"잠실 월세 하락 중" 전세보다 월세가 싼데 대란 온다? [부릿지]

2020년 하반기부터 제기된 '8월 전세대란설'이 수그러들었다. 전세 물량은 늘었는데 금리가 오르면서 새로 전세 계약을 하려는 수요가 줄어서다. 반대로 금리 인상 여파로 월세 선호 현상이 두드러지면서 월세 비중이 높아지는 이른바 '전세의 월세화'가 빠르게 진행된다. 전세대란 대신 월세가 급등하는 월세 대란이 올 것이란 관측도 나온다. 김기원 리치고(데이터노우즈)대표는 앞으로 전월세 공급은 더 늘어나며 월세가 오르는 것도 제한적일 것으로 봤다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김 대표와 함께 최근 시장 상황을 진단해봤다.

▶조한송 기자
작년까지만 해도 전세 물량이 부족하다고 했었는데 갑자기 늘어난 이유가 뭔가요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
일단 첫 번째는 공급물량을 이야기할 때 서울만 이야기하면 안 됩니다. 직장이 서울이어도 서울에 살지 않는 분들이 매우 많잖아요. 그렇기 때문에 전체적인 입주 물량을 볼 때는 인천하고 경기도까지 함께 봐야 하는데 그렇지 않았던 거예요. 서울의 입주 물량이 작은 건 맞아요. 근데 서울, 인천, 경기도를 다 합하면 입주 물량이 작지 않습니다. 그러다 보니까 당연히 전세 공급이 많겠죠. 거기다가 지금 경기가 급속도로 꺾이고 물가가 상승하고 이것이 또다시 금리를 엄청난 속도로 밀어 올렸잖아요. 대출받지 않고 온전한 내 돈으로 전세 사는 분들이 얼마나 있겠습니까.

▶조한송 기자
그렇죠.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
대출 금리가 크게 오르니 부담스럽죠. 전세 자금 대출 금리가 6% 넘는 곳도 있거든요. 금리 6%에 전세 자금 대출을 2억원 받으면 한달에 이자로 100만원을 내야 합니다. 대출 4억원을 받으면 한달에 200만원을 이자로 내야하는데 이걸 부담할 수 있는 분들이 얼마나 있을까요. 그러다 보니까 전세 물량마저 계속 늘어납니다.

▶조한송 기자
전셋값도 부담스러우니 월세를 찾는 분들이 늘어났잖아요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
네. 맞습니다. 그래서 앞으로 전세는 오르는 게 아니라 내려갈 가능성이 큽니다. 특히나 금융위기 때 상황을 보면 2008년 9월부터 전세수급지수가 100 밑으로 떨어졌고요. 한참 상황이 안 좋을 때는 전세수급지수가 2009년 1월 기준 62까지 떨어졌습니다. 서울의 전세 수요보다 공급이 훨씬 많은 거예요. 그러면 전셋값이 어떻게 될까요?

▶조한송 기자
떨어지죠.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
떨어지죠. 실제 이때 전셋값이 떨어졌었거든요. 근데 이때 수도권이 입주 물량이 적어서 떨어졌냐하면 그렇지 않아요. 경기가 안 좋으니까 순식간에 전셋값이 급락한 거죠. 근데 이때 이후로 한 번도 전세수급지수가 100 밑으로 떨어져 본 적이 없어요. 2019년 초반에 송파구 쪽에 입주 물량이 몰렸을 때 빼놓고는 없어요. 그런데 지금 전세수급지수가 다시 내려가고 있어요. 매매시장의 동향을 나타내는 매매수급지수도 볼게요. 매수세는 지금 1로 거의 없습니다. 반면 매도세는 32로 올라왔어요. 이렇게 매도세가 올라온 건 2014년 이후로 처음이에요.

▶조한송 기자
집값 안정기에 전세 수요가 몰리면서 전셋값이 오르곤 하는데 지금은 왜 다른가요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
몇 가지 이유가 있는데 첫 번째는 전셋값 거품이 너무 심해요. 소득 대비 매맷값을 보면 2009년이 18배였는데 지금이 26이에요. 그러니까 소득 대비해서 아파트 가격이 너무나도 비싼 거죠. 2009년 기준 소득 대비 전셋값은 6.7배였어요. 근데 지금 13.5배입니다. 그러면 사람들의 소득 대비 전셋값이 2009년보다 2배 이상 고평가가 된 거예요. 소득이 뒷받침이 돼줘야 아파트 가격하고 전셋값이 오르잖아요. 지금은 사람들 소득 대비 자산시장 거품이 너무 심해요. 이런 상황에 이런 인플레이션이 직격타가 된 거죠. 앞으로의 경제 상황을 정확히 가늠하기는 어렵지만 금융위기보다 심각한 위험이 올 수 있다고 봐요. 전셋값이 고평가됐고 대출은 받을 대로 이미 다 받았고 생활 환경은 갈수록 안 좋아지고 있어요. 그렇기 때문에 사람들이 월세 시장으로 몰릴 수밖에 없어요. 그렇다고 월세가 급등하는 건 아니에요. 실제 사례를 가지고 설명해드릴게요. 지금 잠실에서는 월세도 오히려 떨어지는 현상이 나타나고 있어요.☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 김기원
촬영 이상봉, 김아연 PD
편집 김이진 PD
디자인 신선용