하락의 시작..."'영끌러'들 본인 선택에 스스로 책임지세요"▶박진영 머니투데이 기자
▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
시장은 하락세로 돌아선 거라고 판단해도 늦지 않습니다. 3, 4월 보시면 되는데, 3월은 이사 철이잖아요. 조금 뭐, 3000 대로 갈 수가 있어요. 근데, 4월 가서도 3000~4000에서 머무르면 올라갈 힘이 이제 없어진 겁니다. 근데, 만약 1000~2000으로 내려가면 확실히 하락이겠죠.
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영끌 하신 분들은 이제 제가 이런 거를 말씀 올리겠습니다. 아마 신문 지상에서 영끌러들에 대한 이제 많은 옹호론과 케어, 관리론이 나올 텐데, 저는 이렇게 말씀을 드리겠습니다. 자본주의 시장에서 2180만 가구로 지금 대한민국 가구 수인데, 서울에 작년 아파트 거래 건수가 9만 건입니다. 9만 건 중에 40%가 20·30세대입니다. 40%면 9만 건에 3만 6000 세대죠. 전국으로 하면은 한 10만 세대 되겠죠? 서울의 한 인구의 25%니까. 10만 세대 중에 반 정도는 아마 대기업에 계시는 분들이 하셨을 거고, 반 정도면 5만입니다.
극대화했을 때. 그러면, 이분들이 힘드실 거예요, 금리가 올라가서. 전세 끼고 아니면, 무주택 갭투자 하신 분들은 좀 나아요, 전세가 있으니까. 그 볼륨이 작으니까 버틸 수 있다고 보면 제가 볼 때는 보수적으로 잡아도 뭐, 한 3만에서 4만. 자, 2180만 가구가 주택가격이 하락해서 이 가처분소득이 증가하는 효과를 누리고, 대출 이자를 안 내도 되고, 내수가 늘어나는데 이 3만, 4만 때문에 정부가 대책을 내세운다? 전 그거 반대라고 생각합니다. 자본주의 논리에 맞춰서 정확하게 본인들이 책임을 져야죠. 그것으로 인해서 다른 부분의 대출 이자가 늘어나
고, 이런 형태는 저는 개인적으로 반대합니다.
만약에 그 집을 아기가 있어서 들어가야 되는 그런 영끌 세대다. 그렇다라면 정부에서 무슨 뭐, 각서나 어떤 형태로 해서 구제 차원에서 대출 이자를 낮추는 이런 거는 하실 수가 있겠죠. 근데, 더 이상의 어떤 구제는 제가 볼 때는 투기 세력을 키우는 효과밖에 안 되기 때문에 저는 개인적으로는 반대입니다. 제가 욕을 먹더라도 이 얘기는 분명히 드리고 싶습니다. 예.
부동산만 왜 올라갈 때는 이득을 취하고, 내려가면 구제해주는 이런 것들은 이제 없어져야 대한민국에. 그게 대한민국 부동산을 이렇게 만국병으로 몰고 가는 원흉입니다, 이거는 대부분 탐욕의 결과이지 본인들이 책임져야죠. 주식 시장에서도 본인이 다 책임지지 않습니까? 정부에서 따로 집 주거나 주식 주지 않잖아요. 똑같이 했으면 좋겠습니다. 예.
대량공급 이어질 것...2026년까지 하방압력 커질 수 밖에 없어 ▶박진영 기자
교수님, 홍남기 부총리가 내년 56만 호 공급한다고 말했는데 가능한 수준으로 보시는지, 그리고 집값 안정에 실질적으로 좀 도움이 될 것으로 보시는지
▶한문도 교수
음... 아까도 말씀드렸지만, 56만 호 공급해서 만약에 100% 실현이 안 된다 해도 한 30~40만호 나오잖아요, 우리가 여기서 보수적으로 계산해도. 근데, 일단 택지는 이미 어느 정도 정해져 있습니다. 정해져 있고, 보상도 잘 진행되고 있는 걸로 알아요. 보상이 토지 보상이 옛날에 10년 걸리고 막 그랬거든요, 5년 걸리고. 근데, 이번에는 우리 보도에서 보셨지만, 뭐, 인천 계양하고 하남 교산 같은 데는 벌써 80%가 넘었어요, 1년밖에 안 됐는데. 그게 왜 그러냐 하면, 보상 방식을 좀 바꿨습니다. 실질 가치하고, 입체환지라고 그래서.
네. 그러니까, 제가 볼 때는 이 물량이 기존에 어떤 시장 상황을 봤을 때 너무 많은 물량이거든요. 그러니까, 문재인 정부에서 강력하게 그냥 '돌격 앞으로' 한 거죠. 2025년, 2026년까지는 물량이 나올 거 같아요, 제가 볼 때 충분히. 그래서, 시장의 하방 압력은 또 강력해질 거라고 저는 보고 있습니다.
▶박진영 기자
그러면, 2025년에서 2026년까지도 하락 추세가 좀 이어질 수 있다.
▶한문도 교수
어, 만약에 올해 연말부터 하락이 본격화되잖아요. 그러면, 2026년도까지 계속 하락입니다, 기본적으로.
▶박진영 기자
낙폭이 또 모두 생각하시는 것보다 또 클 수 있을 거 같다는 생각도 들고, 이 공급이 또 효과가.
▶한문도 교수
그때 이제 물량을 좀 조절해야겠죠, 정부에서. 거래는 없고, 물건이 자꾸 나오면 점점 내려가잖아요. 그때는 조절을 해야겠죠.
가처분소득대비 가계부채비율, 피케티 지수...각종 지수도 '조정타임' 말합니다 ▶한문도 교수
네. 질문. 그 데이터도 다음에 또 시간이 되면 말씀을 드리는데,
▶박진영 기자
네. 말씀해주셔도 돼요.
가처분소득대비 가계부채비율이라는 것도 있고요. 이 비율이 미국이 136, 아, 136이면 많네. 일본이 140일 때 버블 터졌습니다. 대한민국은 지금 뭐, 2개 수치가 있는데, 하나는 170이고 하나는 192를 찍고 있어요. 너무 높습니다. 또, 그리고 피케티...이 그림 보이시죠? 그림 보시면 피케티 지수가 있어요. 피케티 지수가 대한민국이 지금 현재 11입니다. 이게 뭐냐면 1년에 국민이 번 자본소득 있잖아요. 노동에서 번 소득이 국가, 정부, 기업인이 갖고 있는 자산 가치랑 비율이에요. 근데, 버는 돈이 100원인데 자산 가치가 200원이면 2년 벌어서 살 수 있으니까 이렇게 이런 식으로 이해가 되죠? 근데, 10배면 어떻게 돼요? 이게 너무 비싼 거죠. 그래서, 그 수치가 6, 7 수준일 때 스페인, 미국, 일본 다 버블 터졌습니다. 아까 말씀드린 가처분소득대비 가계부채비율 말고 피케티 지수상으로도.
근데, 대한민국이 지금 재작년까지 작년 봄까지 7, 8이었어요. 그때부터 저는 위험하다고 얘기를 했고 지난해연말에 11 찍었습니다. 보도에 안 나오죠? 중요한 건 이 지수를 누가 발표하냐? 한국은행이 발표하고 있습니다. 팩트입니다.
정상적인 펀드멘탈에서 움직이는 건 저도 이해를 해요. 투기의 선순환 효과도 분명히 있습니다. 근데, 지금 그게 과도한 것이죠. 요점적으로 지금은 '조정 타임'이다. 뭐, 학자들도 그렇고, 제가 본 데이터도 그렇고 여러 가지로 지금 서울 시민의 주택, 그... 근로자 평균 소득을 계산해보시면 답이 나옵니다. 평균 400만 원 이하가 50% 이상이고요. 500만원 이하가 60~70%입니다. 그러면, 계산 나오지 않습니까? 살 수 있는 능력이 안 돼요, 대출 없이는... ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
출연 한문도 교수, 박진영 기자
촬영 이상봉 PD, 양채은 PD
편집 김세용 PD
디자인 신선용 디자이너