값이 상승 전환하는 등 부동산 시장이 회복세를 보이고 있다. 매수 심리도 개선돼 서울 아파트 매매수급지수가 14주 연속 상승했고 전국 매매수급지수도 올랐다. 부동산 플랫폼 직방이 애플리케이션 이용자 1056명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 응답자의 68.7%가 올해 하반기와 내년 상반기에 주택을 매입할 계획이 있다고 답했다. 2022년 11월 주택 매입 의사가 있다고 응답한 비율보다 8.5%포인트 상승했다. 그러나 이광수 '광수네복덕방' 대표는 현재의 부동산 회복세가 일시적 현상이라고 분석했다. 주택 매입 시기를 잡기 위해서는 거래량과 가격의 상관관계를 파악해야 한다고 조언했는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 이광수 대표를 만나 하반기 부동산 시장 전망과 내 집 마련 적기를 들어봤다.

▶김효정 기자
지난해 10월 이후 8개월 정도 만에 모셨습니다. 그 당시에 이제 우리 부동산 시장이 하락세에 진입했다고 얘기를 해주셨고, 집값이 큰 폭으로 떨어졌다가 하락세가 유지될 것이라고 전망을 해주셨는데 실제로 그런 흐름이 지속됐죠?

▶이광수 광수네복덕방 대표
네. 여러분들이 다 아시다시피 아파트의 실거래가를 보면 제가 생각하는 것보다 좀 하락 폭은 크긴 했어요. 그래서 시장이 좀 급격하게 어렵고 거래도 잘 안됐고 그런 상황이 지속됐었죠. 최근에 또 저 부르시니까 시장이 또 변화가 일어나는 거예요. 사실 오늘 그런 얘기를 좀 해보려고 하는 거죠.

▶김효정 기자
말씀하신 대로 변화가 있었는데 어떻게 변화가 있었죠?

▶이광수 광수네복덕방 대표
일단 가격이 계속 빠지다가 아시겠지만, 가격이 회복하고 있어요. 회복하고 있고 거래량도 크게 증가 했습니다. 예를 들면 서울 아파트의 거래량이 1000건이 채 안 됐는데 지난해 말 이럴 때까지, 그런데 1월부터 조금씩 증가하다가 4월에는 3000건이 훨씬 넘어섰고요. 5월에도 현재 기준으로 해서 한 1700건, 1800건을 기록하고 있거든요? 그래서 전반적으로 가격이 크게 하락하다가 회복하고 있고, 거래량도 다시 증가하고 있다. 이렇게 보시면 됩니다.

▶김효정 기자
그런데 그게 서울 아파트, 그러니까 서울 지역만 중심으로 그렇게 거래량이 회복되고 있는 거로 좀 보이는데 그걸 가지고도 전국적으로 부동산 시장의 분위기가 바뀌었다고 볼 수 있는 건가요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
저희가 이제 서울이나 수도권이 지금 거래량 증가하고 가격이 이제는 회복하고 있는 걸 관심 있게 보는 게 왜냐하면, 서울하고 수도권이 이렇게 움직이면 지방도 따라갈 가능성이 있다는 거죠. 그런 차원에서 저희가 이 시장에 관심을 갖는 거고. 아직 지방은 막 그렇게 드라마틱하게 회복하고 있는 상황은 아니에요. 그런데 시장 상황을 어떻게 볼 건가? 그리고 전망할 때 지방도 이렇게 갈 수 있을 건가? 그래서 이제 관심을 여러분들이 두셔야 된다는 거죠.

▶김효정 기자
실제로 거래량도 늘었고 집값도 조금 반등도 했어요. 그런데 이게 중요한 거는 이게 일시적인 건지, 이어지는 흐름인지가 중요한 거거든요.


▶이광수 광수네복덕방 대표
맞습니다. 그래서 여러분들이 보시는 게 주식처럼 금방 사고팔 수 있는 자산은 아니어서 현상에 주목하기보다 전망을 하셔야 돼요. 그래서 지금은 가격이 회복하고 거래량이 증가하는 현상을 여러분들이 의미 있게 보시지만, 이거를 봐서는 저희가 좀 좋은 선택을 하기는 힘듭니다. 그렇기 때문에 현상보다도 전망할 때 뭐가 중요하지? 이걸 찾아내야 돼요. 그러기 위해선 지금의 변동 원인에 대해서 관심 있게 보셔야 돼요. 지금의 가격을 회복시키고 거래량을 증가시키는 원인이 뭐지? 그런데 대부분은 '아, 가격이 오르고 있대. 거래량이 증가하고 있대'만 보시는 거예요. 그러면 안 되고, 전망하기 위해서 지금 왜 변동이 일어나고 있지? 원인을 찾아야 되는 겁니다.

▶김효정 기자
오늘 그걸 말씀해주려고 오신 거죠?

▶이광수 광수네복덕방 대표
그렇죠. 그래서 한번 보자는 거죠. 일반적으로 재화 시장이나 자산시장에서 가격이 쉽게 말해서 오르고 거래량이 증가하는 거는 이유가 뭡니까?

▶김효정 기자
수요가 있기 때문에?

▶이광수 광수네복덕방 대표
그렇죠. 수요가 증가할 때 그런 현상이 나타나요. 반대로 같은 가격이 오르더라도 거래량이 떨어질 때는 공급이 줄어서예요. 지금은 전형적으로 수요가 증가하고 있기 때문이에요. 그런데 이 수요가 어떤 수요냐는 거죠. 지금 이 수요를 잘 면밀하게 살펴보면 특히 최근 수요는 30~40대 수요가 많았고 특례보금자리론 대출이 일어나면서 실거주자들 수요도 많았고 갈아타기 수요도 많았어요. 이 수요들의 공통점은? 사용하려는 수요라는 겁니다. 투자하려는 수요가 아니고. 그런데 사용하려는 수요는 실제 어떤 특성을 갖고 있냐면, 가격이 떨어지면 수요가 증가해요. 그런데 가격이 다시 오르면 수요는? 줄어요. 지금 시장을 변화시키는 원인이 실수요에 있고 사용하려는 수요가 들어와서 증가시켰는데 가격이 다시 올랐으니까 이젠 수요는 줄어들게 될 겁니다.

▶김효정 기자
그럼 이제 더 이상 거래량이 다시 떨어지고

▶이광수 광수네복덕방 대표
다시 줄고 거래 가격은 이제 침체되다가 계속 안 팔리면 들고 있는 사람들이 또 낮게 팔게 되고, 그러면 가격이 다시 하락하게 되는 거예요. 그래서 제가 볼 때 지금의 변화 원인은 사용, 실거주 수요가 일시적으로 들어온 거지. 근본적으로 시장을 변화를 일으키긴 힘들다라는 판단을 하고 있는 겁니다.

출연 김효정, 이광수
촬영 이상봉 공하은 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용