서울 상권이 죽고있다?…상업공간 갈수록 느는데 미래수요 '급감' 위기

/사진제공=서울연구원

서울에 상업공간이 2000년부터 20년 간 60% 늘어난 것으로 나타났다. 반면 오는 2045년 상업공간 수요는 현재의 절반에도 미치지 못할 것으로 예측됐다.

온라인 시장의 성장과 인구 고령화로 인한 구매력 감소, 경제 저성장 기조 속에서 개별상점들의 존립이 위태로울 거라는 전망이 나온다. 코로나19(COVID-19) 여파로 소비활동에 타격을 줬지만 그 이전부터 공급과 수요의 불균형이 구조적으로 나타나고 있다는 것이다.

7일 서울연구원의 '서울시 상업공간 수급현황과 입지행태 변화' 연구보고서에 따르면, 과세대장 기준 상업공간 재고량은 2000년 5000만㎡에서 2019년 8000만㎡로 3000만㎡(60%) 증가했다.

상업공간은 공동주택의 근린상가, 골목길의 음식점, 중심상권의 쇼핑몰을 모두 포함한다. 상업용 건물이라도 사무실, 병원 등의 면적은 제외하고 상점으로 이용될 것으로 판단되는 시설면적만을 분류해 연구에 활용했다.

2015년 이후 신축을 통한 상업공간 공급은 증가세다. 매년 80만㎡ 이상이 공급되는데 3000㎡ 이상 규모의 대규모점포 260여개 물량에 해당한다. 매년 멸실되는 상업공간 의 물량을 상쇄하더라도 연간 30만㎡를 넘는 상업공간이 공급되는 셈이다.

다주택자들이 주택에서 상가로의 용도변경 사례가 늘었다. 특히 주거를 근린생활시설 등 용도변경하는 경우가 늘었다. 2015년~2019년의 건축물대장을 비교한 결과 신규 상업공간의 42.9%가 용도 변경을 통해 공급됐다.

부정적인 시장 상황에서도 망원동, 익선동, 을지로 등 서울의 핫플레이스로 꼽히는 골목상권이 발달하고 있다. 건물의 저층에 입지하려는 경향과 기존 상권의 혜택을 누리면서 권리금 부담이 적은 주변 입지를 택하는 경향성 때문이다. 중심상권으로 오랜 기간 자리잡았던 명동, 신촌, 이태원 등의 기존 상권은 공실이 늘었다.


반면 상업공간에 대한 수요는 급격하게 줄고 있다. 오프라인 점포의 소매매출액을 근거로 환산한 상업공간 필요면적은 2045년 64만7290㎡으로 2020년 218만㎡에서 약 30% 감소할 것으로 추정된다. 공간에 대한 수요가 감소하고 있다는 의미로 이미 공급된 상업공간이 비워지거나 유지되더라도 그 기능을 제대로 못하고 있다는 것.

수요 감소의 원인으로 인구 감소을 비롯해 고령화로 인한 경제활동인구 감소, 고령화로 인한 구매력 감소, 온라인 시장의 급속한 성장, 저성장 기조로 인한 가처분소득 감소 등이 꼽힌다.

상업공간 수급 불균형을 해결하기 위해서 수요변화에 대응해 공간을 유연하게 활용할 수 있도록 제도적 관리가 필요하다는 분석이 나온다. 전문가들은 공실로 남아있는 상업공간을 실내정원, 실내놀이터, 생활기반시설 등으로 활용하기를 제안하지만 상업공간은 다른 용도로 쉽게 변경해 사용하는 것이 어렵다.

보고서는 "상업지역의 추가지정으로 공급될 상업공간의 물량을 고려한다면 의무 상업시설의 확보비율 등의 계획기준을 보완하고 건축물 용도의 유연한 변경이 가능하도록 하는 장치를 마련돼야 할 것"이라며 "수요변화에 의해 공실로 남겨진 공간을 시장의 요구에 따라 탄력적으로 활용할 수 있게 하는 전용 기준을 정립할 필요가 있다"고 제언했다.