"분위기 좋으면 집 내놓겠어요?"…집값불패 심리 죽었다[부릿지]

[부릿지-김기원의 쇼미 더 데이터!] 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표

차기 정부의 부동산 규제 완화 기대감에 강남 재건축 등에서 신고가 거래가 잇따르는 가운데, 지난달 서울 아파트 매매거래량이 작년 7월 이후 8개월 만에 반등하며 '거래절벽'의 종식을 예고했다. 이에 일각에서는 연초부터 가라앉았던 시장 분위기가 대통령 선거를 기점으로 다시 좋아지고 있다는 해석도 나오고 있다. 그러나 김기원 리치고 대표는 "데이터를 종합적으로 분석해봤을 때, 시장 분위기가 좋아졌다는 것은 '사실이 아니다'"라고 단언했다. 그는 서울 아파트 매물 증가세를 시장 분위기가 안 좋아질 것이라는 '신호'로 봤다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.

▶이소은 머니투데이 기자
대표님 최근에 윤석열 당선인의 대통령직 인수위원회가 꾸려진 후에 이제 각종 부동산 규제완화 정책이 조금씩 구체화되고 있는 거 같은데요. 이런 과정에서 지난달에는 서울 아파트 매매거래량이 작년 7월 이후 8개월 만에 전월 대비 증가했어요. 그래서 좀 분위기가 반전되는 거 아니냐? 거래 절벽이 끝나는 거 아니냐? 이런 관측도 나오고 있는데 지금 시장 분위기 진짜 좋아지고 있는 게 맞나요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
일부 지역은 지금 시장 분위기가 좋아지고 있어요. 제가 2022년 부동산 시장 전망을 제가 상중하라고 제가 이야기를 했었죠. 상반기는 그냥 고만고만한 수준, 근데 이제 하반기로 갈수록 이제 조금 안 좋아지는 그런 상황이 저는 나타날 거라고 보여지고 있고요. 그러면 실제로 좋아지고 있는지를 한 번 데이터로 좀 보도록 하겠고요. 먼저 가격 데이터를 가지고 그러면 실제로 가격이 지금 올라가고 있냐? 호가 위주의 KB부동산 데이터, 3월 달부터 데이터를 좀 보도록 하겠고요. 이 십자선을 중심으로 오른쪽으로 가는 애들의 매매가가 많이 올라가는 거예요. 밑으로 내려가는 애들은 전세가가 떨어지는 거고, 위로 올라가면 전세가가 올라가는 거고. 여기 보시면 가장 오른쪽에 가 있는 구가 어디죠? 강남구, 금천구, 용산구, 광진구, 강서구, 서초구, 이런 애들. 이 지역들 조금 가격대가 상대적으로 조금 이제 비싸고 재건축 관련한 그런 이슈들이 조금 있는 이런 지역들이 올라가고 있고, 근데 노원구 같은 경우도 떨어지다가 떨어지다가 3월에 지금 마지막 주부터 다시. 도봉구도 지금 떨어지다가 다시 또 올라가고 있잖아요. 강북구도 마찬가지고. 이제 강북 쪽에 있는 오래된 아파트가 이쪽 많은 지역들도 지금 다시 돌아서고 있다. 이게 지금 실제 데이터로 판단이 되고 있고. 이 데이터는 뭐냐면 호가위주에요. 그러니까 무슨 얘기냐면 집주인들이 다시 호가를 낮췄다가 지금 호가를 올리고. 왜? 뭔가 지금 분위기가 좋아지고 있는 거 같으니까. 일단 어찌됐건 호가 자체는 지금 올리고 있다.

이게 실제 거래되는 한국부동산원 데이터로도 그런지. 여기 십자선이 여기에 있죠? 왼쪽으로 빠지고 밑으로 떨어지고 있죠? 왼쪽으로 빠진다는 얘기는 매매가가 떨어지고 밑으로 떨어진다는 얘기는 전세가가 떨어져요. 즉 매매, 전세가 다 떨어지고 있다. 근데 어디만 올라가고 있어요? 서초, 강남, 그다음에 송파 이 정도? 그래서 실제로 거래되는 데이터 위주로는 강남이나 서초 정도만 다시 매매가가 올라가고 있는 거다. 나머지 지역들은 매매, 전세가 다 떨어지고 있다. 분명히 뭔가 지금 분위기는 조금 좋아지는 것처럼 보이지만, 실제 수혜를 받는 지역은 아주 일부다. 호가만 올라가고 있는 거다.

그러면 실제로 거래량이 많이 늘어나는지, 거래량이랑 매물을 한 번 보도록 하겠고요. 일단 서울을 좀 보도록 하겠습니다. 서울의 거래를 좀 보시면 최근 1년 거래량이 어때요? 조금 늘었어요, 지금. 조금 아주 조금, 아주 이만큼. 3월 달 데이터 같은 경우는 아직 다 집계가 안 됐어요. 그러니까 조금 더 늘어나겠죠. 근데 그래봐야 뭐다? 10년을 볼게요. 지금 이 막대그래프가 매우 낮죠? 언론사에 늘었다 지금 이거는 의미가 있다? 없다? 의미가 있다? 없다? 없다. 의미 없다.

진짜 심각한 거는 뭐냐면 이 파란색 선이 매물이에요, 파란색 선이 매물인데, 서울은 지금 매물이 계속 늘죠. 무슨 얘기에요? 팔려고. 진짜 만약에 부동산 시장이 좋아져. 그러면 팔려고 하는 사람들이 줄어야 되는 거 아니에요? 거둬들여야지. 왜? 진짜 좋아지는 거니까. 근데 오히려 많아지고 있어요. 뭐 때문이다? 다주택자에 대한 양도세, 이거를 지금 풀어주겠다. 중과하는 거를 유예를 한시적으로 이거를 풀어주겠다. 이거잖아요. 그러니까 뭐예요? 미리 지금 매물내놓으면 잔금 언제 치러요? 5월 달, 6월 달, 7월 달. 그러니까 이미 그 중과세 면제 혜택을 받는 그 시기에 내가 잔금을 치루니까. 이것이 의미하는 바는 뭐다? 지금 팔고 싶은 사람이 많다. 근데 실제로 이게 법까지 통과되면 어떻게 되겠어요? 매물이?

▶이소은 머니투데이 기자
더 쏟아지겠죠.


▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
그럼요. 왜? 그동안 너무 많이 올랐잖아요. 너무 많이 올랐다니까요. 구별로 조금 더 디테일하게 들어가 보면 자, 이게 강남구나 서초구는 좀 상황이 달라요. 강남구 한 번 들어가볼게요. 자, 강남구 보니까 매물이 원래 서울 전체적으로는 이 파란색 선이 굉장히 이제 훨씬 높았잖아요. 근데 조금 늘다가 다시 좀 정체 중에 있죠? 서초구도 그렇고. 근데 서초구도 매물이 확실하게 줄지는 않잖아요, 지금. 강남, 서초도 지금매물이 확실하게 줄어야 되는데 확실하게 주는 거는 아니다, 지금 상황이. 그러니까 정확하게 팩트에 근거해서 우리가 상황을 좀 볼 필요가 있다. 경기도도 한 번 볼까요? 매물이 어떻다? 지금 거의 이 정도면 상한가각 아니에요? 엄청나게 증가하고 있잖아요, 지금. 인천도 볼까요? 인천도 어때요? 지금 서울, 경기, 인천 지금 막 다 팔려고 지금 막 던지는 사람이. 근데 살 사람, 영끌해서 살 사람들은 다 샀어. 근데 앞으로 금리는 계속 올라가고 유동성 축소하고 그래서 지금 주가는 계속 흔들리고 있고, 경기선행지수도 계속 안 좋고, 과연 가격이 어떻게 되겠습니까?

그리고 여기에 정권 상황이 이제 2008년하고도 되게 비슷한 게 너무너무 많다. 2007년에 펀드 광풍이 불었어요. 사람들이 줄을 서서 펀드 가입했어요. 그다음에 집 못 사가지고 난리가 났어요. 정부가 규제를 계속 2003년부터 규제를 했는데 계속 올라가니까 난리가 난 거예요. 패닉바잉 터진 거예요. 이런 일들이 2021년 중순이랑 너무 똑같다. 막 사람들 주식 투자 못해가지고 막 난리 났고, 짐 못 싸가지고 난리가 났잖아요. 지금 영끌해서 사자. 막 그렇죠? 그런데 지금 열기가 식고. 2008년에도 비슷해요. 열기는 식는데 개인들은 계속 사. 기대감 가지고 근데 지금도 마찬가지에요. 주식 시장 이렇게 계속 지금 2021년 중순에 고점 찍고 계속 떨어지고 있는데도 외국은 계속 파는데, 개인만 사고 있어요. 2008년 초중반에도 그랬거든요. 주식 떨어지는데 환율은 올라가는데 개인만 계속 주식 사는 거예요.

정권 바뀌는 것도 비슷한데 2008년 초반까지 이제 노무현 정부 즉, 진보였다가 이제 이명박 대통령이 들어오면서 보수 정권으로 다시 바뀌었거든요. 이런 기대감 때문에 이 이제 막대그래프가 의미하는 게 거래량이에요. 거래량이 이때 영끌 거래 터지고 나서 줄었죠? 그리고 정권이 바뀐다고 하니까 지금처럼 기대감이 있어. 그러면서 살짝 거래량이 다시 활발해졌죠? 근데 하나, 둘, 셋, 넷, 딱 4개월 그러니까 기대감 때문에 거래량이 확 늘었다가 계속 줄어들더니 4개월 뒤부터 다시 정말로 많이 줄어들죠? 출렁출렁하면서 거래량이 또 줄었다가 올라왔다가 하지만, 거래량이 고점이 계속 낮아지죠? 그러면서 수도권 시장에 암울한 대세 하락장이 왔죠. 지금도 상황이 너무 유사하다. 문재인 정부 진보였다가 다시 이제 보수정권으로 지금 바뀌는 거잖아요. 기대감 때문에 거래량이 조금 늘어나지만 지금 늘어나봐야 새 발의 피 늘어난 거예요. 왜? 사람들이 다 안단 말이에요. 지금 뭔가 지금 심상치가 않아. 금리가 지금 미국 지금 계속 빅스텝 0.5%씩 지금 올린다고 하고 이미 주택담보대출금리도 지금 쭉쭉 올라가고 있는 이런 상황에서 지금 영끌한다? 이미 영끌할 사람은 다 했는데? 쉽지 않다라는 거예요. 뭔가 지금 "아, 지금 다시 가는 거 아니냐?" 이거는 진짜 일시적이다. 아마도 그냥 상반기 정도 4월, 5월 6월 정도 저는 7월, 8월, 9월 올해 가을로 갈수록 진짜 분위기가 나타날 거다. 그때에 진짜 분위기가 정말 상승일지 하락일지는 그 누구도 알 수 없겠지만, 여러 가지 데이터상 우리가 데이터를 등대라고 보면 등대가 알려주는 거는 조금 좋은 쪽보다는 안 좋을 가능성이 많다.

▶이소은 머니투데이 기자
지금 이제 매물 쏟아지는 게 저는 아직 양도세 이제 중과시작도 안 했는데 왜 이렇게 쏟아지지? 했는데, 그때 이제 잔금을 치르니까.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
예. 선수들은 이미 이제. 근데 만약에 실제로 법까지 통과되면 얼마나 더 많이 쏟아지겠어요. 근데 이거를 매수자들이 받아줘야죠. 근데 매물이 늘어나는 속도 대비해서 거래량이 아까 거래량이 늘어났지만 진짜 완전 새 발의 피인데, 팔고 싶은 사람 대비해서 실제 살 사람들은 훨씬 작다. 이미 지금 하락 변곡점이 우리는 이미 들어섰고, 하락 변곡점에 지나고 대세 하락장에 들어가면 정부가 뭘 해도 잠깐 좋아지다가 안 좋아지고, 잠깐 좋아지다가 안 좋아지고 이러면서 출렁출렁 계속 안 좋아지는 거예요. 그러다가 이제 어느 시점에는 이제 악 소리가 나는 거죠.

▶이소은 머니투데이 기자
팩트 체크를 해보면 시장 분위기 진짜 좋아지는 게 아니다, 군요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
아니다. 지금 일시적으로 잠깐 일부 지역 좋아지는 거다.

출연 김기원 대표, 이소은 기자
촬영 이상봉 PD, 양채은 PD
편집 이상봉 PD
디자인 신선용 디자이너