[부릿지] 다같은 꼬마빌딩 아니야…베푼 만큼 돌아온다

[부릿지 TALK] 단희TV 이의상 대표 4편

코로나19 사태가 계속되며 상가 투자 수익률이 지난해 역대 최저치를 기록했다.

26일 상가정보연구소에 따르면 지난해 전국 중대형 상가 투자 수익률은 평균 5.10%를 기록했다. 이는 2002년 통계 집계가 시작된 이래 가장 낮은 수치다. 과거 중대형 상가 투자 수익률이 5%대를 기록한 것은 2009년(5.19%), 2012년(5.25%), 2013년(5.32%) 등 세 차례밖에 없었다.

상가 투자 수익률은 회복될 수 있을까? 올해 상가 공실문제는 해결될까?

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 부릿지는 '단희TV'채널을 운영하는 수익형 부동산 전문가 이의상 대표와 상가투자 미래와 공실 줄이는 방법에 대해 알아봤다.

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1. "착한 건물주가 성공한다"

▶최동수 기자

공실률 줄이는 방법이 있을까요?


▶이의상 대표(단희TV)

원룸 임대인이라면 임차인들이 최적의 주거환경에서 잘 살 수 있게 환경을 만들어주는 게 의무라고 생각해요. 이렇게 접근하면 건물관리를 잘 할 수 있겠죠.

첫 번째는 공실 관리입니다. 임차인 만기를 체크해서 3개월 전에 확인을 해야 해요. 조금의 노력이 공실을 줄일 수 있어요. 나갈 건지 연장할 건지 확인해서 임차인이 나간다면 빨리 부동산에 내놓고 새로운 임차인을 구해야죠.

저는 A4용지에 제 건물 정보를 적어서 부동산에 돌렸어요. 부동산에 손님이 오면 바로 보여줄 수 있도록요. 이런 노력도 하면 좋아요.

제가 아는 분은 명절 때마다 1만원~2만원 짜리 선물 꾸러미를 임차인에게 줘요. 정말 감사하다는 말과 함께요. 그러면 다음 달에 다른 곳으로 이사 갈까 하다가 이 선물로 그걸 포기하시는 분들도 있거든요.

임대인은 갑이 아니라 임차인들이 잘 살 수 있도록 그 환경을 만들어주는 사람이라고 생각해야 해요.

그렇다면 건물이 일단 깨끗해야 되죠. 무인택배함, 정수기 설치 등 조그마한 투자가 큰 효과를 봐요. 혼자 사는 사람도 짐이 많은데요. 옥상에 호실별로 창고를 만들어 주는 거죠. 계절별로 안쓰는 물건들 보관해주는 창고를 만들면 얼마나 임차인이 편하겠어요.

보안도 중요하죠. CCTV(폐쇄회로화면)를 많이 설치한다거나 가스배관에 철조망을 설치하면 아무래도 여성분들이 편하게 생활할 수 있죠.

2. "상가 분양은 위험…미래도 어둡다"

▶최동수 기자

위례신도시, 헬리오시티, 세종시 등 대단지나 신도시 상가 공실이 많은데요. 은퇴자금으로 투자한 분들 어려움이 큽니다. 상가 분양 시장은 어떻게 보세요?

▶이의상 대표(단희TV)

저희 세대만 해도 상가가 가장 좋은 투자상품 중에 하나였어요. 2008~2009년만 해도 상가 순이익이 평균 9%정도 였죠. 굉장히 좋았죠.

하지만 요즘은 달라요. 특히 상가분양 시장은요. 지금 시장에서 상가 분양 가격이 너무 높아요. 세종도 반 토막 났어요.

지금 분양을 받으셨던 분들이 가격이 많이 내려서 힘들어 해요. 정상적인 수요와 공급으로 상권이 안정을 찾는데 4~5년이 걸리죠. 5년 이상 지난 상권 중 추이를 보고 투자 여부를 선택했으면 좋겠어요.

궁극적으로 지금은 오프라인 상가가 온라인으로 많이 옮겨갔어요. 아파트 계단을 오르내리면 제가 15층에 사는데요. 대부분 배송을 시켜요. 이제는 코로나 이후에도 상가시설은 쉽지 않다고 봐요. 세상이 바뀐 거죠. 상가는 미래 전망이 밝지 않아요.

3. 꼬마빌딩 상가 VS 원룸 어디에 투자해야 하나?

▶최동수 기자

말씀 들어보니 상가가 껴 있는 꼬마빌딩보다 원룸 등 주거형 꼬마빌딩의 가치가 더 높다고 보시는 건가요?

▶이의상 대표(단희TV)

정답이라고 말씀드리기 어렵지만 (주거형이) 리스크는 낮다고 봐요. 꼬마빌딩이 여러 가지 타입이 있잖아요. 상가만 있는 것도 있고 상가주택이라는 꼬마빌딩도 있어요. 또 주택만있을 수도 있는데요. 상가와 상가주택은 상가 임대료도 떨어지고 공실도 나오는 상황이라 예전처럼 좋지가 않다는 거죠.

경기가 안 좋아지고 많이 힘들어지면 상가는 포기할 수 있지만 집을 포기할 수는 없잖아요. 지금 1인 가구가 많이 늘어나고 있어요. 서울은 3가구 중에 한 가구 정도가 1인 가구로 인데요. 앞으로도 계속 증가할 거예요. 이들한테는 집이 필요하죠. 그런데 이분들이 큰집이 필요할까요? 아니죠 원룸이죠. 조금만 원룸.

서울에 원룸이 많죠. 대부분 3평에서 4~5평인데요. 원룸 신축을 한다면 5~6평, 7평정도 되는 큰 원룸사이즈를 권해요. 방 개수가 줄어 수익률은 조금 떨어질 수 있지만 공실률이 적을 거예요. 경쟁력이 있으니까요.

4. "뻔한 빌딩 말고 가치 높일 수 있는 매물 찾아라"

▶최동수 기자
꼬마빌딩, 상가투자를 고민하는 분들에게 한말씀 해주세요!

▶이의상 대표(단희TV)
상가 투자의 미래는 흐려요. 상가 투자는 주의하셨으면 좋겠어요. 꼬마빌딩은 잘 찾아보면 좋은 것들이 있어요. 남들이 모두 원하는 뻔한 빌딩 말고 자신이 매입해 가치를 높일 수 있는 매물을 찾는다면 좋을 것 같아요.

출연 이의상 대표(단희TV)
편집 김진석PD
디자인 신성용 디자이너