25일 서울 송파구 부동산중개업소에 아파트 전세 매물 안내문이 붙여있다. /사진=뉴스115일 현재 서울 종로구 경희궁자이2단지 아파트 전용면적 84㎡ 전세 매물 최저 호가는 9억3000만원이다. 같은 단지 같은 면적 아파트가 2021년 10월 최고가인 13억5000만원에 거래된 것과 비교하면 4억2000만원 낮은 가격이다.
2021년 하반기에는 전세매물이 크게 줄어들면서 가격이 천정부지로 치솟았다. 집값이 빠르게 올랐고 부동산 임대차3법 시행, 다주택자 규제 강화 등이 겹쳐 전세매물이 사라졌다. 집주인이 보증금을 대폭 올려도 전세 수요가 있었다. 역대 최고 수준의 비싼 가격에 체결된 전세계약 만기가 돌아오면서 역전세 대란이 우려되는 상황이다. 2년 새 부동산 경기가 냉각됐고, 집값이 떨어지면서 자연스레 전세가격도 크게 내렸다.
2년전 맺은 전세계약 만료에 따라 집주인(임대인)이 새 임차인을 구하려면 하락한 시세에 맞출 수밖에 없다. 집주인 입장에선 당장 수억원을 구해야 하는 상황이다. 임차권 등기 설정 등 이유로 대출을 받기도 쉽지 않다.
특히 '갭투자(전세끼고 매수)'로 자기자본을 최소한으로 투입해 아파트를 사들였던 임대인의 경우 보증금을 돌려줄 수 없는 '깡통전세' 사례가 될 수 있다. 역전세 금액을 임대인이 감당하지 못한다면 급매나 경매로 아파트를 내놓을 수밖에 없는데, 이는 부동산 가격 추가 하락 요인이 된다. 바닥을 다져가는 부동산 분위기에 찬물을 끼얹을 수 있다는 얘기다.
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전셋값이 정점에 달했던 2021년 6월부터 10개월 간 서울 아파트 신규 전세계약건은 5만건 이상이다. 매달 약 5000건의 전세 만기가 도래한다.
주요 입주예정 아파트는 △은평구 수색동 DMC파인시티자이(1223가구) △은평구 수색동 DMC SK뷰아이파크포레(1464가구) △동대문구 전농동 청량리역 롯데캐슬 SKY L-65(1425가구) △광진구 자양동 롯데캐슬 리버파크 시그니처(878가구) △서초구 반포동 래미안원베일리(2990가구) △강동구 강일동 힐스테이트 리뷰빌강일(809가구) 등이다. 특히 내년 초에는 강남구 개포동 디에이치퍼스티어 아이파크(6702가구)가 집들이를 시작한다.
전셋값 하락으로 역전세난이 우려되는 가운데 서울 주요 입지에 대단지 아파트들이 속속 입주에 나서면서 전셋값 하락폭이 더 확대될 수 있다는 분석이 나온다.
KB금융지주 경영연구소는 최근 발간한 'KB부동산시장 리뷰' 보고서에서 "전세가격과 매매가격의 동반 하락세가 지속되며 '역전세'와 '깡통전세' 이슈가 지속될 수 있다"고 지적했다.
진태인 집토스 아파트 중개팀장은 "2년전 대비 대출금리가 높아져 이자부담이 늘고 전세사기 우려가 커지면서 전세선호도가 낮아져 전세가격에 영향을 주고 있다"고 했다. 이어 "감액계약의 경우 임대인이 단기간 보증금 상황이 어렵다면 임대인이 대출이자 일부를 부담하는 방법도 있다"며 "퇴거할 경우 전세퇴거대출을 활용해 임차인의 보증금을 돌려줄 수 있지만 대출요건이 까다로울 수 있어 사전에 확인해야 보증금 반환 지연을 피할 수 있다"고 조언했다.
송승현 도시와경제 대표는 "전셋값 하락기가 회복하는 데 걸리는 기간이 내년 상반기까지 더 늘어날 가능성이 있다"며 "역전세 우려와 함께 전세를 들여 잔금을 치러야 하는 새 아파트 집주인들의 상황, 실거주 폐지까지 고려하면 전셋값 하방 압력이 더욱 거세질 것으로 보인다"고 말했다.
